Sistema a due livelli di prestito ipotecario. modelli di prestito ipotecario. Fattori che determinano la scelta di un piano ipotecario

Esistono due modelli principali di prestito ipotecario. Consideriamo ciascuno di essi separatamente. Per cominciare, soffermiamoci sul modello americano, poiché è sulla base che in Russia sono organizzati i modelli di prestito ipotecario.

Modello americano di prestito ipotecario

Il primo è a due livelli, è anche chiamato "modello americano". Si basa sulla sua base sul mercato secondario dei titoli ipotecari. L'essenza del modello americano di prestito ipotecario può essere caratterizzata come segue:

1) Una banca commerciale o statale emette un mutuo ipotecario al mutuatario, a condizione che questi si impegni a trasferire una somma fissa di denaro a questa banca ogni mese entro un certo periodo concordato. Questa obbligazione del mutuatario è garantita dall'ipoteca della proprietà che si sta acquistando.

2) Dopo aver emesso un mutuo, la banca cede tale mutuo ad una delle agenzie ipotecarie specializzate, trasferendole contestualmente le obbligazioni di garanzia. L'agenzia rimborsa immediatamente alla banca i fondi emessi al mutuatario e in cambio chiede di trasferire all'agenzia le mensilità ricevute per pagare il debito (escluso il profitto (margine) dell'istituto di credito).

3) Le agenzie ipotecarie, dopo aver acquistato un certo numero di mutui ipotecari dalle banche, li costituiscono in pool e, sulla base di ciascuno, creano nuovi titoli, la cui fonte di pagamenti sono i pagamenti dei mutuatari. Questi pagamenti non sono più garantiti da beni immobili, ma da un'agenzia ipotecaria che agisce come persona giuridica. Le agenzie ipotecarie vendono titoli garantiti da ipoteca sui mercati azionari, per cui il loro profitto, così come il profitto delle banche, è un margine. 8, pag.34

Modello tedesco di prestito ipotecario

Il secondo modello di prestito ipotecario è un "modello tedesco" a livello unico, che è un modello di mutuo autonomo ed equilibrato e si basa su un sistema di funzionamento "risparmio e prestito". Questo sistema è costruito secondo il tipo di "casse di risparmio edilizie private" tedesche - Bausparkasse o - American Savings & Loans, o - Livret Epargne Logement francese. Con questo modello, gli investitori hanno la possibilità di accumulare (l'accumulo avviene sul conto di risparmio) un certo contributo necessario per l'acquisto di una casa o di un appartamento (può essere il 30-50% del costo), e quindi ricevere un mutuo prestito per l'importo mancante. Allo stesso tempo, tutti i fondi di cassa disponibili accumulati dai depositanti e i fondi propri possono essere utilizzati solo allo scopo di svolgere attività statutarie, ovvero per l'emissione di mutui ipotecari.

Modello di prestito ipotecario in Russia 13, p.58

Il meccanismo di funzionamento del sistema di prestito ipotecario attualmente in vigore in Russia può essere rappresentato dalle seguenti fasi del prestito ipotecario:

1) Fase preliminare (in questa fase vengono spiegate al cliente le principali condizioni per l'attuazione del prestito e viene trasmesso un elenco dei documenti necessari per ottenere un prestito);

2) Raccolta e verifica delle informazioni fornite sul cliente e sulle garanzie;

3) Si stima la probabilità di rimborso del prestito;

4) La fase di decisione sul prestito (viene determinato l'importo, la procedura di rimborso, la durata, il tasso di interesse);

5) In questa fase viene concluso un contratto di prestito;

6) Servizio di prestito;

7) Chiusura dell'affare di prestito.

Nella figura 1, sotto, il modello ipotecario è mostrato sotto forma di diagramma.

Figura 1 - Schema del modello di prestito ipotecario 11, p.16

Considera più in dettaglio il modello di prestito ipotecario in Russia

Durante la fase preliminare, il mutuatario deve familiarizzare con tutte le informazioni necessarie sull'istituto di credito, le condizioni per la concessione di un mutuo ipotecario, sui diritti e gli obblighi che sorgono quando si conclude un'operazione di credito.

Inoltre, dopo aver spiegato i termini del prestito al mutuatario, i dipendenti dell'istituto di credito determinano l'importo massimo possibile dei fondi che la banca può fornire a credito, concordano le procedure di prestito e la procedura di regolamento, redigono una stima approssimativa delle spese del mutuatario e compilare una domanda di prestito. Questa applicazione è considerata dal prestatore come una delle più importanti fonti di informazioni su un potenziale cliente.

In Russia e nel mondo esiste una regola bancaria d'oro, la cui essenza è la seguente: il mutuatario non deve spendere più del 30% del reddito mensile personale per il rimborso mensile del prestito. Se questa quota è maggiore (40-60%), allora un tale prestito diventa rischioso. Ecco perché la banca stima l'importo del credito che può fornire in base al reddito del mutuatario.

In caso di decisione positiva su un mutuo ipotecario, il mutuatario e la banca concludono un contratto di mutuo per l'acquisto di un immobile residenziale selezionato e prestabilito. Il contratto di mutuo contiene informazioni sull'oggetto del mutuo, la sua valutazione, sostanza, nonché informazioni sull'importo e sui tempi di adempimento dell'obbligazione garantita dal mutuo. Si tenga presente che non è ammessa l'ipoteca di case e appartamenti di proprietà demaniale o comunale.

Dopo aver concluso un contratto di mutuo, le banche commerciali di solito richiedono al mutuatario di effettuare un acconto, il cui importo può variare a seconda dei termini del programma di mutuo. Allo stesso tempo, le banche creditrici sono interessate a rendere questo contributo iniziale il più ampio possibile, poiché maggiore è il contributo, minore è il rischio dell'operazione.

Inoltre, come nel modello americano di prestito ipotecario, le obbligazioni dei mutuatari garantite dal pegno di immobili acquisiti sono emesse sotto forma di ipoteche, i cui pool sono venduti ad agenti ipotecari che costituiscono la copertura ipotecaria di titoli garantiti da ipoteca . Inoltre, le banche commerciali che soddisfano i requisiti della Banca di Russia possono costituire esse stesse coperture ipotecarie ed emettere titoli garantiti da ipoteca.

Un'analisi comparativa di vari modelli di prestito ipotecario operanti all'estero consentirà di identificare gli approcci più accettabili per la Russia moderna all'organizzazione di un sistema di prestito ipotecario.

I principali modelli del sistema di prestito ipotecario per l'edilizia abitativa all'estero sono attualmente: modello tronco-aperto; modello esteso-aperto (americano) modello di autonomia bilanciata (tedesco).

Poiché l'assegnazione di questi modelli è condizionata, in un paese possono funzionare contemporaneamente. Ogni modello di organizzazione di un sistema di prestito ipotecario include un certo insieme di elementi di base.

Il sistema più semplice dovrebbe essere considerato un modello troncato aperto di prestito ipotecario (Figura 2) 12, p.16. L'essenza di questo modello è la seguente. Le banche emettono mutui ipotecari garantiti da immobili, compresi gli immobili residenziali, e sulla base del risultante pool di mutui emettono i propri titoli - obbligazioni ipotecarie. La vendita di obbligazioni ipotecarie fornisce alle banche il rifornimento di risorse monetarie "lunghe" per l'emissione di ulteriori prestiti. Pertanto, i prestiti ipotecari vengono rifinanziati, il che garantisce l'equilibrio delle attività e delle passività della banca in termini di scadenza.

Figura 2 - Schema di un sistema di mutuo ipotecario tronco-aperto

Il secondo dei modelli più comuni di prestito ipotecario immobiliare nella pratica mondiale - quello americano - presuppone l'esistenza di un mercato secondario sviluppato per i mutui ipotecari (Figura 3) 12, p.16.

L'essenza del modello è che i fondi per il rifinanziamento dei mutui ipotecari sono attratti dagli istituti di credito dal mercato azionario tramite intermediari. La cosa principale in questo modello è la separazione dei soggetti del creditore e dell'investitore.

Figura 3 - Schema del modello di mutuo ipotecario espanso-aperto

La caratteristica distintiva fondamentale di un modello equilibrato di autonomia è il principio del risparmio e del prestito del suo funzionamento (Figura 4) 12, p.16. La formazione delle risorse creditizie viene effettuata a scapito dei risparmi dei depositanti che desiderano ricevere un mutuo ipotecario in futuro. L'essenza del modello tedesco di prestito ipotecario è creare un mercato finanziario ipotecario chiuso. È formato attorno a istituti di risparmio e mutui specializzati

Figura 4 - Schema del modello di autonomia bilanciata

Le caratteristiche principali dei modelli presentati si riflettono nella tabella seguente

Tabella 1 - Caratteristiche dei vari modelli di concessione di mutui ipotecari

Parametri a confronto	Modello aperto troncato	Modello aperto esteso	Modello di autonomia bilanciata
Paesi di distribuzione	Europa orientale, Inghilterra, Spagna, Danimarca, ecc.	Stati Uniti e altri paesi sviluppati	Germania, Francia, Austria, Spagna, Cile, Tailandia, Repubblica Ceca, ecc.
Principio operativo	Mercato (dipende dallo stato generale del mercato finanziario e creditizio del paese)	Risparmio e prestito (modello standalone)
Fonti di attrazione delle risorse creditizie	Fondi propri e presi in prestito dalle banche	Titoli garantiti da ipoteca negoziati sul mercato secondario, nonché fondi propri e presi in prestito dalle banche	Risparmio abitativo e risparmio contrattuale abitativo di futuri mutuatari, nonché fondi propri e presi in prestito dalle banche
Principali creditori	Banche universali e banche ipotecarie	Ipoteche e Casse di Risparmio	Banche ipotecarie, casse di risparmio specializzate (casse di risparmio e casse di risparmio edilizie)
Formato del supporto statale	Non definito	Rifinanziamento dei prestiti in tempi di crisi	Contributi per il risparmio edilizio

La semplicità di organizzare il funzionamento del modello tronco-aperto determina la sua ampia diffusione nel mondo, soprattutto nei paesi in via di sviluppo. Tuttavia, le carenze del modello (dipendenza dal livello di mercato del tasso di interesse, assenza di standard rigorosi, numero limitato di risorse creditizie attratte) ne ostacolano lo sviluppo in Russia.

I tentativi di sviluppare il modello americano di prestito ipotecario come modello di mutuo nazionale sono stati fatti in Russia dalla seconda metà degli anni '90. Tuttavia, per una serie di ragioni (vantaggio di fonti estere di finanziamento, insufficiente sostegno statale), il modello dualistico ha praticamente cessato di svilupparsi e ha lasciato il posto al modello continentale monistico, che si è rivelato essere più stabile durante la crisi grazie a una serie di vantaggi: completa indipendenza dal mercato finanziario; ridotto rischio di credito; disponibilità di prestiti a una parte significativa della popolazione

Esistono seri ostacoli al funzionamento del sistema dei mutui di risparmio in Russia: non esiste un quadro giuridico per il funzionamento delle casse edilizie e di risparmio; persiste la sfiducia di massa della popolazione nelle istituzioni finanziarie, nelle condizioni di alta inflazione e aumento dei prezzi, i risparmi si deprezzano, motivo per cui l'acquisto di un appartamento utilizzando questo modello viene rinviato a date sempre successive2, p.16.

Pertanto, dopo aver confrontato le caratteristiche positive e negative di ciascuno dei modelli, abbiamo analizzato le possibilità del loro utilizzo in Russia. Sarebbe razionale essere guidati dai principi generali della costruzione di un sistema di mutui "di mercato" di massa, tenendo conto delle caratteristiche nazionali della Russia. Allo stesso tempo, è necessario iniziare con il rafforzamento delle istituzioni di fiducia nel sistema di edilizia abitativa (aumentando la responsabilità degli sviluppatori, garantendo i diritti degli azionisti, rispettando le scadenze per la messa in servizio, fissando il più possibile i prezzi e altri aspetti ), elaborando meccanismi di mutuo sociale e innalzando il livello delle garanzie statali, e solo successivamente - la formazione (attivazione) di istituti di credito e mutui finanziari indipendenti.

Il mercato dei mutui in tutto il mondo funziona in due direzioni: l'emissione di prestiti e il loro rifinanziamento. L'unicità di questo mercato sta nel fatto che è un collegamento tra due enormi segmenti economicamente importanti: il mercato immobiliare e il mercato finanziario. Oggi, nella pratica mondiale, esistono molti strumenti di prestito ipotecario, nonché diversi meccanismi mediante i quali gli istituti di credito rifinanziano i fondi emessi, ad esempio: emissione di titoli garantiti da ipoteca, creazione di fondi comuni di mutuo ipotecario o loro analoghi, rivendita di pool di mutui.

Il sistema di prestito ipotecario significa la creazione di istituzioni adeguate e meccanismi ben consolidati che assicurerebbero la possibilità di un prestito ipotecario effettivo.

Per formare un sistema di prestito ipotecario ben coordinato ed efficiente, è innanzitutto necessario disporre di un sistema funzionante di istituti di credito ipotecario, comprese banche e altri istituti di credito ipotecario che effettuano direttamente operazioni di prestito ipotecario. L'efficacia del funzionamento di questo sistema dipende in gran parte dal livello di sviluppo delle infrastrutture, compreso il sistema di registrazione del fatturato immobiliare, il sistema di valutazione immobiliare professionale, le compagnie assicurative, nonché le istituzioni che organizzano attività nel mercato dei mutui ipotecari secondari e alcuni altri elementi.

Impostando il compito di creare un sistema di mercato integrale del credito ipotecario, incentrato principalmente sull'uso di efficaci meccanismi finanziari standard, è necessario tenere conto della possibilità di utilizzare schemi di finanziamento dell'edilizia abitativa volti a utilizzare le risorse locali e riflettere le specificità delle singole regioni . In condizioni transitorie di formazione e creazione di un sistema di prestito ipotecario, tali schemi possono aiutare a risolvere il problema abitativo di una certa parte della popolazione, sebbene a causa delle limitate risorse locali, della loro attenzione alle caratteristiche regionali, della portata della loro attuazione sia limitato 19, p.55.

L'obiettivo principale è creare un sistema funzionante per fornire alloggi a prezzi accessibili ai cittadini russi con redditi medi, basato su principi di mercato per l'acquisizione di alloggi in un mercato immobiliare libero dal monopolio a spese dei fondi propri dei cittadini e dei mutui ipotecari a lungo termine.

Le relazioni ipotecarie hanno un enorme potenziale che non è pienamente realizzato nel settore dell'edilizia abitativa, sebbene siano queste relazioni lo strumento efficace che consente di risolvere una serie di problemi urgenti:

1) garantire una forte e duratura integrazione del mercato immobiliare e del mercato finanziario;

2) assicurare un regime parsimonioso per l'acquisizione di alloggi da parte dei cittadini;

3) aumentare l'attività di investimento nella costruzione di capitale.

A seconda del costo degli alloggi, delle fonti di finanziamento, della solvibilità e della categoria (compresi i diritti alle prestazioni) dei cittadini che desiderano migliorare le proprie condizioni di vita, esistono diverse strategie abitative:

una strategia volta a fornire sovvenzioni governative e assistenza alle imprese;

una strategia mista basata sull'utilizzo di sussidi statali e fondi propri dei cittadini;

una strategia di mercato incentrata principalmente sui fondi propri dei cittadini.

Le attività degli enti del mercato dei mutui, principalmente cittadini-mutuatari e banche finanziatrici, soprattutto durante la formazione e l'istituzione del sistema di prestito ipotecario, sono praticamente impossibili senza misure speciali a sostegno del comune.

Il territorio nel suo complesso beneficia dell'introduzione dei fondamenti amministrativi del sistema del credito ipotecario. Le amministrazioni comunali stimolano il processo di costruzione delle abitazioni, e quindi la crescita delle entrate fiscali, ma allo stesso tempo ne minimizzano i rischi, ricevendo, se un cittadino non soddisfa le condizioni per il prestito per le esigenze della città, o un nuovo appartamento o un appartamento da rioccupare.

Attualmente, i prestiti offerti dalle banche per l'acquisto di alloggi sono disponibili per una cerchia ristretta di persone. La creazione di un sistema di prestito ipotecario con meccanismi giuridici ed economici integrati per limitare i rischi e mobilitare risorse finanziarie può ridurre significativamente il costo dei mutui ipotecari e trasformarli in un mezzo efficace per risolvere il problema degli alloggi per i cittadini russi.

Lo sviluppo del credito ipotecario alla popolazione come sistema integrale, da un lato, e come parte integrante di un'economia di mercato, dall'altro, dovrebbe basarsi sui seguenti principi fondamentali:

1) Quando si crea un sistema di prestito ipotecario in Russia, è necessario tenere conto dell'esperienza internazionale esistente. Allo stesso tempo, si dovrebbe procedere dalle condizioni macroeconomiche russe e dal quadro legislativo, tenendo conto del fatto che la popolazione russa è ancora diffidente nei confronti della situazione di dipendenza a lungo termine da una banca creditrice nel credito ipotecario.

2) Uno dei requisiti fondamentali è garantire la disponibilità di mutui ipotecari per fasce di popolazione non solo con redditi alti, ma anche medi. Allo stesso tempo, il sistema dovrebbe essere di mercato, non di natura agevolata, essere completamente trasparente e comprensibile a tutti i partecipanti al processo di prestito ipotecario.

3) Un prerequisito è il costante sviluppo del sistema, la dipendenza dall'uso efficace delle risorse finanziarie attratte da cittadini, banche creditrici commerciali, investitori e non dal finanziamento del bilancio statale.

4) Il sistema di prestito ipotecario dovrebbe essere riproducibile in qualsiasi regione del Paese. Il ritmo e la portata dell'introduzione dei mutui in alcune regioni sono determinati non tanto da fattori soggettivi di presenza o assenza di volontà politica da parte della leadership della regione, ma dalla situazione economica oggettiva, dalla disponibilità di una domanda solvibile di alloggi e la sua fornitura.

5) Un requisito speciale è la multivarianza, l'apertura del sistema.

6) Un aspetto estremamente importante della politica statale volta allo sviluppo del credito ipotecario è la formazione di condizioni macroeconomiche e ambiente istituzionale che contribuiscono ad aumentare la disponibilità di mutui ipotecari per i mutuatari. Si tratta di una serie di misure per controllare il livello di inflazione, la dinamica del tasso di cambio del rublo, per ridurre i tassi di interesse, ristrutturare il sistema bancario e sviluppare il quadro normativo e legislativo.

7) La soluzione del problema degli alloggi e il coordinamento delle attività di tutti i soggetti del mercato immobiliare dipende in gran parte dalle attività delle autorità esecutive a tutti i livelli. Cresce, in tal senso, il ruolo degli enti regionali e locali nella fase di creazione di un sistema di mutui ipotecari. 20, pag.118

La formazione e il progressivo sviluppo del sistema dei mutui ipotecari a lungo termine è ostacolato da una serie di problemi: imperfezione della legislazione; inefficienza del sistema di registrazione dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso nelle istituzioni di giustizia; sviluppo insufficiente delle attività di valutazione e assicurazione; mancanza di banche ipotecarie specializzate; alto costo delle risorse di credito delle banche commerciali; mancanza di un mercato secondario dei mutui (prestiti ipotecari); alti tassi di rifinanziamento; mancanza di efficaci meccanismi di contenimento dei rischi delle banche e di copertura da parte degli enti statali; alto costo dei prestiti per il mutuatario; bassi redditi della maggioranza della popolazione rispetto al costo degli alloggi; mancanza di fondi di bilancio per fornire sussidi per l'alloggio ai cittadini socialmente vulnerabili, il che ridurrebbe l'onere del credito al momento dell'acquisto di alloggi; imperfezione della tassazione, numero insufficiente di incentivi per i cittadini a investire in alloggi.

Gli esperti offrono le seguenti indicazioni principali per risolvere questi problemi:

1) Migliorare il quadro legislativo e regolamentare che garantisce l'adempimento degli obblighi in materia di mutuo ipotecario, principalmente in termini di creazione di una procedura chiara per il pignoramento di un mutuo e lo sfratto di un inadempiente su un mutuo da un alloggio ipotecato;

2) Creazione e attuazione di un meccanismo universale per garantire l'afflusso di risorse finanziarie a lungo termine;

3) Incentivi fiscali per i cittadini - destinatari di mutui ipotecari, da un lato, e banche commerciali - istituti di credito ipotecario e investitori che provvedono al rifinanziamento di banche commerciali - prestatori - dall'altro;

4) Creazione di condizioni paritarie per la libera concorrenza tra i soggetti del mercato dei mutui;

5) Creazione di meccanismi per la protezione sociale del mutuatario in caso di azioni illecite delle banche creditrici, nonché per il suo adeguamento sociale durante la procedura di sfratto, a causa dell'impossibilità di rimborsare il mutuo ipotecario precedentemente assunto;

6) Chiarimento del quadro normativo che disciplina l'attività degli enti creditizi per l'erogazione e il servizio di mutui ipotecari a lungo termine, nonché il loro rifinanziamento;

7) Formazione di un quadro normativo e legislativo per l'utilizzo di nuovi strumenti finanziari (titoli) al fine di attrarre risorse a lungo termine in questo settore.

Inoltre, è necessario prevedere una serie di agevolazioni abitative speciali per le banche impegnate in attività di mutuo. Una misura sufficientemente efficace potrebbe essere l'introduzione di una procedura in cui le banche che aprono depositi immobiliari e forniscono mutui ipotecari abbiano la possibilità di ridurre gli utili imponibili dell'importo dei prestiti immobiliari a lungo termine emessi o siano esentate dalle imposte sui profitti ricevuti da mutui ipotecari prestiti. Inoltre, secondo gli esperti, è necessario svincolare dalla riserva o ridurre le norme delle riserve obbligatorie depositate dalla banca presso la Banca centrale della Federazione Russa per i fondi ricevuti sui depositi abitativi. 16, pag.71

L'attrazione di risorse esterne per il prestito ipotecario è limitata da un elevato livello di rischio. In queste condizioni, lo Stato dovrebbe in ogni modo contribuire ad attrarre fondi per la ristrutturazione e la creazione di immobilizzazioni. In pratica, si verificano processi inversi. Il mercato dei titoli di Stato assorbe risorse finanziarie e le rende proibitive, le tasse aumentano inutilmente il valore dell'investimento.

Riteniamo che il sostegno specifico degli enti statali in relazione al sistema del credito ipotecario possa esplicarsi nelle seguenti forme:

1) Dare al sistema di mutuo immobiliare lo status di municipale;

2) Assegnazione prioritaria dei cantieri (senza ulteriori condizioni) per l'attuazione del sistema;

3) Eliminazione o significativa riduzione dell'onere finanziario per i partecipanti al sistema riducendo i costi dell'infrastruttura e altri benefici;

4) Assegnazione dal bilancio federale, cittadino o locale di sussidi gratuiti per la costruzione o l'acquisto di alloggi;

5) Fornire ai cittadini condizioni agevolate per i prestiti;

6) Adozione di una disciplina del prestito garantito (a livello locale), in cui l'Amministrazione Comunale si fa garante dei finanziamenti per la realizzazione di progetti ad alto impatto, se tali progetti soddisfano le aree prioritarie di sviluppo urbano, e il mutuatario - il criteri stabiliti;

7) Emissione di titoli comunali, che, oltre a garantire l'afflusso di fondi nei programmi di sviluppo, possono essere impegnati a garantire prestiti attratti da investitori per la realizzazione di progetti necessari alla città;

8) Emissione di prestiti obbligazionari garantiti da terreni e immobili.

Nelle condizioni attuali, in cui vengono prese misure per stabilizzare l'economia e riformare il settore creditizio e finanziario, la formazione di un sistema di mutui ipotecari sta diventando una delle priorità della politica statale. Non è un caso che il governo della Federazione Russa abbia approvato il concetto per lo sviluppo del sistema di prestito ipotecario immobiliare. Si concentra sulla creazione di un sistema di prestiti ipotecari a lungo termine efficienti e su larga scala alla popolazione. Come compito principale dello Stato, il Concetto propone la creazione di un quadro legislativo e un quadro normativo per il processo di prestito ipotecario al fine di ridurre i rischi finanziari e aumentare l'accessibilità degli alloggi. Insieme al Concetto, il Decreto del Governo della Federazione Russa ha approvato il Piano per la preparazione di progetti di atti normativi che garantiscano lo sviluppo del sistema di mutui ipotecari nella Federazione Russa. È chiaro che l'attuale quadro giuridico non è sufficientemente completo, presenta contraddizioni interne, che, in particolare, impediscono alle banche di partecipare efficacemente ai prestiti ipotecari. Il Decreto adottato consente di eliminare molti ostacoli allo sviluppo dei mutui.

Modello monistico di prestito ipotecario opera in una serie di paesi occidentali sviluppati come Danimarca, Germania, Francia. Con un modello di prestito ipotecario a livello unico, al contrario, le funzioni di prestatore e investitore sono svolte da un'unica entità, ovvero la banca che ha emesso, che emette e vende titoli in modo indipendente.

Questo schema di prestito ipotecario è anche chiamato modello tedesco. Si è diffuso in Europa ed è stato utilizzato anche nei paesi in via di sviluppo.

In Germania, l'accumulo di fondi per l'acquisto di alloggi e l'emissione di mutui ipotecari sono effettuati da istituti di credito specializzati, casse di costruzione e casse di risparmio. Cioè, il prestito ai privati ​​​​viene effettuato attirando fondi dai cittadini stessi.

Un individuo apre un conto di risparmio alla cassa e risparmia su di esso fino a un certo livello, circa il 50% del costo dell'alloggio. Successivamente, riceve un prestito agevolato per l'importo mancante e trasferisce l'immobile acquisito all'istituto di credito come garanzia fino al completo rimborso del prestito. Vale la pena notare che il mutuatario riceve anche un sussidio statale del 10%.

Con un modello di prestito ipotecario a un solo livello, i prestatori, di norma, sono organizzazioni di credito appositamente istituite -.

Il rifinanziamento dei prestiti avviene in due modi:

• dapprima attraverso l'emissione (MSB) sulla base di pool di mutui, che vengono effettuati dalle stesse banche, successivamente vendendo in borsa gli MBS (in particolare le obbligazioni ipotecarie) a vari investitori;
• in secondo luogo, attraverso la vendita di mutui, organizzati o meno in pool e posti dalla banca sul primario mercato mobiliare.

Per il mercato primario dei prestiti ipotecari, tali transazioni sono transazioni:

• per l'emissione di crediti (prestiti);
• pegno di beni immobili;
• preclusione della proprietà data in pegno e sua vendita in caso di adempimento improprio o inadempimento da parte del mutuatario dei suoi obblighi;
• per l'assicurazione dell'oggetto del pegno.

Per il mercato del credito ipotecario secondario, tali operazioni comprendono l'emissione di titoli di capitale garantiti da attività ipotecarie e operazioni per il loro collocamento.

I titoli ipotecari sono emessi dalla banca stessa. La banca che ha emesso il mutuo ipotecario (organizzazione specializzata nel credito ipotecario) rifinanzia autonomamente i mutui ipotecari emettendo titoli di tipo obbligazionario - fogli ipotecari.

I fogli ipotecari, a differenza delle obbligazioni ordinarie, hanno una sicurezza speciale - proprietà iscritta in un registro speciale - mutui ipotecari.

Le attività delle banche ipotecarie sono strettamente controllate dalle autorità statali e di vigilanza bancaria.

Le caratteristiche di un modello a un livello rispetto a un modello a due livelli sono inoltre:

• la relativa economicità della sua organizzazione e il controllo su di essa;
• nessuna necessità di assicurare i rischi di credito e finanziari;
• nessun costo per il pagamento delle commissioni di agenzia alle banche di servizio, che riduce il costo di un prestito per i mutui.

Nella tabella sono riportati i tratti distintivi del modello tedesco - basato sul sistema del risparmio da quello americano - basato sul sistema del mercato secondario dei titoli garantiti da ipoteca.

Parametri a confronto	modello tedesco	modello americano
Il costo delle risorse attratte dalla banca	sotto mercato	Mercato
Ottenere un prestito	Dopo aver superato la fase di risparmio	Subito dopo aver contattato la banca
Forma delle risorse attratte	Conti di risparmio (deposito).	Titoli garantiti da ipoteca
La principale forma di sostegno statale	Pagamenti premio sui depositi	Garanzie statali sui mutui
Volumi di prestito	Limitato dal risparmio	Limitato dalla solvibilità del mutuatario
Costantemente	Nella prima fase della formazione del sistema di mercato
Condizioni di prestito	8-10 anni	Dai 15 ai 30 anni
Importo del credito	fino al 45% del prezzo dell'appartamento	Fino al 100% del costo dell'appartamento

Va riconosciuto che dal punto di vista del progresso economico, il modello americano classico sembra il più efficace. Grazie alla rivendita dei prestiti emessi e allo sviluppato mercato dei titoli garantiti da ipoteca, nulla limita la crescita del capitale "ipotecario".

La pratica mondiale ha sviluppato diverse varietà di sistemi di prestito ipotecario, che sono comunemente indicati come modelli. I modelli di prestito ipotecario (modelli ipotecari) differiscono l'uno dall'altro principalmente nei seguenti modi:

• la tenuta del rapporto tra il sistema del credito ipotecario e il mercato finanziario;
• la dimensione e gli strumenti per attrarre risorse finanziarie;
• disponibilità dei presupposti per l'ottenimento del prestito.

A seconda di come vengono risolte queste problematiche, si possono distinguere due principali modelli di mutuo: aperto e chiuso.

aprire (inglese-americano) modello mutuo è incluso nel sistema del mercato finanziario del paese nel suo complesso.

Chiuso (Tedesco) modello implica una relativa autonomia del credito ipotecario dal mercato finanziario.

A sua volta, il modello aperto può essere suddiviso in un livello (inglese, continentale) e due livelli (americano).

Il modello aperto di prestito ipotecario presuppone che i fondi utilizzati per emettere mutui siano attratti dal mercato finanziario aperto, che prevede l'ingresso in competizione per le risorse di investimento.

Il modello chiuso si basa sul fatto che le fonti delle risorse creditizie sono i risparmi delle persone che agiscono come mutuatari.

I modelli di mutuo chiuso e aperto differiscono anche per il secondo criterio: la natura delle condizioni che vengono proposte a un potenziale mutuatario quando si decide se concedergli un mutuo ipotecario.

In un modello chiuso, queste condizioni sono la partecipazione di un potenziale mutuatario nella fase preliminare (cumulativa) e l'accumulo di un certo importo per ottenere un mutuo ipotecario.

Esperienza straniera

L'esempio più eclatante di un modello di mutuo chiuso è il "sistema di risparmio edilizio" tedesco.

Le sue caratteristiche principali sono le seguenti:

• 1) la ricezione di un prestito è preceduta dalla fase di accumulo di fondi in istituti specializzati ("fondi di costruzione") - circa il 40% del costo delle future abitazioni. Nella fase di accumulazione, i fondi investiti sono gravati di un interesse inferiore rispetto ai depositi ordinari;
• 2) dopo il completamento della fase di accumulo (periodo da 5 a 10 anni), diventa possibile: a) ricevere un contributo statale pari a circa il 10% del costo dell'abitazione; b) ottenere un mutuo per pagare la parte mancante del costo dell'abitazione ad un interesse ridotto rispetto ai tassi di mercato.

Il modello chiuso di prestito ipotecario garantisce la sua relativa indipendenza dallo stato del mercato finanziario (le fluttuazioni dei tassi di interesse su di esso non hanno un impatto diretto sulle condizioni di prestito). Tuttavia, ciò riduce significativamente la base di risorse per i mutui ipotecari, il che influisce sull'entità dei prestiti ipotecari. Inoltre, in determinate circostanze, ad esempio, con un forte e significativo aumento dei tassi sui depositi nelle banche commerciali, è impossibile escludere il ritiro di alcuni depositanti dei propri fondi dai fondi di costruzione, il che può portare a una crisi del sistema.

Graficamente, lo schema schematico del sistema di risparmio edilizio può essere rappresentato come mostrato in Fig. 11.2.

Riso. 11.2.

Il sistema del risparmio edilizio ha un marcato orientamento sociale. In primo luogo, stimola il risparmio della popolazione e, in secondo luogo, è pensato principalmente per i giovani che hanno l'opportunità per un certo periodo di accumulare fondi per risolvere il problema degli alloggi.

Il modello aperto del credito ipotecario è integrato nel sistema complessivo del mercato finanziario, il che, da un lato, contribuisce all'espansione del credito, ma dall'altro fa dipendere in modo significativo le possibilità di prestito ipotecario dallo stato della mercato finanziario nel suo complesso.

Con questo modello, non c'è periodo per il mutuatario per accumulare fondi. Invece, viene introdotto un requisito per i pagamenti iniziali iniziali del mutuatario per l'acquisto di alloggi per un importo fino al 20-30% del costo della proprietà acquisita, e viene effettuato un controllo più approfondito del mutuatario e della garanzia. I tassi ipotecari sono fissati secondo questo modello in base allo stato del mercato finanziario nel suo complesso e alle caratteristiche degli immobili come mezzo per garantire un prestito. Ovviamente sono più alti che nel sistema di risparmio edilizio.

Graficamente, un diagramma schematico di un modello aperto di prestito ipotecario è mostrato in fig. 11.3.

Riso. 11.3.

Per quanto riguarda le varietà del modello aperto, le differenze tra loro sono le seguenti.

unico livello (inglese, continentale) modello presuppone che le fonti di risorse per l'emissione di mutui ipotecari si formino a livello della banca ipotecaria, che raccoglie fondi per esso utilizzando i consueti meccanismi: fondi nei suoi conti, prestiti interbancari, ecc. In questo sistema esiste solo un mutuo primario mercato. In questo caso, le relazioni relative a un mutuo ipotecario esistono solo tra due entità: una banca ipotecaria - un mutuatario (modello a un livello).

A due livelli (espanso, americano) modello prevede che il mercato primario dei mutui sia integrato da un mercato secondario dove circolano titoli derivati, emessi da intermediari ipotecari che acquistano i primi mutui dalle banche ipotecarie. In questa variante, i rapporti relativi ai mutui erogati si instaurano: 1) tra la banca ipotecaria e il mutuatario; 2) tra una banca ipotecaria e un intermediario ipotecario.

La tecnologia di prestito ipotecario negli Stati Uniti implica la presenza di due documenti:

• 1) contratto di mutuo (risolve questioni relative al debito: l'importo del prestito, la procedura per i pagamenti, il tasso);
• 2) contratti di mutuo (stabilisce i termini del pegno immobiliare, i diritti e gli obblighi delle parti), che contiene necessariamente l'indicazione dell'obbligazione principale.

Questa separazione consente alla banca di vendere il prestito, ovvero fornisce la possibilità di circolazione secondaria del mutuo, iodio che può essere emesso da altri titoli, come le obbligazioni.

Questa è precisamente la principale differenza tra il sistema di prestito ipotecario americano: l'interruzione del collegamento diretto tra il singolo investitore e il singolo mutuatario, che consente di attrarre fondi significativi per il prestito ipotecario, inclusi investitori di piccole e medie dimensioni, e investitori affidabili sicurezza, che è immobiliare. Allo stesso tempo, una condizione importante per lo sviluppo del sistema di prestito è un alto livello di standardizzazione dei mutui ipotecari emessi per combinarli in pool che possono essere offerti ai potenziali acquirenti.

L'intero processo di prestito ipotecario nel modello americano può essere suddiviso in tre fasi principali: avvio, mediazione, investimento (Fig. 11.4).

Iniziazione - la procedura per l'emissione di un mutuo ipotecario primario da parte di una banca ipotecaria (prestatore primario), che prevede il controllo sia dell'immobile stesso, che è impegnato, sia del mutuatario, della sua capacità di adempiere agli obblighi previsti dal contratto di mutuo.

Mediazione - il processo di acquisizione di pool di mutui ipotecari individuali da banche ipotecarie, di risparmio e commerciali da parte di intermediari ipotecari (secondary lender) e di trasformazione in titoli offerti in vendita agli investitori in Borsa.

Investimento - il processo di acquisto e accumulazione da parte di persone fisiche e giuridiche di titoli emessi da intermediari al fine di trarne reddito.

Riso. 11.4.

Il modello a due livelli di prestito ipotecario comporta la formazione di un vasto segmento separato del mercato azionario: il mercato dei titoli garantiti da immobili, che consente di espandere in modo significativo la portata del prestito ipotecario.

Esperienza straniera

L'entità del credito ipotecario ei modelli in esso utilizzati dipendono da due fattori: l'entità dei mercati immobiliari e l'entità e le specificità dei mercati finanziari nazionali. Pertanto, la diffusione di un modello di prestito ipotecario a due livelli negli Stati Uniti è dovuta al fatto che il paese è tradizionalmente dominato dalla proprietà privata delle abitazioni e la base del sistema finanziario è il settore azionario, a differenza di quello europeo Paesi in cui domina il sistema bancario. Allo stesso tempo, negli Stati Uniti, la quota di titoli garantiti da ipoteca rappresenta circa il 25% dell'intero mercato dei titoli di debito.

L'enorme scala del mercato dei mutui, la sua quota elevata nel mercato azionario, ovviamente, ha un aspetto negativo. La crisi dei mutui scoppiata negli Stati Uniti nel 2007-2008 è diventata un fattore che non solo ha scosso il sistema finanziario statunitense, ma ha avuto un impatto negativo sullo stato della finanza mondiale nel suo complesso, interessando anche il mercato finanziario russo (opportunità di attrarre risorse di investimento sui mercati mondiali sono state significativamente ridotte, compresi i mutui).

La causa immediata della crisi è stata una significativa riduzione delle richieste dei mutuatari, e questo, a sua volta, è stato il risultato di una crescita lunga e costante del mercato immobiliare. L'elevata crescita del mercato, accompagnata dall'aumento dei prezzi, ha portato ad un aumento della domanda di mutui ipotecari da parte dei mutuatari, che hanno iniziato a considerare i mutui come una fonte di ammodernamento e ampliamento degli alloggi, in base ai quali era possibile ottenere un nuovo mutuo prestito. Per contro, per le banche erogatrici di prestiti, l'aumento dei prezzi sembrava creare ulteriori garanzie per il rimborso del prestito a causa della crescita del valore delle garanzie, che le ha motivate a ridurre i requisiti per i mutuatari in un'economia in crescita.

Ai sensi del paragrafo 1 dell'articolo 1 della legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (Legge), in base a un accordo sul pegno di beni immobili (contratto ipotecario), una parte è un creditore pignoratizio ai sensi di un obbligo garantito da un'ipoteca , ha il diritto di ricevere la soddisfazione dei suoi crediti monetari nei confronti del debitore ai sensi di tale obbligo dal valore dell'immobile in pegno dell'altra parte - il mutuatario, prevalentemente rispetto agli altri creditori del mutuante, con le eccezioni stabilite dalla legge federale.

Il prestito ipotecario è ampiamente noto nella pratica estera. I modelli globali di prestito ipotecario sono principalmente due:

• modello monistico di concessione di mutui ipotecari (cfr "Modelli mondiali di prestito ipotecario: modello a un livello");
• modello a due livelli di prestito ipotecario.

In un modello di prestito ipotecario a due livelli, una banca emette un mutuo a un mutuatario garantito da un mutuo immobiliare.

Quindi la banca, di norma, vende il diritto di richiedere il mutuo ipotecario all'agenzia ipotecaria statale: il finanziamento ipotecario proviene principalmente dal mercato dei titoli secondari sviluppato.

I principali acquirenti di obbligazioni emesse sono principalmente fondi pensione, fondi di investimento, compagnie assicurative, ecc.

Pertanto, secondo il modello di rifinanziamento a due livelli, le banche vendono mutui a organizzazioni speciali che li utilizzano come copertura per l'emissione di titoli garantiti da ipoteca e utilizzano il denaro che raccolgono per riacquistare mutui dalle banche.

Mogij e mutuo sono la stessa cosa?

Nei paesi occidentali viene utilizzato lo schema mogidzha (ipoteca), secondo il quale i rapporti tra il creditore (banca) e il mutuatario-acquirente di immobili vengono serviti, quando quest'ultimo acquista immobili, su un prestito preso da una banca con un rimborso rateale dell'importo del prestito (obbligazione capitale) per un lungo periodo (circa 40 anni).

Allo stesso tempo, il bene stesso, acquisito a credito, il cui proprietario formale è il creditore prima della liquidazione (adempimento) dell'obbligazione creditizia, funge da garanzia per l'adempimento delle obbligazioni pecuniarie del mutuatario.

L'essenza della mogija è il trasferimento formale da parte dell'ipoteca del titolo sul bene ipotecato a favore del creditore-ipoteca per il periodo fino alla scadenza del pegno. In questo caso si ha una scissione temporanea del diritto di proprietà sull'oggetto del pegno: i diritti di possesso e di uso fino alla cessazione dell'obbligazione principale, di regola, rimangono al pignorante, e il diritto di disporre, il formale diritto di proprietà "titolo", passa al creditore pignoratizio.

Il vantaggio di mogij rispetto all'ipoteca è che in caso di inadempimento dell'obbligazione non si pone il problema dell'esercizio del diritto di pegno del creditore, essendo egli divenuto formalmente proprietario del bene dato in pegno già al momento dell'accordo mogij è entrato in vigore.

Sebbene il mutuo sia solitamente tradotto in russo come "mutuo", tale traduzione è condizionata, poiché mogij è in qualche modo diverso dal mutuo. Secondo lo schema mogija, una parte - il debitore - trasferisce all'altra parte - il creditore - il diritto a determinati beni per garantire l'adempimento del suo obbligo.

Applicazione del modello dualistico in Russia

I titoli di diritto russo, che possono essere utilizzati per raccogliere fondi nel mercato secondario dei prestiti ipotecari, e i titoli del sistema occidentale presentano una differenza significativa nella loro natura giuridica. Questi ultimi sono strumenti che trasferiscono la proprietà di un bene ipotecario, cosa impossibile quando si trasferiscono titoli garantiti da ipoteca russi che certificano solo il diritto di rivendicare. Questo dovrebbe essere preso in considerazione quando si costruisce un prestito ipotecario secondo il modello anglo-americano.

In Russia, i tentativi di costruire un mercato dei mutui sulla falsariga dei sistemi più efficienti non hanno avuto successo. In Russia, è opportuno promuovere lo sviluppo di un modello più semplice di mutuo ipotecario per la casa più adatto a questo.

Lo schema a due livelli dell'organizzazione di mercato dovrebbe essere basato su garanzie statali; JSC "Agency for Housing Mortgage Lending" (AHML) è stata creata con denaro di bilancio, che sviluppa e implementa un sistema a due livelli di mutui ipotecari (Decreto del governo della Federazione Russa n. 462 dell'8 settembre 2004 per mutui ipotecari residenziali ).

La banca emette un mutuo ipotecario al mutuatario, il debito viene riscattato dalla banca AHML e il mutuatario ripaga il prestito con esso. AHML acquista mutui solo da banche che emettono mutui secondo gli standard AHML. AHML prevede l'emissione e il rimborso di prestiti solo in rubli a un tasso del 15% annuo. Allo stesso tempo, il periodo minimo del prestito dovrebbe essere compreso tra 1 anno e 20 anni e il pagamento forfettario iniziale dovrebbe essere almeno il 30% del costo dell'immobile acquistato alla data di valutazione. Il tasso è molto basso, ma finora non è stato possibile realizzare appieno l'idea stessa di creare AHML.

L'introduzione di un sistema di prestito ipotecario a due livelli in Russia dovrà affrontare una serie di problemi fondamentali, ad esempio:

• mancanza di un mercato mobiliare sviluppato;
• illiquidità delle obbligazioni ipotecarie sul mercato secondario;
• fornire alle banche risorse di credito a basso costo a lungo termine.

Il sistema di prestito ipotecario in Russia, secondo gli esperti, comprende i seguenti segmenti:

• un mercato immobiliare che abbia le caratteristiche necessarie per partecipare al credito ipotecario;
• il mercato primario dei mutui ipotecari, che copre la totalità delle attività di creditori e debitori che stipulano obblighi rilevanti tra loro, in cui il debitore (pignore) fornisce e il creditore (mutuo ipotecario) accetta beni immobili come pegno come mezzo di esecuzione;
• il mercato secondario dei mutui ipotecari, che assicura il trasferimento dei diritti su mutui e mutui (cessione di mutui già emessi), nonché il reinvestimento dei mutui emessi. Il mercato secondario è un collegamento tra i prestatori nel mercato ipotecario primario e gli investitori nel mercato dei titoli ipotecari, garantendo l'accumulo dei fondi degli investitori e indirizzando i flussi finanziari (attraverso l'emissione di obbligazioni e il loro collocamento in borsa) verso i mutui ipotecari.

Un'ipoteca è un pegno di beni immobili al ricevimento di un prestito da un istituto di credito, che conferisce al creditore (ipotecario) il diritto di soddisfare preferenzialmente i crediti nei confronti del debitore (ipotecario) a scapito del valore dell'immobile dato in pegno. Se il creditore pignoratizio non adempie all'obbligo di restituzione del prestito, il creditore pignoratizio acquisisce in via prioritaria (rispetto agli altri creditori) il diritto all'indennizzo mediante la vendita dell'immobile costituito in pegno.

Esiste un mutuo netto (un prestito a qualsiasi scopo con garanzia immobiliare) e un mutuo mirato (un prestito per l'acquisto di un immobile, che sarà oggetto di garanzia).

Esistono varie opzioni per combinare l'oggetto della garanzia e l'oggetto del prestito: un prestito per la costruzione di alloggi garantiti dallo stesso alloggio; un prestito per la costruzione di alloggi garantiti da un appezzamento di terreno; un prestito per l'acquisto di un terreno garantito da alloggi, ecc. Un'altra area abitativa (di riserva) del mutuatario, o l'unica area in cui vive, può essere fornita come mutuo per l'alloggio.

Le caratteristiche distintive dell'attuale fase di formazione del sistema di prestito ipotecario in Russia sono:

Il calo dell'edilizia abitativa a seguito della crisi;

Bassa qualità del portafoglio prestiti, alta percentuale di insolvenze;

Aumento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari;

Revisione dei termini di accordi su prestiti precedentemente erogati.

In genere, le transazioni nel mercato dei mutui vengono effettuate in due fasi. Nella prima fase, detta mercato primario, vi è l'erogazione di prestiti garantiti da beni immobili. Poiché le banche forniscono prestiti per un lungo periodo ea un tasso di interesse relativamente basso, hanno una quantità ridotta di risorse di cassa disponibili necessarie per le attività quotidiane. La questione di come recuperare i soldi dati a lungo nel più breve tempo possibile è chiamata il problema del rifinanziamento dei prestiti emessi. Per risolvere questo problema, sta emergendo un mercato secondario dei prestiti ipotecari.

I principali metodi di rifinanziamento dei prestiti si riducono a una cessione completa dei diritti su un mutuo ipotecario emesso da una banca a un'organizzazione specializzata, o all'emissione di titoli da parte della banca stessa, che ha emesso il prestito, lasciando crediti per questo prestito sul suo bilancio. Ad esempio, la cessione dei diritti di credito ipotecario a terzi.

Sulla base del metodo di rifinanziamento dei mutui ipotecari, sono stati costruiti modelli base di mutui ipotecari: a due livelli (classico) ea un livello, chiamati anche con i nomi di quei paesi in cui hanno ricevuto il massimo sviluppo.

1. Il modello classico (a due livelli) dell'organizzazione del sistema ipotecario è stato creato e maggiormente sviluppato negli Stati Uniti. Su iniziativa del governo americano, sono state create apposite strutture governative che assicuravano i mutui ipotecari emessi dalle banche. Questo è il cosiddetto. uno schema di prestito ipotecario americano in cui i mutui ipotecari emessi dalle banche sono assegnati ad agenzie ipotecarie appositamente create. A loro volta, impacchettano prestiti individuali, emettono titoli garantiti da ipoteca sotto i pacchetti formati (pool), li vendono in borsa, riacquistano prestiti dalle banche e così via.

2. Contrariamente al modello classico di concessione di mutui ipotecari, con un modello monistico la banca che ha erogato il mutuo ipotecario emette autonomamente titoli di tipo obbligazionario garantiti, da un lato, da mutui ipotecari emessi, e, dall'altro, , da immobili dati in pegno dai mutuatari per ottenere un prestito. Questo modello è anche chiamato il modello ipotecario tedesco. Il sistema a livello singolo è più comune nell'Europa occidentale. A differenza di quello americano, si è formato non per decisione del governo, ma nel processo di naturale evoluzione del sistema creditizio europeo.

In Russia è stato adottato come base un modello di prestito ipotecario a due livelli. Ciò si riflette nel concetto adottato per lo sviluppo del sistema di prestito ipotecario per l'edilizia abitativa.