Sviluppo del territorio. Grande enciclopedia del petrolio e del gas

Lo sviluppo economico del territorio è inizialmente determinato dalle condizioni naturali di vita e dall'attività economica delle persone, ovvero dal potenziale ecologico e delle risorse del paesaggio.
Il reinsediamento delle persone e lo sviluppo economico del territorio sono due facce, o due aspetti, di un unico processo storico. L'idea tradizionale dello sviluppo del territorio ha un carattere unilaterale, utilitaristico-economico, manca di considerazione delle funzioni del paesaggio, del ruolo del suo potenziale ecologico e di risorse come prerequisito primario necessario per qualsiasi sviluppo.
Il concetto di tipo (tipo) di sviluppo può essere considerato il più generalmente accettato, che corrisponde alla direzione dell'attività economica o al ramo principale dell'economia - dalle forme più estensive (raccolta, caccia, pascolo) all'agricoltura intensiva e industria di trasformazione. Lo sviluppo economico di un territorio, di norma, è maggiormente connesso al suo potenziale produttivo e di risorse, che non sempre corrisponde al potenziale ecologico. L'ubicazione dei principali tipi di sviluppo del territorio è soggetta a modelli geografici.

I tipi di sviluppo sono associati ai tipi di uso del suolo (o del territorio). Questo concetto riflette il modo di utilizzare il potenziale di risorsa del paesaggio, che trova la sua concreta espressione nella natura del territorio (foraggio naturale, caccia, seminativo, ecc.).

La valutazione del livello di sviluppo del territorio è un problema complesso e discutibile, la cui soluzione può essere affrontata da posizioni fondamentalmente diverse. La valutazione dello sviluppo del territorio dovrebbe basarsi su un'ampia gamma di indicatori che riflettano il grado di corrispondenza tra l'uso economico del paesaggio e il suo potenziale naturale. Il criterio principale per il livello o l'intensità di sviluppo del territorio dovrebbe essere considerato l'efficienza della riproduzione delle risorse naturali e dei territori più sviluppati - aree coltivate, utilizzando tecnologie che consentono di ottenere la massima produttività al minor costo e il minimo danno ambientale. Il rispetto di tutte e tre le condizioni può essere immaginato solo come un ideale. Come approssimazione a tale ideale, possiamo considerare singoli esempi di altamente produttivi. Nel valutare lo sviluppo del territorio su scala regionale, la caratteristica più importante è la quota di terra coltivata sulla superficie totale della regione.
Di norma, all'interno del paesaggio, e ancor più dei geosistemi di livello meso e macroregionale, esiste una combinazione di vari tipi di sviluppo economico e dei corrispondenti tipi di uso del suolo.
Lo sviluppo moderno del territorio, o meglio dei paesaggi, è il risultato e allo stesso tempo la fase di un lungo processo storico di interazione tra la popolazione e l'ambiente naturale. Pertanto, l'analisi della situazione attuale dovrebbe essere preceduta da un'analisi storico-geografica del territorio.

Il più alto livello di sviluppo è insito nei paesaggi della steppa Ciscaucasia e della steppa forestale dell'Europa orientale, che sono confinati nella zona dell'optimum ecologico. Qui si osserva l'aratura più alta - 60-70%, il tipo di sviluppo di fondo assolutamente predominante è l'agricoltura intensiva. Nella struttura dell'agricoltura, anche la zootecnia riveste un'importanza significativa, ma non si basa sull'utilizzo di terreni foraggere naturali, la cui quota sulla superficie totale non supera il 5-10%, ma sul foraggiamento in campo. L'elevato sviluppo agricolo si coniuga con una significativa densità abitativa e di urbanizzazione, presenza di centri industriali.

Lo sviluppo e la popolazione relativamente elevati delle steppe, che sono prevalentemente classificate come pre-confortevoli con un potenziale ecologico relativamente elevato, è dovuto al loro significativo potenziale di risorse agricole: fertilità del suolo e aumento della fornitura di calore. Per quanto riguarda il deficit idrico, è più facile affrontarlo che con la mancanza di calore, utilizzando il flusso di transito, l'acqua di falda e l'irrigazione artificiale. In termini di livello di sviluppo agricolo, i paesaggi della steppa sono buoni quasi quanto i paesaggi della Ciscaucasia e della steppa forestale dell'Europa orientale. L'area arata qui raggiunge il 50-70%, ma allo stesso tempo la quota di terre foraggere naturali sale al 10-12%. I centri dell'industria e dell'urbanizzazione nei paesaggi della steppa sono onnipresenti, ma irregolari; in alcuni casi (la parte russa del Donbass), il tipo di sviluppo industriale acquista un carattere vicino allo sfondo.

Secondo il tipo e il livello di sviluppo, la zona dell'Europa orientale delle foreste di latifoglie è vicina alla steppa forestale. I terreni arati sono alquanto ridotti, ma i terreni coltivati ​​occupano ancora almeno il 40-50% della superficie totale e conservano il valore del tipo di utilizzo di fondo. Allo stesso tempo, l'urbanizzazione è in aumento e la quota di forme industriali di sviluppo è in aumento. I resti di foreste (più o meno gravemente disturbate) non occupano più del 20-30% dell'area e molto spesso solo il 5-10%.

Con l'aumentare del deficit di calore, vi è una riduzione piuttosto netta del livello di sviluppo agricolo dei paesaggi e altre forme sempre più estese di sviluppo e utilizzo del suolo iniziano ad acquisire un significato di fondo. Già nei paesaggi della subtaiga dell'Europa orientale, situata in una zona di potenziale ecologico relativamente elevato e vicina a condizioni di habitat ottimali, l'area arata è ridotta al 40-25% e nella taiga meridionale è in media vicina al 12% . Lo sviluppo agricolo continuo si trasforma gradualmente in uno sviluppo focale e le terre forestali, per lo più improduttive, acquistano un valore di fondo. Dal 30 al 50-60% della superficie totale ricade su foreste fortemente disturbate e derivate - risultato di una gestione forestale irrazionale e di lungo periodo e di uno sviluppo agricolo selettivo, con scarsa efficienza (aree significative di foreste derivate si sono formate sul sito di seminativi e prati abbandonati). Allo stesso tempo, non si può non notare l'elevata urbanizzazione e la "saturazione" del territorio con oggetti di sviluppo industriale (compresi quelli specifici come i bacini idrici).

L'agricoltura nella taiga centrale dell'Europa orientale e, in una certa misura, nei paesaggi della taiga meridionale della Siberia con un livello medio di potenziale ecologico e condizioni di vita ipoconfortevoli ha un carattere irregolare. La quota di terra coltivata nel fondo fondiario è misurata in decimi di punto percentuale e solo nella pianura russa è leggermente superiore all'1%. L'agricoltura è principalmente orientata alla manutenzione, poiché in mancanza di calore le erbe foraggere risultano essere le colture più efficaci. Il principale tipo di sviluppo è determinato dalla presenza di . Ecco le principali basi in legno del paese. Tuttavia, lo sviluppo dell'industria del legno non può essere considerato di sfondo, in quanto ha un carattere selettivo, dettato dalle possibilità di accesso alle aree forestali e di trasporto del legname raccolto. Una forma estensiva di sviluppo tipica di questi paesaggi dovrebbe essere considerata la caccia e la pesca. I centri industriali dispersi, per lo più di piccole e medie dimensioni, sono principalmente associati all'estrazione e alla lavorazione di materie prime minerali.

I paesaggi della taiga settentrionale, e ad est anche della taiga media, hanno un basso potenziale ecologico con una forte mancanza di calore e condizioni di vita sfavorevoli (scomode). Una parte significativa del territorio (anche con enormi sistemi paludosi) rimane praticamente sottosviluppata. La scarsa produttività delle foreste e la loro inaccessibilità dovuta al sottosviluppo della rete di trasporto limitano l'uso forestale del territorio. L'agricoltura in pieno campo è possibile in località locali particolarmente favorevoli. Altrettanto locale è l'uso dei prati alluvionali. Lo sviluppo del territorio è caratterizzato da industrie estensive tradizionali - caccia e pesca, e in alcune zone con allevamento di renne da pascolo forestale. I centri separati di sviluppo industriale sono limitati ai depositi di risorse minerarie.

I paesaggi del Subartico, con il loro potenziale ecologico estremamente basso e le condizioni dell'habitat quasi estreme, sono caratterizzati da uno sviluppo estensivo. La specificità della forma tradizionale di sviluppo del territorio è qui determinata dalla presenza di foraggi naturali per l'allevamento al pascolo delle renne nomadi. Il principale tipo di utilizzo del suolo, che occupa la maggior parte dell'area della tundra e della foresta-tundra, sono i pascoli naturali delle renne; la caccia e la pesca sono di importanza secondaria. I pascoli delle renne occupano fino al 70-80% dell'area, tuttavia, a causa della produttività estremamente bassa, l'efficienza del loro utilizzo è bassa. Negli ultimi decenni, lo sviluppo economico del Subartico è stato sempre più rafforzato dalla direzione industriale associata allo sviluppo delle risorse minerarie: petrolio, gas, carbone e metalli non ferrosi. L'espansione delle aree di terra disturbate dall'estrazione mineraria, comprese le miniere a cielo aperto, sta acquisendo importanza regionale nei paesaggi subartici della Siberia occidentale, nella tundra Bolshezemelskaya, nella regione di Norilsk, ecc.

Con lo sviluppo dell'industria e dell'urbanizzazione, sono associati tipi specifici di sviluppo e utilizzo del territorio. Il territorio è occupato da oggetti che non hanno analoghi nel paesaggio naturale. Si tratta di insediamenti con imprese industriali, aree residenziali e servizi pubblici, autostrade, oleodotti e gasdotti e altre strutture ingegneristiche. La distribuzione di territori di questo tipo ha un carattere focale e, in termini di superficie occupata (0,8% dell'intero territorio del Paese), non possono essere confrontati con le tipologie di uso del suolo di fondo. Tuttavia, in termini di intensità dell'impatto sui paesaggi e sulla situazione ecologica, questo tipo di sviluppo del territorio supera notevolmente le forme preindustriali di sviluppo del territorio ed è qualitativamente diverso.

Le grandi città sono caratterizzate dallo sviluppo più concentrato e “complesso” del territorio, mentre si tende a formare vasti agglomerati urbani e megalopoli.

Prima di discutere quali sono i vantaggi e gli svantaggi dei progetti di costruzione in cui il territorio è sottoposto a sviluppo integrato, cerchiamo di capire cos'è, appunto, "sviluppo globale del territorio".
Sotto il complesso sviluppo del territorio si intende il completo sviluppo del terreno su cui è in corso la costruzione. Non si tratta solo della costruzione di condomini, ma anche della posa di tutti i sistemi di comunicazione e ingegneria necessari, nonché del posizionamento delle relative infrastrutture sufficienti per una vita quotidiana confortevole. E, ultimo ma non meno importante, un progetto ben redatto del futuro quartiere residenziale.

GATTO - che tipo di animale e con cosa viene mangiato?

Secondo le statistiche, nel mercato degli immobili in costruzione a San Pietroburgo e nella regione di Leningrado, i CAT rappresentano il 40% di tutti i progetti. Naturalmente, la maggior parte di questi CAT sono costruiti alla periferia della città, nel cosiddetto "dietro il KaDie" o vicino ad esso. Poiché il centro della città è un quartiere ben formato, e lì nuove case sorgono o come risultato di uno sviluppo compatto, o come ristrutturazione di vecchi quartieri, o sul sito di zone industriali e fabbriche che sono state chiuse o sono state spostate fuori dal città.

La periferia della città, così come il territorio più vicino della regione di Leningrado, sono un luogo eccellente per costruire una "città nella città", poiché forniscono letteralmente un campo libero per l'attuazione di tutte le idee di architetti, designer e sviluppatori.

Prima di tutto, i quartieri di classe economica e di classe comfort vengono costruiti con uno sviluppo integrato. In percentuale, possono essere correlati dal 60-70% al 23-35%. Il restante 5-7% sono alloggi di classe business. E un quadro del genere è abbastanza comprensibile: i CAT presuppongono un gran numero di appartamenti in costruzione, in cui vivrà un numero piuttosto elevato di famiglie. Dopotutto, l'offerta viene dalla domanda. E le realtà odierne sono tali che la maggior parte degli acquirenti russi si concentra sull'acquisto di alloggi economici. E l'ubicazione dei moderni CAT a San Pietroburgo difficilmente può essere definita prestigiosa.

In generale, anche gli insediamenti di cottage che compaiono in tutta la regione di Leningrado intorno a San Pietroburgo, così come nei distretti Kurortny e Primorsky della capitale settentrionale, possono essere attribuiti ai CAT. Dopotutto, anche qui è in corso un miglioramento globale del territorio, con la costruzione di infrastrutture. E tali villaggi, costituiti da cottage o case a schiera, hanno maggiori probabilità di interessare gli acquirenti di alloggi di lusso. Ma i requisiti per gli oggetti in costruzione, in questo caso, sono altissimi.

Caratteristiche dei progetti IOT

Durante la creazione di progetti IBA, gli sviluppatori nazionali si affidano all'esperienza europea. E anche gli uffici di architettura stranieri sono coinvolti nella progettazione. Poiché il costo del lavoro di progettazione qui e all'estero è approssimativamente uguale, ma i nostri architetti mancano di professionalità in termini di progettazione non solo di un edificio, ma di un intero blocco contemporaneamente. Esperienza insufficiente.

Certo, se ripercorriamo la storia dello sviluppo dei KOT, allora possiamo notare che lo sviluppo integrato delle aree edificate è iniziato molto tempo fa, negli anni '30 del secolo scorso. E questa è una tendenza globale tipica di molti paesi sviluppati e in via di sviluppo, con le proprie caratteristiche, ma con un obiettivo comune: creare un ambiente di vita confortevole. Non solo un appartamento o una casa, ma anche lo spazio circostante. Fornire ai futuri residenti strutture sociali e mediche, organizzazioni commerciali e di servizi, una rete stradale e di trasporto e i necessari sistemi di ingegneria.

I CAT erano stati precedentemente costruiti in Russia. In epoca sovietica, piccole città venivano costruite vicino a grandi fabbriche o industrie, la cui vita dipendeva dall'impresa di formazione della città. E durante la costruzione di tali città, è stata prestata notevole attenzione alla costruzione di istituzioni sociali, commerciali e domestiche progettate per fornire ai residenti un tenore di vita dignitoso. Ma in URSS, tali strutture infrastrutturali "erano appese" al bilancio degli impianti e delle fabbriche cittadine. E il loro numero e la loro varietà spesso dipendevano dai direttori delle imprese, che eliminavano i soldi dal budget per la costruzione di infrastrutture.

Dopo il crollo dell'URSS, anche lo sviluppo integrato del territorio è andato in pezzi ed è stato dimenticato per diversi decenni. Gli edifici residenziali sono stati costruiti in modo puntuale, principalmente compattando lo sviluppo urbano esistente e aggiungendo pressione alle comunicazioni cittadine. Sì, e molte strutture sociali sono state chiuse o riprogettate, ma non ne sono state costruite di nuove. A questo proposito, la mancanza di infrastrutture sociali e domestiche è ancora molto sentita nella capitale settentrionale.

Una caratteristica dei CAT è, in particolare, la fornitura ai futuri residenti di tutte le infrastrutture necessarie: sociali, commerciali e di trasporto.

Vantaggi dei progetti COT

Il vantaggio più importante dei CAT è, forse, un unico progetto per lo sviluppo di un intero microdistretto o quartiere. E in questo progetto è stata calcolata la capacità richiesta di reti e comunicazioni ingegneristiche per la quantità prevista di alloggi. Le necessarie infrastrutture sociali e commerciali sono state calcolate e pianificate per coprire interamente i bisogni della futura popolazione del quartiere. Sono state posate strade in grado di fornire ottimi collegamenti di trasporto sia all'interno del microdistretto che tra esso e gli isolati vicini.

I residenti in un CAT adeguatamente organizzato e costruito hanno l'opportunità non solo di lavorare vicino a casa, ma anche di rilassarsi e divertirsi completamente all'interno del proprio quartiere. Non importa se si tratta di andare al cinema, fare shopping o fare una passeggiata al parco. I bambini nei CAT frequentano una scuola o un asilo vicino a casa loro.

I vantaggi dei KOT costruiti alla periferia della città includono un costo inferiore dei metri quadrati rispetto ai prezzi delle case nel centro di San Pietroburgo, nonché una situazione ambientale molto migliore.

Prima di considerare le carenze dei CAT, diciamo alcune parole sui CAT costruiti direttamente a San Pietroburgo e nella regione di Leningrado, poiché i loro svantaggi, per la maggior parte, sono il risultato delle realtà russe.

Progetti COT San Pietroburgo

Il più grande CAT di San Pietroburgo può essere chiamato la perla baltica, che è in costruzione nel sud-ovest della capitale settentrionale, la Northern Valley, che cresce nel nord della città, a pochi passi dalla stazione della metropolitana Parnas, il complesso residenziale Kamenka, in costruzione vicino al parco forestale Novoorlovsky. Non meno famosi sono il complesso residenziale "New Okkervil", il microdistretto "Slavyanka" a Pushkin, il complesso residenziale "Yuntolovo", "Triumph Park". Degli edifici bassi, si può distinguere "Nuova Izhora" nel quartiere Pushkinsky di San Pietroburgo, "tenuta Shcheglovskaya" dietro Vsevolozhsky.

Se prestiamo maggiore attenzione allo sviluppo dei CAT a San Pietroburgo, si può notare che i progetti per lo sviluppo dei territori destinati alla costruzione sono molto interessanti in fase di progettazione e teoria. Ma, appena si arriva alla parte pratica e alla costruzione vera e propria degli edifici, i progetti subiscono grandi cambiamenti.

L'esempio più eclatante è la storia della costruzione del secondo palcoscenico del Teatro Mariinsky. Sì, questo è tutt'altro che un CAT, ma è un chiaro esempio di come un edificio secondo un progetto possa differire dalla soluzione finale, e quali problemi e ragioni questo possa essere spiegato dagli stessi costruttori. Qualcosa di simile accade con i CAT. E ogni pietroburghese comprende questo esempio.

Ad esempio, la Perla Baltica, uno degli ambiziosi progetti che coinvolgono il capitale cinese, ha subito cambiamenti significativi durante l'implementazione in termini di costruzione di strutture sociali e commerciali. Il business center non sembra più in pianta, avendo perso i suoi petali, trasformandosi da loto in perla. Mancherà anche il cuore del microdistretto, che doveva essere una zona pedonale coperta con negozi, ristoranti e caffè. Gli oggetti dell'infrastruttura di intrattenimento saranno, ma già sparsi per i quartieri e nascosti tra edifici a più piani. Sì, e parte della sua terra, lo sviluppatore cinese ha assegnato a sviluppatori russi, che stanno realizzando lì i loro progetti, che non si intersecano concettualmente con il piano generale della Perla baltica. Sì, e i tempi di costruzione di questo microdistretto residenziale si sono spostati molto. E invece del 2010, la data di completamento del progetto è il 2016.

La stessa sorte è toccata al microdistretto Seven Capitals, che si sta costruendo a Kudrovo. Delle sette capitali ne sono rimaste solo due: "Vienna" e "Londra". Il resto del territorio è in fase di edificazione da parte di altre società, che si sono anch'esse rifiutate di seguire lo stile architettonico e le soluzioni a molti piani dei Sette Capitali.

Naturalmente, le ragioni principali di tali sconvolgimenti possono essere chiamate il cambio di potere a San Pietroburgo e la crisi economica del 2008 ha interferito notevolmente con i piani degli sviluppatori. Ma ci sono altri fattori che impediscono la costruzione di CAT che corrispondano pienamente a quelli europei in termini di comfort.

Contro dei progetti COT

I principali svantaggi dei CAT nel nostro paese sono l'incoerenza delle azioni tra autorità municipali e sviluppatori, nonché il desiderio degli sviluppatori di ottenere il maggior profitto possibile.

Soffermiamoci più in dettaglio sul rapporto tra autorità e sviluppatori. È chiaro che la componente sociale della vita nei quartieri, così come i trasporti, è responsabilità delle autorità municipali piuttosto che degli sviluppatori. I costruttori, per la maggior parte, non si preoccupano di come vivranno i residenti negli alloggi che hanno costruito. Lo sviluppatore costruirà case, venderà tutti gli appartamenti, otterrà il suo reddito e passerà alla costruzione dei quartieri successivi. E la sua area di responsabilità rimane solo nel garantire la qualità degli edifici. Ma quanto è comodo per le persone vivere nel nuovo microdistretto, se hanno abbastanza scuole, negozi, istituzioni mediche e se ci sono ingorghi all'uscita dal quartiere: queste non sono più le preoccupazioni della società di sviluppo. Ed è qui che i funzionari locali dovrebbero collaborare con gli sviluppatori per fornire un livello di vita adeguato nei CAT.

Ma in realtà, anche se questo è stipulato, spesso rimane solo a parole. Quindi, spesso, le autorità ei costruttori non riescono a concordare chi è responsabile della costruzione delle strutture sociali, dello sviluppo della rete di trasporto su strada, come e in che misura questo sarà pagato dal bilancio. Di conseguenza, soffrono i residenti dei quartieri, costretti a rimanere negli ingorghi per andare al lavoro e portare i propri figli all'asilo oa scuola, poiché nella zona non ci sono abbastanza istituzioni educative per tutti.

Un lungo periodo di lavoro preparatorio su nuovi appezzamenti di terreno è anche un grande svantaggio dei CAT in Russia.

Il problema oggi è che per lo sviluppo integrato del territorio l'area di questo stesso territorio dovrebbe essere piuttosto grande. E prima di costruire alloggi su un sito esistente, la società promotrice deve occuparsi di riassumere tutte le comunicazioni necessarie. Dopotutto, molto spesso i siti per i CAT vengono offerti completamente non sviluppati, ex terreni agricoli di fattorie collettive e fattorie statali (come, ad esempio, a Murino). E a San Pietroburgo non ci sono quasi aziende che possono permettersi di acquisire vasti territori e spendere ingenti somme di denaro per la posa di reti di ingegneria. Dopotutto, questo può richiedere fino al 35% dell'importo totale richiesto per la costruzione del microdistretto.

Una via d'uscita da questa situazione è unire diversi sviluppatori che stanno sviluppando un sito. Il problema è che raramente concordano su uno stile architettonico comune o almeno su un unico concetto di costruzione. E se sono ancora pronti a risolvere la questione della costruzione di infrastrutture comuni (e le autorità municipali lo richiedono al momento del rilascio dei permessi di costruzione), allora, di norma, non si tratta di miglioramento generale del territorio. Ogni singolo sviluppatore nobilita e abbellisce gli spazi e i cortili adiacenti, ma non ci sono grandi piazze o parchi comuni in tali territori. Un'eccezione per oggi può essere chiamata "New Okkervil", che viene costruita da due società: "Otdelstroy" e "Construction Trust". Qui, prima di tutto, è stata allestita un'area del parco sulle rive del fiume Okkervil. È vero, il parco non è stato progettato secondo tutte le norme legali. Pertanto, per tutto il 2013, i residenti del complesso residenziale New Okkervil hanno dovuto difendere il loro luogo di deambulazione dalle invasioni della chiesa, che lo ha curato per la costruzione del tempio. Quindi anche i nuovi microdistretti non sono protetti dallo sviluppo compatto.

Un'altra trappola nello sviluppo di nuove terre e nella posa delle comunicazioni è che non sempre i fornitori di elettricità, riscaldamento, acqua sono pronti a collaborare con gli sviluppatori. Dopotutto, hanno i propri piani per lo sviluppo delle loro strutture, per niente coordinati con gli sviluppatori. E ci sono momenti in cui un microdistretto è in costruzione, è già vicino al completamento e le reti di ingegneria con le capacità necessarie per esso, o le sottostazioni nei piani dei fornitori di tali servizi, sono da qualche parte nel prossimo decennio. Le parti devono negoziare, il che può richiedere più tempo del tempo impiegato per la costruzione degli edifici. Molti acquirenti si trovano di fronte al fatto che non possono trasferirsi nei loro appartamenti, poiché lo schema di connessione elettrica è temporaneo e anche gli ascensori non funzionano. Questo, ovviamente, non è solo un problema per i CAT, ma nella loro portata si sta moltiplicando. Dopotutto, non è possibile collegare facilmente un grande microdistretto residenziale a una sottostazione esistente, ad esempio, se la sua capacità non è sufficiente. Necessità di costruirne uno nuovo. E così in tutto.

Un altro svantaggio dei CAT è che le strutture infrastrutturali vengono costruite per ultime e gli abitanti delle case commissionate per prime vivono in un campo aperto, privi sia di negozi vicino alla casa che di buone strade. E questa situazione può trascinarsi per anni.

Ci sono casi in cui un altro grattacielo residenziale viene costruito sul sito di un parcheggio pianificato. Gli sviluppatori stanno cercando di spremere il massimo profitto dal terreno disponibile, quindi costruiscono edifici a più piani uno accanto all'altro, lasciando piccoli cortili che ospitano a malapena un parco giochi, un paio di panchine e alberi. Anche il numero di parcheggi è minimo e raramente raggiunge il 40% del numero di appartamenti costruiti. Aumentando il numero di piani degli edifici, gli sviluppatori creano una parvenza di formicai, tra i quali si perde l'attrattiva dei sobborghi, che consiste, tra l'altro, nell'aria pulita e nella vicinanza alla natura.

Riepilogo

Analizzando tutto quanto sopra, possiamo dire che oggi i CAT sono la scelta giusta e necessaria per gli sviluppatori quando non si crea solo un edificio residenziale, ma un intero ambiente di vita confortevole. E acquistando un appartamento in un oggetto del genere, l'acquirente riceve non solo il proprio spazio abitativo, ma anche l'opportunità di godersi il proprio tempo libero nel territorio del proprio quartiere.

Ma per raggiungere il livello europeo di sviluppo integrato dei territori occorre uno sforzo molto maggiore. E soprattutto, creare le condizioni per un'interazione ottimale tra le autorità municipali e gli sviluppatori, in modo che lo sviluppo dei quartieri avvenga davvero in modo completo e, soprattutto, coerente.

E ancora una volta, elencheremo brevemente i pro ei contro dei CAT a San Pietroburgo e nella regione di Leningrado.

Professionisti:

Creazione di nuovi microdistretti con la realizzazione di strutture infrastrutturali;

Concetto armonioso e unitario per lo sviluppo del quartiere;

Costo inferiore degli appartamenti rispetto ai prezzi in centro città;

Vicinanza alla città

Svantaggi:

Mancanza di un numero sufficiente di strutture sociali nei quartieri;

Un minimo di aree verdi e parchi all'interno dei CAT;

Numero insufficiente di parcheggi per veicoli;

Il sottosviluppo della rete di trasporto su strada, a causa del quale gli ingorghi all'uscita dai CAT sono una situazione comune.

Registrazione regionale e incapacità di utilizzare l'infrastruttura sociale della città in quei KOT costruiti sulle terre della regione di Leningrado.

;color:#111111">nelle lezioni precedenti, abbiamo considerato l'impatto antropogenico sulla natura e abbiamo scoperto che quasi tutti i paesaggi sul territorio della Bielorussia sono antropogenici.

;color:#111111">L'argomento della lezione di oggi sarà:;color:#111111">Sviluppo del territorio.

;color:#111111">Apri i quaderni e scrivi la data e l'argomento della lezione.

;color:#111111">I paesaggi naturali e antropogenici sono la base della vita umana. Nel processo di attività economica, utilizza le risorse naturali: acqua, terra e altre.

;color:#111111">Le condizioni naturali possono sia contribuire alla vita umana sia causare grandi difficoltà nello sviluppo del territorio.

;color:#111111">- Quali territori ritieni siano sfavorevoli allo sviluppo e all'uso economico?

;color:#111111">(deserti, montagne, paludi)

;color:#111111">Per molti secoli la popolazione della Terra era piccola, e questa popolazione era distribuita nelle aree più favorevoli.

;color:#111111">- Quali centri di origine delle civiltà conosci?

;color:#111111"> (Mediterraneo, Cina sud-orientale, Interfluve)

;color:#111111">Come risultato dell'attività economica, una persona ha sviluppato attivamente il territorio, mentre abbatteva foreste, costruiva abitazioni, coltivava terreni, posava linee di comunicazione, ecc.

;color:#111111">Cos'è dunque lo sviluppo del territorio?

;color:#111111">Lo sviluppo del territorio è qualsiasi utilizzo del territorio per vari tipi di attività economiche. Il segno principale dello sviluppo del territorio è l'insediamento umano.

;colore:#111111">

;color:#111111">Le differenze nelle condizioni naturali causano diversi livelli di sviluppo.

;color:#111111">Quali territori pensi siano più sviluppati?

;color:#111111">(con maggiore concentrazione di risorse e condizioni naturali favorevoli: Ruhr, Mediterraneo, ecc.)

;color:#111111">In base al tipo di attività economica, si distinguono i tipi di sviluppo del territorio.

;color:#111111">Ci sono 4 tipi di sviluppo in Bielorussia:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Agricolo
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Industriale
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Veicolo
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Ricreativo

;color:#111111">Scrivi il diagramma sul tuo quaderno

;color:#111111">Sviluppo agricolo.

;color:#111111"> Le condizioni naturali della Bielorussia hanno determinato, prima di tutto, il suo sviluppo agricolo. Sin dai tempi antichi, le persone sul territorio del nostro paese hanno iniziato ad abbattere foreste e sviluppare terreni per seminativi. Ecco perché il più il tipo comune di paesaggi naturali e antropogenici in Bielorussia è diventato foresta agricola I terreni agricoli al loro interno occupano il 4050% del territorio della repubblica e le foreste - circa il 30-40%. I paesaggi forestali agricoli occupano circa il 35% del territorio della Bielorussia e sono i più ampiamente rappresentati nella sua parte centrale paesaggi agricoli, in cui la proporzione di foreste non supera il 20% e terreni agricoli in alcuni luoghi occupano l'80% del territorio.I paesaggi agricoli sono comuni nei luoghi con i suoli più fertili e occupano più di 30% del territorio della repubblica.

;color:#111111">Sviluppo industriale, dei trasporti e ricreativo;color:#111111">. Lo sviluppo agricolo del territorio della Bielorussia è combinato con altri tipi. Nei luoghi in cui si trovano i minerali, il principale tipo di sviluppo del territorio è;color:#111111">industriale.;color:#111111"> Le terre in cui lo sviluppo industriale è il tipo principale occupano meno del 5% del territorio della repubblica. In termini di impatto ambientale, lo sviluppo industriale è il più forte.

;color:#111111">Quali esempi di impatto ambientale dello sviluppo industriale conosci?

;colore:#111111"> ( ;color:#111111">La costruzione di cave, miniere, impianti industriali, bacini artificiali ha cambiato radicalmente i paesaggi naturali. Ciò è particolarmente evidente nella regione mineraria di Soligorsk, dove, a seguito dell'estrazione del sale e dell'accumulo di rifiuti, circa 5 mila ettari di terra sono stati tolti dalla circolazione agricola In generale, in Bielorussia le terre disturbate a causa delle attività minerarie occupano più di 40mila ettari, e aree ancora più vaste sono occupate da insediamenti, in cui prevale anche lo sviluppo di terreni industriali).

;color:#111111">Sviluppo dei trasporti

;color:#111111">Lo sviluppo agricolo ha portato alla formazione di una fitta rete di insediamenti rurali sul territorio della Bielorussia. La presenza di insediamenti rurali e urbani, a sua volta, ha portato allo sviluppo dei trasporti del territorio. Durante i secoli XIXXX , una fitta rete di ferrovie e strade sviluppate sul territorio della repubblica La densità media delle ferrovie in Bielorussia è di quasi 30 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">, mentre le strade asfaltate sono poco meno di 300 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">. In termini di sviluppo dei trasporti, la Bielorussia supera la maggior parte dei paesi della CSI e molti paesi europei.

;color:#111111">A partire dalla seconda metà del XX secolo,;color:#111111">sviluppo ricreativo attivo;color:#111111"> del territorio della Bielorussia. I paesaggi ricreativi occupano ora circa il 6% dell'area del paese. In Bielorussia sono state create circa 20 zone di villeggiatura e ricreative di importanza repubblicana. Le foreste e i bacini suburbani sono attivamente utilizzati per scopi ricreativi .

;color:#111111">Quali esempi di aree ricreative conosci?

;color:#111111">Il livello di maestria.;colore:#111111">

;color:#111111">Il graduale sviluppo dell'umanità in ogni momento ha causato un cambiamento nel livello di sviluppo di un particolare territorio. Nell'era della rivoluzione scientifica e tecnologica, il tasso di cambiamento nel livello di sviluppo è aumentato molte volte Sopra.

;color:#111111">Scrivi sul tuo taccuino: "indicatori di sviluppo del territorio", li annoterai nel corso della mia spiegazione.

;color:#111111">Uno dei più importanti è;color:#111111">densità di popolazione;color:#111111">. Maggiore è la densità abitativa, maggiore è il livello di sviluppo del territorio. Il secondo importante indicatore è;color:#111111">area di aratura;color:#111111">. Caratterizza il livello di sviluppo agricolo del territorio.;color:#111111">Densità di ferrovie e autostrade;color:#111111"> caratterizza il livello di sviluppo dei trasporti del territorio, e;color:#111111">numero di resort, sanatori, aree ricreative, centri turistici;color:#111111"> ricreativo.

;color:#111111">Il risultato dello sviluppo del territorio è la creazione di beni immobili di produzione, edifici, strutture, attrezzature. Sono associati a diversi tipi di sviluppo del territorio: industriale, agricolo, ricreativo, dei trasporti. Lo sviluppo del territorio è caratterizzato;color:#111111">densità delle immobilizzazioni;color:#111111">, ovvero il loro costo per 1 km;vertical-align:super;color:#111111">2;colore:#111111">.

;color:#111111">Quindi, più si costruiscono strutture economiche, più si producono prodotti industriali o agricoli, più alto è il livello di sviluppo del territorio.

;color:#111111">Un altro importante indicatore del livello di sviluppo del territorio;color:#111111">quota di territorio economicamente attivo nell'area totale del paese;colore:#111111">.

;color:#111111">Il territorio economicamente attivo comprende terreni agricoli, foreste di importanza operativa, terreni industriali, strade, giacimenti minerari, aree ricreative. In realtà, sono paesaggi antropogenici quelle terre utilizzate nelle attività economiche. La Bielorussia è caratterizzata da alto livello di sviluppo del territorio.Oggi il territorio economicamente attivo è superiore al 90% dell'area della repubblica.

;color:#111111">Potenziale di risorse naturali e capacità del territorio.;color:#111111"> Il livello di sviluppo del territorio caratterizza il grado di sviluppo economico del paese. Più alto è il livello di sviluppo del territorio, più prodotti produce l'economia. alto livello di sviluppo, la pressione antropica sull'ambiente aumenta. Ciò spesso porta all'emergere di problemi geoambientali. Di solito si aggravano nelle regioni più sviluppate, specialmente intorno alle grandi città. Pertanto, ora l'umanità si trova di fronte al compito di mantenere l'equilibrio nei paesaggi antropici L'eccessiva pressione sui complessi naturali è inaccettabile. (;color:#111111">Ricorda quali regioni della Bielorussia sono caratterizzate da problemi geoecologici;colore:#111111">.)

;color:#111111">Attualmente in Bielorussia è utilizzato intensamente;color:#111111">potenziale delle risorse naturali;color:#111111"> un insieme di risorse naturali di un determinato territorio che possono essere utilizzate senza deteriorare lo stato dei complessi naturali.

;color:#111111">Scrivi la definizione sul tuo quaderno

;color:#111111"> Ad esempio, l'estrazione eccessiva può portare all'inquinamento dei suoli, delle acque superficiali e sotterranee, al deterioramento dello stato sismico del territorio. Pertanto, per motivi ambientali, non tutti i minerali oggi possono essere di importanza industriale.

;color:#111111">La gestione razionale della natura garantisce il massimo utilizzo del potenziale delle risorse naturali del paese e riduce la possibilità di degrado ambientale in esso. Porta a uno sviluppo equilibrato dei sistemi naturali ed economici regionali.

;color:#111111">Un indicatore importante della gestione ambientale è;color:#111111">capacità territoriale;color:#111111"> la capacità di ospitare un certo numero di oggetti naturali ed economici senza compromettere le funzioni ambientali.

;color:#111111">Scrivi la definizione sul tuo quaderno

;color:#111111"> L'aratura eccessiva o un gran numero di imprese industriali peggiorano notevolmente la situazione ecologica. Pertanto, studiando la capacità del territorio, è possibile limitarne lo sviluppo economico. Ora la costruzione di imprese industriali, strade, i bacini artificiali, lo sviluppo dei giacimenti minerari e la bonifica del drenaggio sono impossibili senza una preliminare perizia ecologica. La capacità del territorio dipende dalla stabilità dei paesaggi al carico antropico. I paesaggi complessi e diversi in termini di struttura interna sono generalmente considerati più stabili. Su il territorio della Bielorussia, questi includono paesaggi collinari-morenici-erosivi e kachov-morenici. Pertanto, l'indicatore della capacità del territorio in essi è maggiore .

Il mercato delle nuove costruzioni offre una vasta gamma di immobili, dai quali l'acquirente può scegliere l'opzione che gli si addice, concentrandosi sulle capacità finanziarie e su altre caratteristiche della costruzione. Una nuova tendenza è lo sviluppo integrato del territorio. Questo modello di sviluppo è considerato il più efficiente, conveniente e giustificato nelle condizioni di carenza di terra e congestione delle reti di servizi nelle megalopoli. Poiché questo termine è relativamente nuovo, è di grande interesse per i potenziali acquirenti di case. Oggi parleremo dello sviluppo integrato e dello sviluppo dei territori, oltre a discutere le prospettive per questa categoria di edilizia abitativa.

Decifrare l'abbreviazione CAT

Vale la pena tenerlo presente quando si parla di sviluppo integrato del territorio: questa è la definizione contenuta in una serie di concetti che fanno parte del sistema di attività per lo sviluppo dei territori. Toccheremo solo leggermente questo problema in questo articolo, perché soprattutto siamo ancora interessati all'abbreviazione CAT.

Quindi, lo sviluppo integrato dei territori è progetti di sviluppo del territorio che prevedono la costruzione su larga scala di complessi residenziali con una superficie totale di almeno centomila metri quadrati. Tipicamente, un tale complesso comprende diversi condomini, uniti da un unico piano architettonico e design. Sono anche nella stessa fascia di prezzo. Gli esperti affermano che molto spesso lo sviluppo integrato dei territori è costituito da alloggi di classe economica e confortevole, progettati per un acquirente di massa con un livello di reddito medio.

Vale la pena notare che questo modello di sviluppo include tutte le infrastrutture correlate, che vengono costruite dall'organizzazione edile. Nella maggior parte dei casi, il risultato sono grandi microdistretti situati alla periferia di città densamente popolate e dotati persino di proprie reti di servizi pubblici.

Un po' di storia

Per la prima volta su CAT iniziato a parlare di dieci anni fa. Quindi il governo della Federazione Russa ha emesso un documento che indicava alcuni requisiti per i progetti di sviluppo integrato dei territori. In primo luogo, è stato indicato l'obbligo del committente di mettere in funzione le strutture infrastrutturali, comprese le strutture sociali e le reti di ingegneria. L'IBA implica anche la costruzione di interscambi di trasporto e i fondi di bilancio non dovrebbero essere utilizzati in tali attività. Tutti i costi sono a carico dello sviluppatore e degli investitori, che può attirare nel progetto.

È interessante notare che, ad oggi, non più di dieci progetti sono riusciti a rientrare nella categoria dello sviluppo integrato dei territori per l'edilizia abitativa. Molti dei richiedenti non hanno raggiunto il rispetto di tutte le condizioni presentate e oggi prevedono solo di iniziare le attività sull'IBA.

Vale la pena notare che anche in epoca sovietica il principio dello sviluppo integrato veniva utilizzato molto attivamente. Ciò era particolarmente vero negli anni Trenta del secolo scorso. A quel tempo, interi microdistretti, e talvolta persino città, venivano costruiti su terre desolate. Tuttavia, gli obiettivi perseguiti allora e ora differiscono in modo significativo. In Unione Sovietica, la sfida principale era costruire più metri quadrati. Pertanto, interi microdistretti si sono rivelati unilaterali e grigi. L'approccio moderno si basa solo sullo sviluppo qualitativo dello spazio. Molti sviluppatori affermano di non vendere tanto appartamenti quanto un certo stile di vita. E per questo, l'acquirente è pronto a pagare quasi tutti i soldi.

Ragioni della popolarità della costruzione complessa

Gli appezzamenti di terreno per lo sviluppo integrato dei territori sono ora molto richiesti, e questo non c'è da meravigliarsi. In effetti, ogni anno nelle città c'è sempre meno terra libera che potrebbe essere utilizzata come luogo per nuovi edifici. Se prima nelle megalopoli era possibile costruire più case praticamente al centro e collegarle alle comunicazioni cittadine esistenti, ora questo non è più possibile. Pertanto, gli sviluppatori devono considerare i territori in periferia e sviluppare concetti interessanti per i loro nuovi edifici. Di conseguenza, l'acquirente riceve un progetto insolito con un'infrastruttura sviluppata e molti vantaggi.

Non perdere di vista il costo di costruzione. Di norma, più grande è il progetto realizzato dallo sviluppatore, più economico gli costa. Pertanto, anche tenendo conto della necessità di attrezzare tutti i territori adiacenti a nuovi edifici, riceve un profitto significativo. Inoltre, ha la capacità di interessare l'acquirente con tutti i tipi di sconti, promozioni che riducono dal dieci al trenta percento il costo dell'alloggio originariamente dichiarato. Un simile approccio non può che corrompere i futuri proprietari di appartamenti.

La maggior parte degli acquirenti che hanno già avuto la fortuna di diventare proprietari di case in tali progetti ne parlano con amici e conoscenti con grande entusiasmo, il che alimenta l'interesse per il CAT. Prima di tutto, sono affascinati dalle moderne attrezzature dei complessi residenziali. Di solito includono videosorveglianza, sport e campi da gioco, aree del parco attentamente studiate e incroci sulla carreggiata. Anche gli edifici stessi sembrano eleganti e moderni. A volte l'area che faceva parte dello sviluppo territoriale integrato assomiglia a un piccolo pezzo d'Europa con la sua bellezza e il suo design insolito.

Vantaggi dell'IBA per città e comuni

Anche qui il vantaggio per le autorità locali è evidente. Non sono investitori quando si tratta di servizi pubblici o infrastrutture. Tali momenti sono sempre previsti nell'accordo sullo sviluppo integrato del territorio, quindi la città deve solo monitorare lo stato di avanzamento della costruzione e quindi accettare gli oggetti finiti in bilancio.

Ora più di una volta si è parlato dello sviluppo collettivo dei territori da parte di diversi sviluppatori. In questo caso, in futuro potrebbero anche essere una società di gestione che gestisce caldaie, reti elettriche e altre strutture ingegneristiche da loro costruite e messe in funzione. Tuttavia, al momento non esiste una base legislativa per un tale progetto. Tuttavia, questo non significa che non sia necessario o non apparirà presto.

Contro CAT

Nonostante abbiamo già elencato molti evidenti vantaggi della costruzione integrata, presenta anche degli svantaggi che gli stessi acquirenti spesso dimenticano. Il primo è la durata del progetto. Poiché lo sviluppatore non può costruire l'intero microdistretto contemporaneamente, mette in funzione le case in più fasi. Quando si tratta di progetti su larga scala, questi possono essere edifici non solo della seconda, ma anche della terza e persino della quarta fase. Questa sfumatura deve essere presa in considerazione quando si acquista un appartamento in un tale complesso.

Inoltre, alcuni esperti fanno riferimento agli svantaggi dell'IBA e alla costruzione di infrastrutture su base residuale. Di solito gli acquirenti ricevono tutto il necessario per un soggiorno confortevole solo dopo la messa in servizio dell'ultima casa. E possono volerci fino a cinque anni dopo che i primi inquilini si sono trasferiti. Pertanto, oggi è in fase di elaborazione una legge che obbligherà gli sviluppatori a costruire l'infrastruttura del distretto parallelamente alle case.

Attività integrate di sviluppo del territorio: caratteristiche generali

Abbiamo già accennato nelle sezioni precedenti dell'articolo che lo sviluppo integrato e sostenibile dei territori ha quattro forme, e l'IBA è una di queste. Senza entrare nei dettagli, possono essere rappresentati come segue:

• sviluppo di territori già edificati;
• progetti per lo sviluppo integrato del territorio, avviati dai proprietari degli appezzamenti;
• progetti integrati di sviluppo territoriale avviati dal comune.

Va tenuto presente che ciascuna di queste forme comporta un lavoro scrupoloso sullo sviluppo della documentazione, la progettazione di strutture future e l'ulteriore garanzia della loro vita.

Appezzamenti di terreno per lo sviluppo complesso: alcune caratteristiche

Negli ultimi anni è stato sviluppato un meccanismo per fornire siti per IBA. Di solito i territori vengono messi all'asta generale, ma prima i documenti per loro vengono controllati attentamente, perché i diritti di terzi non dovrebbero applicarsi al sito. Qualsiasi persona giuridica può partecipare all'asta, tuttavia, dopo aver vinto, è esentata dalla necessità di udienze pubbliche sul sopralluogo o sulla presentazione della documentazione di progetto. Gli stessi sviluppatori considerano questa opzione abbastanza conveniente ed economica.

Va tenuto presente che le precedenti società di costruzioni potevano semplicemente affittare terreni e tenerli fino a un certo periodo. A volte stipulavano subappalti e il terreno acquisito per la costruzione di un parcheggio, ad esempio, poteva essere destinato allo sviluppo residenziale. Tuttavia, oggi la situazione è cambiata radicalmente e lo sviluppo integrato dei territori nelle regioni e nelle regioni è un'attività strettamente focalizzata. Il terreno destinato a tale sviluppo non può più essere utilizzato in altro modo.

Locazione di terreni per IBA

Se lo sviluppatore prevede di implementare il CAT, in ogni caso deve vincere l'asta. Senza questo, non avrà il diritto di concludere un contratto di locazione per lo sviluppo integrato dei territori. Questa regola è fissata a livello legislativo.

Tuttavia, molti sviluppatori sono interessati a un altro punto. Vogliono sapere se il contratto d'affitto può essere ceduto a terzi. Sotto questa formulazione, molti comprendono la possibilità di vendere i propri diritti. Non ci può essere consenso qui. In effetti, la legge non lo proibisce, ma è formulata in modo tale che sia quasi impossibile eseguire tale procedura.

Dopotutto, è possibile concludere un accordo sull'IBA solo vincendo l'asta, il che significa che l'organizzazione deve adempiere pienamente ai propri obblighi specificati nei documenti. In pratica, gli sviluppatori hanno già incontrato un gran numero di situazioni diverse che sono piuttosto difficili da risolvere con il quadro giuridico esistente. Pertanto, molti sono favorevoli all'adozione di nuove leggi, tenendo conto di tutte le possibili situazioni per l'affitto di terreni ai sensi dell'IBA.

Trattato sullo sviluppo integrato dei territori

Questo documento è considerato il più importante quando si parla di tali progetti. Per la sua firma è stato sviluppato anche uno speciale quadro legislativo, che tiene conto di tutte le sue sfumature.

Qui ci sono solo alcuni punti salienti da esso:

• lo sviluppatore è obbligato a preparare tutta la documentazione di progettazione per l'IBA, che include non solo il layout del sito, ma anche tutte le future strutture infrastrutturali sono contrassegnate;
• il diritto di firmare il contratto esiste solo con il rappresentante delle agenzie governative e la persona giuridica che ha vinto l'asta;
• più spesso l'appalto riflette la necessità di trasferire tutte le reti ingegneristiche al bilancio della città entro i termini stabiliti dall'accordo;
• periodo di validità del documento e simili.

In generale, possiamo dire che tra tutte le sfumature legate all'IBA, le questioni relative alla conclusione dei contratti sono state risolte nel migliore dei modi.

Problemi di sviluppo integrato del territorio

Vorrei dire che, nonostante il grande interesse per tali sviluppi, gli esperti notano una serie di problemi in questi progetti che ne ostacolano l'attuazione.

Prima di tutto, questa è la mancanza di un quadro legislativo. Ne abbiamo già parlato più di una volta.

È inoltre necessario considerare l'assistenza a livello statale, che dovrebbe essere espressa nell'attirare investitori verso tali progetti. Dopotutto, se si tiene conto del fatto che spesso nell'IBA è inclusa anche la costruzione di strade, è facile immaginare quanto sia costoso per lo sviluppatore. Alcuni semplicemente non sono in grado di realizzare progetti così su larga scala, sebbene l'interesse per essi sia piuttosto elevato.

Spesso il problema dell'IBA risiede nell'impossibilità di diversi sviluppatori di mettersi d'accordo tra loro. Quando creano un consolidamento, riceverebbero non solo l'unificazione dei loro sforzi, ma sarebbero anche in grado di dare vita a un progetto migliore creato nello stesso stile.

Poche parole invece di una conclusione

Naturalmente, il sistema di sviluppo integrato dei territori non è ancora stato sviluppato e sarà migliorato nel corso di diversi decenni. Tuttavia, il futuro dell'edilizia appartiene ancora a questi progetti su larga scala e promettenti.

Il promotore dello sviluppo integrato dei territori è la città. È difficile dire cosa abbia alimentato questa idea: o la mancanza di territori preparati dall'ingegneria per la costruzione e la riluttanza a investire in essi ingenti fondi, oppure il percorso dell'amministrazione verso la globalizzazione degli affari.

"Sviluppo integrato dei territori", ritiene Vasily Selivanov, CEO di Setl City, è uno sviluppo positivo. Innanzitutto, consente di evitare conflitti con i residenti locali che sorgono durante la compattazione. Inoltre, tali progetti riguardano non solo quattro mura in periferia, ma la creazione di nuove abitazioni di alta qualità integrate in un ambiente di vita confortevole e organizzato”.

Allo stesso tempo, affinché lo sviluppo integrato diventi reale, è necessario occuparsi di dotare i futuri impianti delle principali fonti di energia e delle principali reti ingegneristiche, nonché delle infrastrutture stradali e di trasporto. Di norma, nella fase iniziale, la città istigatrice non può fornire nulla. I territori destinati allo sviluppo complesso sono spesso vere e proprie terre vergini. Spesso mancano non solo di infrastrutture, ma anche della possibilità stessa di ottenere energia per impianti futuri. Tutto questo deve essere creato da zero.

Secondo il direttore del fondo immobiliare di San Pietroburgo Andrej Stepanenko, la volontà della città di vendere territori per lo sviluppo integrato in grandi lotti (centinaia di ettari) è motivata dalle seguenti considerazioni: “Gli sviluppatori non hanno imparato a preparare insieme il territorio per la costruzione, non possono mettersi d'accordo tra loro. Inoltre, costruendo in lotti separati, non otterremo uniformità né nell'architettura, né nella qualità, né nei termini". È chiaro che solo le grandi aziende che dispongono di proprie finanze o sono riuscite a garantire la restituzione dei prestiti possono "digerire" tali volumi di costruzione e il necessario elenco di lavori (creare un concetto di ambiente residenziale, gestire professionalmente un progetto così complesso, eccetera.). Per quanto riguarda i rischi, Stepanenko non vede particolari problemi qui: "Gli investitori sono consapevoli dei rischi esistenti, ma se acquistano sono pronti ad assumersi dei rischi".

Secondo il presidente del comitato di costruzione Romana Filimonova, oggi si lavora su tutti i territori previsti per lo sviluppo integrato: “Gli investitori trattano i loro progetti in modo responsabile. Non ci sono ritardi e errori, sono stati pagati molti soldi, il che significa che l'approccio è estremamente serio".

Fuori tempo

La città ha poco da offrire per lo sviluppo integrato: la parte nord-primorsky del distretto Primorsky, Kolomyagi (anche distretto Primorsky) e il sud-ovest. Fino al 2010 si prevede di mettere all'asta grandi appezzamenti per la costruzione di 3,5 milioni di metri quadrati. m di alloggi a Kamenka, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk. Altri 2 milioni di mq. m nella parte nord-mare, a nord di via Novoselov e vicino al parco Sosnovka. Nella riserva del territorio di Ruchyov e Shushary, dove si possono costruire 4 milioni di metri quadrati. m di abitazioni. Ma queste terre sono di proprietà privata. La maggior parte degli alloggi, secondo i funzionari, darà la "Perla baltica", Sea Facade, Merchant Harbour, Konnaya Lakhta, Northern Valley e la parte costiera sud-occidentale della città. Il volume totale di costruzione è di 7,3 milioni di metri quadrati. M. La data di inizio prevista per la messa in servizio è il 2010.

I tempi di realizzazione del progetto sono lunghi, non a causa dei grandi volumi di costruzione, ma a causa di una serie di problemi legati al complesso sviluppo dei terreni non edificati. Il vincitore dell'asta può entrare nel sito non prima di due anni dopo. Innanzitutto, è necessario realizzare la documentazione progettuale e urbanistica. Solo lo sviluppo di un progetto di pianificazione richiede da sei a nove mesi. Sviluppo e approvazione di progetti di reti di ingegneria - altri otto-dieci mesi. Esecuzione di lavori di costruzione e installazione su strutture ingegneristiche - sei mesi. Messa in servizio e trasferimento al saldo della città - almeno altri sei mesi e più spesso 8-12. Totale: tre anni e mezzo. Ma questo non è il limite. Quasi ogni area ha i suoi problemi. Ad esempio, non ci sono strade a Horse Lakhta, nella Northern Valley e sul Parnassus, le questioni immobiliari e legali dovranno essere discusse con i proprietari dei garage. Anche se tutti i problemi vengono risolti in parallelo, è improbabile che il processo venga completato prima di tre o quattro anni.

Sorprese per l'investitore

La preparazione ingegneristica dei territori non è stata effettuata a San Pietroburgo per diversi anni. Di conseguenza, non c'erano lotti adatti alla costruzione. Quando è diventato ovvio che senza la formazione ingegneristica non ci sarebbe stato nulla per aumentare il volume di costruzione e non ci sarebbe stato nulla su cui riferire, l'amministrazione lo ha dichiarato un compito prioritario. Adottato, come di consueto, un programma completo valido fino al 2010. A scapito del bilancio, l'amministrazione promette di preparare 403,2 ettari. Tuttavia, mentre il terreno per la costruzione viene preparato, di norma, dagli stessi sviluppatori.

"Nella pratica mondiale, la preparazione ingegneristica dei territori per la costruzione, di norma, viene effettuata a spese di fondi pubblici", commenta il vicepresidente dell'unione delle società di costruzioni Soyuzpetrostroy Lev Kaplan. - Questo è il dovere dello stato, poiché si tratta di comunicazioni cittadine. Pertanto, ci sono più aspetti negativi che positivi nel fornire formazione ingegneristica alle aziende private, soprattutto perché questi costi sono generalmente non redditizi e vengono sostenuti da singoli sviluppatori per disperazione. Secondo Selivanov, il costo della preparazione ingegneristica può raggiungere il 30% del costo del progetto.

Secondo Lev Kaplan, l'acquisizione di vasti territori non garantisce il loro reale sviluppo: “Devono essere rispettati gli standard sociali - il numero di scuole, asili, cliniche, ecc., Ma non sono prodotti commerciali. Questi problemi non sono più edilizi, ma urbanistici, e non facili. "Con lo sviluppo integrato dei territori, il promotore è costretto a pianificare non solo abitazioni liquide, ma anche elementi infrastrutturali", conferma Olga Kopeikina, rappresentante della società Sestra-River. – A seconda dell'ubicazione del sito e della sua lontananza dalle infrastrutture urbane, la quota di locali commerciali nel volume totale di costruzione può variare dal 10 al 30%.

Il progetto New Okkervil a Kudrovo è realizzato da Otdelstroy a condizioni speciali. La costruzione di strutture sociali e culturali, strade e reti esterne è finanziata dal bilancio federale. Secondo la società, i fondi vengono ricevuti immediatamente dopo il completamento dei lavori. Tuttavia, ottenere il sostegno federale non è facile. Il volume dichiarato degli alloggi dovrebbe essere di almeno 1 milione di metri quadrati. M.

Un altro aspetto importante è l'accessibilità ai trasporti. Va bene se si costruisce un nuovo quartiere vicino alla metropolitana: secondo Vasily Selivanov, questo risolve il 70% dei problemi di trasporto. "Ma anche altri territori richiedono sviluppo, non solo quelli in cui è prevista la costruzione di stazioni della metropolitana", osserva Selivanov.

La città promette di aiutare: secondo i funzionari, lo sviluppo dei territori è definito complesso perché dovrebbe avvenire contemporaneamente in tutte le direzioni. Tuttavia, i grandi territori non possono esistere senza passaggi all'interno del blocco, una rete stradale e stradale. Gli investitori costruiscono strade, ma non trovano l'equilibrio a cui trasferirle. Ci sono già villaggi nella regione di Mosca in cui le società di gestione private sono costrette a gestire strade e gli abitanti di questi villaggi devono pagare tutto. In una parola, le sorprese per l'investitore possono apparire in qualsiasi fase del progetto. Pertanto, è impossibile calcolare i costi in anticipo.

Specificità di basso livello

Il piano per la costruzione di alloggi bassi a San Pietroburgo è stato adottato nel 2001. Nonostante il fatto che la quota del settore basso nel volume dello sviluppo urbano non superasse il 5% in quel momento, l'amministrazione ha approvato il posizionamento di zone basse con una prospettiva fino al 2010. Doveva costruire 5 milioni di metri quadrati. m di cottage e villette a schiera, sulla base della previsione della futura domanda dei consumatori di alloggi di qualità. Tuttavia, nella sua forma pura, in città non è stato ancora realizzato un singolo progetto di costruzione bassa su larga scala. Anche il progetto in corso di attuazione sul territorio della Valle Settentrionale, originariamente concepito come un progetto a bassa altezza, ha subito modifiche verso un'altezza maggiore. Gli esperti hanno ritenuto che, a causa della mancanza di infrastrutture, gli edifici bassi nella Northern Valley non fossero redditizi.

Finora, solo la regione di Mosca può vantare lo sviluppo di vasti territori. Secondo Anatoly Zapadinsky, vicedirettore generale di Rodex Group, dal 2003 l'azienda realizza il megaprogetto Mozhaisk Wave: otto insediamenti di pochi piani (1,8mila famiglie) con tutte le infrastrutture necessarie su un territorio di 550 ettari. I villaggi vengono messi in funzione uno per uno. Per il supporto vitale dei residenti di complessi bassi, l'investitore non solo ha posato reti, ma ha anche costruito strutture di trattamento. “Siamo riusciti a distribuire con competenza l'infrastruttura in tutti gli insediamenti. E, soprattutto, non si è rivelato un pesante fardello per gli acquirenti che sono costretti a pagarlo", ha aggiunto Zapadinsky. Secondo lui, i costi corrispondenti per l'acquisto e il funzionamento per ogni residente del villaggio sono insignificanti.

Schiacciato da un sacco di soldi

Anche i più grandi sviluppatori di San Pietroburgo, come LEK, LenSpetsSMU, Construction Trust, Stroymontazh, non possono partecipare alle aste in cui vengono venduti territori da 30 ettari, a causa di restrizioni economiche (fatturato annuo, capitalizzazione totale), lamenta Lev Kaplan. Di conseguenza, i territori di 100-200 ettari sono incolti in previsione di investitori esterni.

“Si parla molto della possibilità di creare consorzi di sviluppatori di San Pietroburgo per competere con investitori esterni nello sviluppo di nuovi territori, ma finora è difficile per noi immaginare un consorzio di aziende che hanno strategie di mercato diverse, " dice Kaplan. - Ciò non garantirà uno sviluppo uniforme. Un modo più realistico è fornire ai principali sviluppatori di San Pietroburgo garanzie cittadine per prestiti bancari per lo sviluppo ingegneristico dei territori.

Per quanto riguarda gli sviluppatori di medie dimensioni, generalmente rimangono distanti dallo sviluppo integrato, c'è solo un'illusoria speranza che i nuovi giganti del mercato vendano a parte parte dei terreni formati. In ogni caso, queste sono briciole della tavola del padrone e non un modo per sopravvivere.

"I costi elevati verranno successivamente ripagati dalle vendite di massa", è sicuro Selivanov. – Ma solo le grandi aziende finanziariamente stabili possono sostenere questi costi nella fase iniziale. Lo sviluppatore medio non andrà per loro. Quindi, otterremo una certa cristallizzazione nel mercato. Ci sarà un gruppo di sviluppatori seri che si concentrerà su progetti integrati di sviluppo del territorio. Queste non saranno solo società di San Pietroburgo, ma anche di Mosca e straniere. La maggior parte dei partecipanti al mercato - e si tratta solo di medie e piccole imprese - otterrà il completamento di alcuni progetti locali incompiuti e resti di progetti puntuali nelle aree esistenti della città, o la partecipazione allo sviluppo di singoli spot nell'ambito di progetti per lo sviluppo di grandi territori.

Per tutti i gusti

Secondo gli sviluppatori coinvolti in grandi progetti, il fattore più importante nello sviluppo integrato è la creazione di un concetto di sviluppo e la formazione di un ambiente residenziale qualitativamente nuovo sulla sua base. Secondo il vicedirettore generale per il marketing e le vendite di Otdelstroy Larissa Okun, oggi sono cambiate sia la qualità costruttiva che l'ambiente di vita: le aziende devono soddisfare le nuove esigenze del mercato.

“La classe di immobili pianificata dallo sviluppatore per la vendita in una particolare area dipende direttamente dall'ubicazione del sito, dalle sue dimensioni e dagli obiettivi degli investitori. Ovviamente, è difficile posizionare l'alloggio come elite se il volume dell'offerta nel progetto è di centinaia di migliaia di metri quadrati. Gli appezzamenti lontani dalla città, situati in direzioni difficili da raggiungere e impopolari, favoriscono la costruzione di alloggi di massa", ritiene Olga Kopeikina.

“Le differenze vengono cancellate”, afferma Larisa Okun, “sta entrando in uso il concetto di “supereconomia”: alloggi di nicchia a basso prezzo, ma di buona qualità. Questo è un alloggio di massa portato a un nuovo livello. Secondo lei, durante il processo di costruzione, le idee su cosa sia una casa di qualità possono cambiare. "In un grande progetto complesso, ci saranno sicuramente alloggi in diverse fasce di prezzo per attirare persone diverse", afferma Okun. - Sicuramente ci saranno acquirenti di altre regioni e hanno i propri criteri di qualità. Noi, a nostra volta, dobbiamo costruire ciò che è richiesto dal mercato”.

Venduto - Dimenticato

Secondo Roman Filimonov, oggi esiste un solo progetto per lo sviluppo integrato del territorio, secondo il quale è stata elaborata e approvata la documentazione urbanistica: "Facciata marina". Lo sviluppatore può preparare la documentazione del progetto per ottenere permessi di costruzione per oggetti specifici e iniziare la preparazione ingegneristica.

Fino al 2009, l'amministrazione comunale promette di mettere all'asta diversi quartieri nel distretto di Primorsky e nel 2010 uno dei quartieri di Polyustrovo. Il Comitato per l'Urbanistica e l'Architettura ha sviluppato e approvato progetti di pianificazione per l'edilizia abitativa su terreni di oltre 2,5mila ettari - questo è sufficiente per la costruzione di 20 milioni di metri quadrati. M.

Fino al 2015 svilupperemo 390 ettari nel distretto di Vyborgsky (Northern Valley), 166 ettari - a Krasnoselsky, 76 ettari - a Kurortny, 155 ettari - a Petrodvortsovoye, 746 ettari - a Primorsky, 712 ettari - a Pushkinsky, 88 ettari - in Frunzensky. Il KGA sta sviluppando documenti sul territorio, che dovrebbe essere sviluppato dopo il 2015. Si tratta di 1,5 mila ettari nei progetti Ruchiy, Yuntolovo, Marine Façade e Slavyanka. In totale, sono in fase di sviluppo 8mila ettari.

"Lo sviluppo integrato dei territori oggi è un'attività popolare per gli sviluppatori", afferma Olga Kopeikina. "L'introduzione contemporanea di un grande volume di offerta sul mercato influenzerà sicuramente il prezzo medio in città, ma in ogni caso non ci aspettiamo che i prezzi scendano". Lo sviluppo globale è impossibile senza la partecipazione statale. Tuttavia, secondo gli sviluppatori, le autorità non mostrano molto interesse per i territori che sono già migrati verso gli investitori a seguito di offerte. “Certamente, un investitore assume un progetto basato sui propri interessi. Ma questo non significa che sia necessario trasferire tutte le responsabilità e i doveri che sono stati assegnati alle autorità da tempo immemorabile, - ne è sicuro Vasily Selivanov. Non vogliamo molto dalla città. Se ha creato le regole, lascialo lavorare secondo quelle regole.

San Pietroburgo

Gli investitori vogliono regole chiare

Edoardo Tiktinsky, Presidente del Consiglio di Amministrazione di RBI Holding:

- La prima condizione per l'inizio della costruzione è la disponibilità di un progetto approvato per la pianificazione del territorio, il cui tempo di ricezione è di circa un anno e mezzo. Il nostro esempio è indicativo: tutti i progetti in fase di approvazione urbanistica, in media, sono usciti dal cronoprogramma per nove mesi, poiché i funzionari richiedono, a mio avviso, un eccessivo dettaglio dell'APT. Se rimuovi i requisiti non necessari, il tempo di approvazione sarà ridotto.

L'efficienza economica dei progetti di investimento dipende in modo critico dalla tempistica dell'inizio della costruzione, in modo che la riduzione dei tempi di approvazione avrà un impatto positivo sul clima degli investimenti. Per un investitore, qualsiasi ritardo nei termini è una perdita finanziaria: con un investimento di $ 1 miliardo con l'aspettativa di un rendimento del 20% annuo, se il programma del progetto viene spostato di un anno, l'investitore perde $ 200 milioni. Serve un unico schema a blocchi del passaggio di tutti i processi di approvazione con scadenze regolamentari.

Inoltre, è importante adottare quanto prima le norme per l'uso e lo sviluppo del suolo, in quanto specificano i requisiti per i progetti di costruzione. Senza un quadro normativo chiaro e comprensibile per la progettazione - PZiZ, l'investitore è costretto a prendere una decisione sulla fattibilità economica della costruzione con un ampio grado di incertezza.

La contrattazione è inappropriata qui

Lev Kaplan, Vicepresidente dell'Unione delle imprese edili "Soyuzpetrostroy":

- I prezzi alle aste fondiarie tenutesi nel 2007 non sono saliti oltre i 100 euro per 1 mq. m miglioramenti futuri. Il costo dello sviluppo ingegneristico del territorio è di 100-200 euro per 1 kmq. m miglioramenti, quindi possiamo presumere che il costo reale di 1 quadrato. m di miglioramento delle condizioni di sviluppo integrato - almeno 200 euro.

Cosa spiega la cautela degli sviluppatori? C'è una clausola nella delibera del governo cittadino "Sullo sviluppo integrato dei territori ...": in caso di mancato rispetto delle scadenze per lo sviluppo ingegneristico del territorio (per quanto tempo?), il contratto con il committente viene terminato e le strutture ingegneristiche da lui create vengono trasferite gratuitamente alla città.

Il costo delle strutture ingegneristiche realizzate durante lo sviluppo integrato dei territori ammonterà a decine (e in alcuni casi centinaia) di milioni di euro. Se gli sviluppatori credessero seriamente che questo fosse un punto di lavoro, non si sarebbero avvicinati al fondo immobiliare e all'interno di un colpo di cannone. Infatti, è molto difficile immaginare che le autorità cittadine esproprierebbero, ad esempio, dalla potente Glavstroy-San Pietroburgo, cento o due milioni di euro sepolti nel terreno per un ritardo di cinque giorni nella consegna di uno o un'altra linea di strutture ingegneristiche. Ma il rischio è rischio. Quando sono in gioco decine (o centinaia) di milioni di euro, la contrattazione è del tutto inappropriata.

Rivalutazione in ogni fase

Marco Lerner, Direttore Generale di ISK "Petropol":

- Attualmente a San Pietroburgo sono stati annunciati più di 40 progetti di sviluppo su larga scala per vasti territori. L'esperienza suggerisce che almeno la metà di essi non è praticabile. Allo stesso tempo, la costruzione della maggior parte delle strutture inizierà non prima di due anni, molto probabilmente tra cinque e otto anni.

Non ci sono stime più o meno adeguate del costo della preparazione almeno ingegneristica per territori di questa portata. Appariranno tra un anno o due e solo dopo gli investitori cercheranno di inserire questi costi nei loro piani finanziari. E assicurati di valutare ancora una volta se è redditizio investire. La rivalutazione avverrà in ogni fase della costruzione. Sarebbe positivo se in due o tre anni venissero lanciati 10-15 progetti.

Ora i proprietari di slick, dopo aver condotto lavori di indagine a basso costo e preparato un concetto preliminare, spesso cercano di rivendere i progetti già come prodotto migliorato. Perché lo sviluppo pre-progetto e la preparazione del territorio sono la parte più ad alto rischio del processo di sviluppo, che richiede investimenti fino al 20-30% del costo del progetto. Poche aziende sono disposte a investire fondi così significativi per un periodo di tempo così lungo.

Nella fase iniziale, mentre esiste solo un appezzamento di terreno senza un progetto sviluppato, la principale fonte di finanziamento era e rimane i propri fondi. Ma per preparare il sito per la costruzione, puoi provare a ottenere prestiti sindacati da grandi fondi o banche occidentali o scegliere un altro schema conveniente. Ad esempio, per concordare il finanziamento del progetto con una delle banche russe, ottenere un prestito garantito da un terreno o altri beni aziendali, o anche emettere un prestito obbligazionario, creare un fondo di investimento chiuso per il progetto. Se parliamo di progetti più piccoli - da 2 a 10 ettari, nella fase iniziale della costruzione è possibile attrarre fondi dagli azionisti. La quota di questa fonte di finanziamento sta gradualmente diminuendo, ora è del 50-60%. Tuttavia, sono sicuro che gli sviluppatori continueranno a ricevere il 30-40% dei fondi dagli azionisti.