Երեխաների համար հակատիպային դեղամիջոցները նշանակվում են մանկաբույժի կողմից: Բայց լինում են արտակարգ իրավիճակներ՝ տենդով, երբ երեխային անհապաղ պետք է դեղորայք տալ։ Հետո ծնողներն իրենց վրա են վերցնում պատասխանատվությունը եւ օգտագործում ջերմության դեմ պայքարող դեղեր։ Ի՞նչ է թույլատրվում տալ նորածիններին. Ինչպե՞ս կարող եք իջեցնել ջերմաստիճանը մեծ երեխաների մոտ: Ո՞ր դեղամիջոցներն են առավել անվտանգ:
Հիփոթեքային վարկավորման երկու հիմնական մոդել կա. Դիտարկենք դրանցից յուրաքանչյուրը առանձին: Սկզբից եկեք կենտրոնանանք ամերիկյան մոդելի վրա, քանի որ հենց դրա հիման վրա են կազմակերպվում հիփոթեքային վարկավորման մոդելները Ռուսաստանում:
Հիփոթեքային վարկավորման ամերիկյան մոդել
Առաջինը երկաստիճան է, այն նաև կոչվում է «ամերիկյան մոդել»: Այն հիմնված է հիմնականում հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի երկրորդային շուկայի վրա: Ամերիկյան հիփոթեքային վարկավորման մոդելի էությունը կարելի է բնութագրել հետևյալ կերպ.
1) Առևտրային կամ պետական բանկը վարկառուին տրամադրում է հիփոթեքային վարկ` պայմանով, որ նա պարտավորվում է որոշակի համաձայնեցված ժամկետում ամեն ամիս բանկին փոխանցել որոշակի գումար: Վարկառուի այս պարտավորությունն ապահովված է գնված գույքի գրավով:
2) Վարկը տրամադրելուց հետո բանկը վարկը վաճառում է մասնագիտացված հիփոթեքային վարկավորման գործակալություններից մեկին` միաժամանակ փոխանցելով նրան գրավի պարտավորությունները. Գործակալությունը բանկին անմիջապես փոխհատուցում է վարկառուին տրված միջոցները և դրա դիմաց պահանջում, որպեսզի պարտքը մարելու համար ստացված ամսական վճարումները (առանց վարկային հաստատության շահույթի (մարժայի)) փոխանցվեն գործակալությանը:
3) Հիփոթեքային գործակալությունները, բանկերից որոշակի քանակությամբ հիփոթեքային վարկեր գնելուց հետո, դրանք կազմում են լողավազանների և յուրաքանչյուրի հիման վրա ստեղծում նոր արժեթղթեր, որոնց վճարման աղբյուրը վարկառուների վճարներն են. Այս վճարումները այլևս երաշխավորվում են ոչ թե անշարժ գույքի գրավադրմամբ, այլ հիփոթեքային գործակալության կողմից, որը գործում է որպես իրավաբանական անձ: Հիփոթեքային գործակալությունները վաճառում են հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր ֆոնդային շուկաներում, ինչի արդյունքում դրանց շահույթը, ինչպես նաև բանկերի շահույթը, մարժան է: 8, էջ 34
Գերմանական հիփոթեքային մոդել
Հիփոթեքային վարկավորման երկրորդ մոդելը մեկ մակարդակի «գերմանական մոդելն» է, որն ինքնավար և հավասարակշռված հիփոթեքային մոդել է և հիմնված է «խնայողությունների և վարկերի» գործունեության համակարգի վրա: Այս համակարգը կառուցված է ըստ գերմանական «մասնավոր շինարարական խնայբանկերի»՝ Bausparkasse կամ - American Savings & Loans, կամ ֆրանսիական Livret Epargne Logement: Այս մոդելով ներդրողները հնարավորություն ունեն կուտակելու (կուտակումը տեղի է ունենում խնայբանկի հաշվում) որոշակի պահանջվող ներդրում տան կամ բնակարան գնելու համար (այն կարող է կազմել արժեքի 30-50%-ը), այնուհետև ստանալ հիփոթեքային վարկ։ բաց թողնված գումարի համար: Միևնույն ժամանակ, ավանդատուների և նրանց սեփական միջոցների կուտակած բոլոր առկա կանխիկ միջոցները կարող են օգտագործվել միայն կանոնադրական գործունեության իրականացման, այն է՝ հիփոթեքային վարկերի տրամադրման նպատակով։
Հիփոթեքային վարկավորման մոդել Ռուսաստանում 13, էջ 58
Ներկայումս Ռուսաստանում գործող հիփոթեքային վարկավորման համակարգի գործող մեխանիզմը կարող է ներկայացվել հիփոթեքային վարկավորման հետևյալ փուլերի տեսքով.
1) նախնական փուլ (այս փուլում հաճախորդին բացատրվում են վարկի տրամադրման հիմնական պայմանները և տրամադրվում է վարկ ստանալու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի ցանկ).
2) հաճախորդի և գրավի վերաբերյալ տրամադրված տեղեկատվության հավաքագրում և ստուգում.
3) գնահատվում է վարկի մարման հավանականությունը.
4) վարկի վերաբերյալ որոշման կայացման փուլը (սահմանվում է գումարը, մարման կարգը, ժամկետը, տոկոսադրույքը).
5) այս փուլում կնքվում է վարկային պայմանագիր.
6) վարկի սպասարկում.
7) վարկային գործարքի փակում.
Ստորև ներկայացված Նկար 1-ում հիփոթեքային վարկի մոդելը ներկայացված է գծապատկերային տեսքով:
Նկար 1 - Հիփոթեքային վարկավորման մոդելի դիագրամ 11, էջ 16
Եկեք ավելի մանրամասն նայենք Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման մոդելին:
Նախնական փուլում վարկառուն պետք է ծանոթանա վարկատուի մասին բոլոր անհրաժեշտ տեղեկատվությանը, հիփոթեքային վարկի պայմաններին, իրավունքներին և պարտականություններին, որոնք ծագում են վարկային գործարք կնքելիս:
Այնուհետև, վարկառուին վարկավորման պայմանները բացատրելուց հետո, վարկային հաստատության աշխատակիցները որոշում են այն միջոցների առավելագույն հնարավոր չափը, որոնք բանկը կարող է տրամադրել ապառիկ, համաձայնեցնում վարկավորման և վճարման կարգը, կազմում է վարկառուի ծախսերի մոտավոր նախահաշիվ և լրացրեք վարկի հայտ. Այս հայտարարությունը վարկատուի կողմից համարվում է պոտենցիալ հաճախորդի մասին տեղեկատվության ամենակարևոր աղբյուրներից մեկը:
Ռուսաստանում և աշխարհում գործում է բանկային ոսկե կանոն, որի էությունը հետևյալն է. վարկառուն պետք է վարկի ամսական մարումների վրա ծախսի իր անձնական ամսական եկամտի 30%-ից ոչ ավելին։ Եթե այս մասնաբաժինը ավելի մեծ է (40-60%), ապա նման վարկը դառնում է ռիսկային։ Այդ իսկ պատճառով բանկը գնահատում է վարկի չափը, որը կարող է տրամադրել՝ ելնելով վարկառուի եկամուտից:
Եթե հիփոթեքային վարկի վերաբերյալ որոշումը դրական է, ապա վարկառուն և բանկը վարկային պայմանագիր են կնքում ընտրված, նախապես համաձայնեցված բնակելի անշարժ գույքի գնման համար: Հիփոթեքային պայմանագիրը պարունակում է տեղեկատվություն հիփոթեքի առարկայի, դրա գնահատման, էության, ինչպես նաև պարտավորության կատարման չափի և ժամկետների մասին, որն ապահովված է հիփոթեքով: Պետք է հաշվի առնել, որ պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող տների և բնակարանների հիփոթեքը չի թույլատրվում։
Հիփոթեքային պայմանագիր կնքելուց հետո առևտրային բանկերը սովորաբար պահանջում են վարկառուից կանխավճար կատարել, որի չափը կարող է տարբեր լինել՝ կախված հիփոթեքային ծրագրի պայմաններից: Միևնույն ժամանակ, պարտատեր բանկերը շահագրգռված են, որ այս կանխավճարը հնարավորինս մեծ լինի, քանի որ որքան մեծ է ներդրումը, այնքան ավելի քիչ ռիսկ ունի գործարքը։
Այնուհետև, ինչպես հիփոթեքային վարկավորման ամերիկյան մոդելում, գնված անշարժ գույքի գրավով ապահովված վարկառուների պարտավորությունները ձևակերպվում են հիփոթեքային վարկերի տեսքով, որոնց ֆոնդերը վաճառվում են հիփոթեքային գործակալներին, որոնք կազմում են հիփոթեքային ծածկույթը: արժեթղթեր. Նաև առևտրային բանկերը, որոնք բավարարում են Ռուսաստանի Բանկի պահանջները, կարող են ինքնուրույն ձևավորել հիփոթեքային ծածկույթ և թողարկել հիփոթեքային ապահովված արժեթղթեր:
Արտերկրում գործող բնակելի հիփոթեքային վարկավորման տարբեր մոդելների համեմատական վերլուծությունը թույլ կտա մեզ բացահայտել ժամանակակից Ռուսաստանի համար բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի կազմակերպման առավել համապատասխան մոտեցումները:
Արտերկրում բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի հիմնական մոդելներն են՝ կտրված-բաց մոդելը; ընդլայնված-բաց մոդել (ամերիկյան) հավասարակշռված ինքնավարության մոդել (գերմաներեն):
Քանի որ այս մոդելների նույնականացումը պայմանական է, դրանք կարող են միաժամանակ գործել մեկ երկրում: Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի կազմակերպման յուրաքանչյուր մոդել ներառում է հիմնական տարրերի որոշակի փաթեթ:
Ամենապարզ համակարգը պետք է համարել հիփոթեքային վարկավորման կտրված-բաց մոդել (Նկար 2) 12, էջ 16: Այս մոդելի էությունը հետևյալն է. Բանկերը թողարկում են հիփոթեքային վարկեր, որոնք ապահովված են անշարժ գույքով, ներառյալ՝ բնակելի, և, հիմք ընդունելով հիփոթեքային վարկերի ֆոնդը, թողարկում են սեփական արժեթղթեր՝ հիփոթեքային թերթիկներ: Հիփոթեքային թղթադրամների վաճառքը բանկերին ապահովում է «երկարաժամկետ» դրամական միջոցների համալրում հետագա վարկերի տրամադրման համար: Այսպիսով, հիփոթեքային վարկերը վերաֆինանսավորվում են՝ ժամանակի ընթացքում ապահովելով բանկի ակտիվների և պարտավորությունների մնացորդը։
Նկար 2. Հիփոթեքային վարկավորման կտրված-բաց համակարգի սխեման
Համաշխարհային պրակտիկայում անշարժ գույքի հիփոթեքային վարկավորման ամենատարածված մոդելներից երկրորդը` ամերիկյանը, ենթադրում է հիփոթեքային վարկերի զարգացած երկրորդային շուկայի առկայություն (Նկար 3) 12, էջ 16:
Մոդելի էությունն այն է, որ հիփոթեքային վարկերի վերաֆինանսավորման համար միջոցները ներգրավվում են վարկատուների կողմից ֆոնդային շուկայից միջնորդների միջոցով: Այս մոդելում հիմնարար է վարկատուի և ներդրողի սուբյեկտների տարանջատումը:
Գծապատկեր 3. Հիփոթեքային վարկավորման ընդլայնված-բաց մոդելի սխեման
Ինքնավարության հավասարակշռված մոդելի հիմնական տարբերակիչ հատկանիշը նրա գործունեության խնայողությունների և վարկերի սկզբունքն է (Նկար 4) 12, էջ 16: Վարկային ռեսուրսների ձեւավորումն իրականացվում է ապագայում հիփոթեքային բնակարանային վարկ ստանալ ցանկացող ներդրողների խնայողությունների հաշվին։ Գերմանական բնակելի հիփոթեքային վարկավորման մոդելի էությունը փակ հիփոթեքային ֆինանսական շուկայի ստեղծումն է: Այն ձևավորվում է մասնագիտացված խնայողական և հիփոթեքային հիմնարկների շուրջ
Նկար 4 - Հավասարակշռված ինքնավարության մոդելի դիագրամ
Ներկայացված մոդելների հիմնական բնութագրերը արտացոլված են հետևյալ աղյուսակում
Աղյուսակ 1 - Հիփոթեքային վարկավորման տարբեր մոդելների բնութագրերը
|
Համեմատելի պարամետրեր |
Frustum-բաց մոդել |
Ընդլայնված-բաց մոդել |
Հավասարակշռված ինքնավարության մոդել |
|
Տարածման երկրներ |
Արևելյան Եվրոպա, Անգլիա, Իսպանիա, Դանիա և այլն: |
ԱՄՆ և այլ զարգացած երկրներ |
Գերմանիա, Ֆրանսիա, Ավստրիա, Իսպանիա, Չիլի, Թաիլանդ, Չեխիա և այլն: |
|
Գործողության սկզբունքը |
Շուկա (կախված է երկրի ֆինանսական և վարկային շուկայի ընդհանուր վիճակից) |
Խնայողություններ և վարկեր (առանձին մոդել) |
|
|
Վարկային ռեսուրսների ներգրավման աղբյուրները |
Բանկերի սեփական և փոխառու միջոցները |
Երկրորդային շուկայում վաճառվող հիփոթեքային արժեթղթերը, ինչպես նաև բանկերի սեփական և փոխառու միջոցները. |
Ապագա վարկառուների, ինչպես նաև բանկերի սեփական և փոխառու միջոցների խնայողությունները և բնակարանային պայմանագրերի խնայողությունները |
|
Հիմնական պարտատերեր |
Ունիվերսալ և հիփոթեքային բանկեր |
Հիփոթեքային և Սբերբանկեր |
Հիփոթեքային բանկեր, մասնագիտացված խնայբանկեր (խնայբանկեր և շինարարական խնայբանկեր) |
|
Պետական աջակցության ձևաչափ |
Սահմանված չէ |
Վարկերի վերաֆինանսավորում ճգնաժամի ժամանակ |
Սուբսիդիաներ շինարարության խնայողությունների համար |
Կտրված-բաց մոդելի գործունեության կազմակերպման պարզությունը պայմանավորում է դրա լայն կիրառումը աշխարհում, հատկապես զարգացող երկրներում: Սակայն մոդելի թերությունները (կախվածությունը տոկոսադրույքների շուկայական մակարդակից, խիստ ստանդարտների բացակայություն, ներգրավված վարկային ռեսուրսների սահմանափակ քանակ) խոչընդոտում են դրա զարգացմանը Ռուսաստանում։
Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման ամերիկյան մոդելը որպես ազգային հիփոթեքային մոդել մշակելու փորձեր են արվել 90-ականների երկրորդ կեսից։ Այնուամենայնիվ, մի շարք պատճառներով (օտարերկրյա ֆինանսավորման աղբյուրների առավելություն, կառավարության անբավարար աջակցություն) երկաստիճան մոդելը գործնականում դադարեցրել է իր զարգացումը և այժմ իր տեղը զիջել է մայրցամաքային միաշերտ մոդելին, որը ճգնաժամի ընթացքում վերածվեց. ավելի կայուն լինել մի շարք առավելությունների շնորհիվ. լիակատար անկախություն ֆինանսական շուկայից. նվազեցված վարկային ռիսկ; վարկերի առկայություն բնակչության զգալի մասին
Ռուսաստանում հիփոթեքային խնայողական համակարգի գործունեության համար լուրջ խոչընդոտներ կան. շինարարական խնայբանկերի գործունեության համար օրենսդրական հիմքեր չկան. Բնակչության զանգվածային անվստահությունը ֆինանսական հաստատությունների նկատմամբ պահպանվում է, բարձր գնաճի և գների աճի պայմաններում խնայողությունները արժեզրկվում են, ինչի պատճառով այս մոդելով բնակարան գնելը հետաձգվում է ավելի ուշ ժամկետների2, էջ 16:
Այսպիսով, համեմատելով մոդելներից յուրաքանչյուրի դրական և բացասական հատկանիշները, մենք վերլուծեցինք Ռուսաստանում դրանց կիրառման հնարավորությունները: Ռացիոնալ կլիներ առաջնորդվել զանգվածային «շուկայական» հիփոթեքային համակարգի կառուցման ընդհանուր սկզբունքներով՝ հաշվի առնելով Ռուսաստանի ազգային առանձնահատկությունները։ Միևնույն ժամանակ, անհրաժեշտ է սկսել բնակարանաշինության համակարգի նկատմամբ վստահության ինստիտուտների ամրապնդումից (կառուցապատողների պատասխանատվության բարձրացում, բաժնետերերի իրավունքների երաշխավորում, գործարկման ժամկետների պահպանում, գնի հնարավորինս ֆիքսում և այլ ասպեկտներ): , սոցիալական հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմների մշակում և պետական երաշխիքների մակարդակի բարձրացում, և միայն դրանից հետո՝ անկախ վարկային և ֆինանսական հիփոթեքային հաստատությունների ձևավորում (ակտիվացում):
Ամբողջ աշխարհում հիփոթեքային շուկան գործում է երկու ուղղությամբ՝ վարկերի տրամադրում և դրանց վերաֆինանսավորում։ Այս շուկայի յուրահատկությունը կայանում է նրանում, որ այն կապող օղակ է երկու հսկայական տնտեսապես կարևոր հատվածների՝ անշարժ գույքի շուկայի և ֆինանսական շուկայի միջև: Այսօր համաշխարհային պրակտիկայում կան բազմաթիվ հիփոթեքային վարկավորման գործիքներ, ինչպես նաև մի քանի մեխանիզմներ, որոնց միջոցով վարկային կազմակերպությունները վերաֆինանսավորում են թողարկված միջոցները, օրինակ.
Հիփոթեքային վարկավորման համակարգ նշանակում է համապատասխան ինստիտուտների և ապացուցված մեխանիզմների ստեղծում, որոնք կապահովեն արդյունավետ հիփոթեքային վարկավորման հնարավորությունը։
Հիփոթեքային վարկավորման համահունչ և արդյունավետ համակարգ ձևավորելու համար առաջին հերթին անհրաժեշտ է հիփոթեքային վարկավորման հաստատությունների գործող համակարգ՝ ներառյալ բանկերը և հիփոթեքային այլ հաստատությունները, որոնք ուղղակիորեն իրականացնում են հիփոթեքային վարկավորման գործառնություններ: Այս համակարգի արդյունավետությունը մեծապես կախված է ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակից, այդ թվում՝ անշարժ գույքի շրջանառության գրանցման համակարգից, անշարժ գույքի արժեքի մասնագիտական գնահատման համակարգից, ապահովագրական ընկերություններից, ինչպես նաև երկրորդային շուկայում գործունեություն կազմակերպող հաստատություններից։ հիփոթեքային վարկերի և որոշ այլ տարրերի համար։
Բնակելի տարածքների հիփոթեքային վարկավորման ամբողջական շուկայական համակարգի ստեղծման խնդիր դնելիս, որը կենտրոնացած է հիմնականում արդյունավետ ստանդարտ ֆինանսական մեխանիզմների կիրառման վրա, անհրաժեշտ է հաշվի առնել բնակարանների ֆինանսավորման սխեմաների կիրառման հնարավորությունը՝ ուղղված տեղական ռեսուրսների օգտագործմանը և արտացոլելու առանձնահատկությունները: առանձին շրջաններ։ Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ձևավորման և ստեղծման անցումային պայմաններում նման սխեմաները կարող են օգնել լուծել բնակչության որոշակի հատվածի բնակարանային խնդիրը, թեև տեղական ռեսուրսների սահմանափակության և տարածաշրջանային բնութագրերի վրա դրանց կենտրոնացման, դրանց իրականացման մասշտաբի պատճառով: սահմանափակված է 19, էջ 55։
Հիմնական նպատակն է ստեղծել միջին եկամուտ ունեցող Ռուսաստանի քաղաքացիներին մատչելի բնակարաններով ապահովելու աշխատանքային համակարգ՝ հիմնված մենաշնորհից զերծ բնակարանային շուկայում քաղաքացիների սեփական միջոցների և երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկերի հաշվին բնակարան ձեռք բերելու շուկայական սկզբունքների վրա։
Հիփոթեքային հարաբերություններն ունեն հսկայական ներուժ, որն ամբողջությամբ չի իրացվում բնակարանաշինության ոլորտում, թեև այդ հարաբերություններն այն արդյունավետ միջոցն են, որը թույլ է տալիս լուծել մի շարք հրատապ խնդիրներ.
1) ապահովել անշարժ գույքի շուկայի և ֆինանսական շուկայի երկարաժամկետ և ամուր ինտեգրումը.
2) ապահովել քաղաքացիների կողմից բնակարան ձեռք բերելու մեղմ ռեժիմ.
3) մեծացնել ներդրումային ակտիվությունը կապիտալ շինարարության մեջ.
Կախված բնակարանի արժեքից, միջոցների աղբյուրներից, վճարունակությունից և կատեգորիայից (հաշվի առնելով նպաստների իրավունքները) քաղաքացիների, ովքեր ցանկանում են բարելավել իրենց կենսապայմանները, առանձնանում են բնակարանային մի քանի ռազմավարություններ.
ռազմավարություն, որը նախատեսված է պետական սուբսիդիաներ և ձեռնարկություններին օժանդակություն տրամադրելու համար.
խառը ռազմավարություն՝ հիմնված պետական սուբսիդիաների և քաղաքացիների սեփական միջոցների օգտագործման վրա.
շուկայական ռազմավարություն, որը կենտրոնացած է հիմնականում քաղաքացիների սեփական միջոցների վրա:
Հիփոթեքային շուկայի սուբյեկտների, առաջին հերթին քաղաքացի վարկառուների և վարկատու բանկերի գործունեությունը, հատկապես բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ձևավորման և կայացման ընթացքում, գործնականում անհնար է առանց մունիցիպալ աջակցության հատուկ միջոցառումների:
Տարածքն ամբողջությամբ շահում է հիփոթեքային վարկավորման համակարգի վարչական դաշտի ներդրումից։ Քաղաքային իշխանությունները խթանում են բնակարանաշինության գործընթացը, հետևաբար հարկային եկամուտների աճը, բայց միևնույն ժամանակ նվազագույնի են հասցնում դրանց ռիսկերը՝ ստանալով կա՛մ նոր բնակարան, կա՛մ վերաբնակեցման համար բնակարան, եթե քաղաքացին չկատարի վարկի պայմանները: քաղաքի կարիքները։
Ներկայումս բանկերի կողմից բնակարան ձեռք բերելու համար առաջարկվող վարկերը հասանելի են սահմանափակ թվով մարդկանց։ Ռիսկերի սահմանափակման և ֆինանսական ռեսուրսների մոբիլիզացման ներկառուցված իրավական և տնտեսական մեխանիզմներով հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ստեղծումը կարող է զգալիորեն նվազեցնել հիփոթեքային վարկերի արժեքը և դրանք վերածել Ռուսաստանի քաղաքացիների բնակարանային խնդրի լուծման արդյունավետ միջոցի։
Բնակարանների հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը մի կողմից՝ որպես անբաժանելի համակարգ, մյուս կողմից՝ որպես շուկայական տնտեսության անբաժանելի մաս, պետք է հիմնված լինի հետևյալ հիմնարար սկզբունքների վրա.
1) Ռուսաստանում բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգ ստեղծելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել առկա միջազգային փորձը. Միևնույն ժամանակ, պետք է ելնել Ռուսաստանի մակրոտնտեսական պայմաններից և օրենսդրական դաշտից և հաշվի առնել այն փաստը, որ Ռուսաստանի բնակչությունը դեռ զգուշանում է վարկատու բանկից հիփոթեքային վարկավորման համար երկարաժամկետ կախվածության իրավիճակից։
2) Առանցքային պահանջներից է ոչ միայն բարձր, այլև միջին եկամուտներ ունեցող բնակչության խմբերի համար հիփոթեքային վարկերի հասանելիության ապահովումը. Միաժամանակ համակարգը պետք է լինի շուկայական, ոչ թե սուբսիդավորվի, լինի լիովին թափանցիկ ու հասկանալի հիփոթեքային վարկավորման գործընթացի բոլոր մասնակիցների համար։
3) Նախապայման է համակարգի մշտական զարգացումը, քաղաքացիների, առևտրային վարկատու բանկերի, ներդրողների ներգրավված ֆինանսական ռեսուրսների արդյունավետ օգտագործմանը, այլ ոչ թե պետական բյուջեից ֆինանսավորմանը:
4) Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգը պետք է վերարտադրելի լինի երկրի ցանկացած մարզում: Որոշ մարզերում հիփոթեքային վարկերի իրականացման տեմպերն ու մասշտաբները որոշվում են ոչ այնքան տարածաշրջանի ղեկավարության շրջանում քաղաքական կամքի առկայության կամ բացակայության սուբյեկտիվ գործոններով, որքան օբյեկտիվ տնտեսական իրավիճակով, բնակարանների արդյունավետ պահանջարկի առկայությամբ և դրա առաջարկով:
5) Հատուկ պահանջ է մուլտիվարիանտությունը, համակարգի բաց լինելը:
6) Հիփոթեքային վարկավորման զարգացմանն ուղղված կառավարության քաղաքականության չափազանց կարևոր ասպեկտը մակրոտնտեսական պայմանների և ինստիտուցիոնալ միջավայրի ձևավորումն է, որը նպաստում է վարկառուների համար հիփոթեքային վարկերի մատչելիության բարձրացմանը: Խոսքը գնում է գնաճի մակարդակի, ռուբլու փոխարժեքի դինամիկան վերահսկելու, տոկոսադրույքների նվազեցման, բանկային համակարգի վերակառուցման, կարգավորող դաշտի մշակման միջոցառումների համալիրին։
7) Բնակարանային խնդրի լուծումը և բնակարանային շուկայի բոլոր սուբյեկտների գործունեության համակարգումը մեծապես կախված են բոլոր մակարդակների գործադիր իշխանությունների գործունեությունից: Այս առումով մեծանում է մարզային և տեղական իշխանությունների դերը հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ստեղծման փուլում։ 20, էջ 118
Երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ձևավորմանն ու առաջանցիկ զարգացմանը խոչընդոտում են մի շարք խնդիրներ. անկատար օրենսդրություն; արդարադատության հիմնարկներում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների գրանցման համակարգի անարդյունավետությունը. գնահատման և ապահովագրական բիզնեսի անբավարար զարգացում. մասնագիտացված հիփոթեքային բանկերի բացակայություն; առևտրային բանկերի վարկային ռեսուրսների բարձր արժեքը. երկրորդային հիփոթեքային շուկայի բացակայություն (հիփոթեքային վարկեր); վերաֆինանսավորման բարձր տոկոսադրույքներ; Բանկային ռիսկերի սահմանափակման և պետական մարմինների կողմից ծածկույթի արդյունավետ մեխանիզմների բացակայություն; վարկի բարձր արժեքը վարկառուի համար. բնակչության մեծամասնության ցածր եկամուտները բնակարանի արժեքի համեմատ. բյուջետային միջոցների բացակայություն սոցիալապես անապահով քաղաքացիներին բնակարանային սուբսիդիաներ տրամադրելու համար, ինչը կնվազեցնի բնակարան գնելիս վարկային բեռը. անկատար հարկում, քաղաքացիների համար բնակարանաշինության ոլորտում ներդրումներ կատարելու ոչ բավարար խթաններ։
Այս խնդիրների լուծման համար մասնագետներն առաջարկում են հետևյալ հիմնական ուղղությունները.
1) օրենսդրական և կարգավորող դաշտի կատարելագործում, որն ապահովում է հիփոթեքային վարկավորման պարտավորությունների կատարումը, առաջին հերթին, հիփոթեքի առարկայի բռնագանձման և հիփոթեքային բնակարանից վարկը չկատարողին վտարելու հստակ ընթացակարգ ստեղծելու առումով.
2) երկարաժամկետ ֆինանսական միջոցների ներհոսքի ապահովման ունիվերսալ մեխանիզմի ստեղծում և ներդրում.
3) հարկային արտոնություններ քաղաքացիների` հիփոթեքային վարկեր ստացողների, մյուս կողմից` առևտրային բանկերի` հիփոթեքային վարկատուների և ներդրողների համար, որոնք վերաֆինանսավորում են իրականացնում առևտրային բանկերին` վարկատուներին.
4) հիփոթեքային շուկայի սուբյեկտների միջև ազատ մրցակցության հավասար պայմանների ստեղծում.
5) վարկատու բանկերի ապօրինի գործողությունների դեպքում վարկառուի սոցիալական պաշտպանության, ինչպես նաև նախկինում վերցրած հիփոթեքային վարկի մարման անհնարինության պատճառով վտարման ընթացակարգի ընթացքում նրա սոցիալական ադապտացիայի մեխանիզմների ստեղծում.
6) երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկերի տրամադրման և սպասարկման, ինչպես նաև դրանց վերաֆինանսավորման գործում վարկային կազմակերպությունների գործունեությունը կարգավորող կանոնակարգային դաշտի հստակեցում.
7) այս ոլորտում երկարաժամկետ ռեսուրսների ներգրավման նպատակով նոր ֆինանսական գործիքների (արժեթղթերի) կիրառման կարգավորիչ դաշտի ձեւավորում.
Բացի այդ, անհրաժեշտ է տրամադրել մի շարք հատուկ բնակարանային արտոնություններ հիփոթեքային գործունեությամբ զբաղվող բանկերի համար։ Բավական արդյունավետ միջոց կարող է լինել այնպիսի ընթացակարգի ներդրումը, որով բանկերը, որոնք բացում են բնակարանային ավանդներ և տրամադրում են հիփոթեքային վարկեր, հնարավորություն ունեն նվազեցնելու հարկվող շահույթը տրամադրված երկարաժամկետ բնակարանային վարկերի չափով կամ կիրառել հարկային արտոնություն հիփոթեքային վարկերից ստացված շահույթի համար: Բացի այդ, փորձագետների կարծիքով, բանկի կողմից Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկում ավանդադրված պարտադիր պահուստների նորմերը բնակարանային ավանդների համար ստացված միջոցների համար պետք է ազատվեն պահուստավորումից կամ նվազեցվեն: 16, էջ 71
Բնակելի տարածքների հիփոթեքային վարկավորման համար արտաքին ռեսուրսների ներգրավմանը խոչընդոտում է ռիսկի բարձր մակարդակը: Այս պայմաններում պետությունը պետք է անի ամեն ինչ՝ վերանորոգման և հիմնական միջոցների ստեղծման համար միջոցներ ներգրավելու համար։ Գործնականում հակառակն է տեղի ունենում. Պետական արժեթղթերի շուկան կլանում է ֆինանսական ռեսուրսները և դրանք աննախադեպ թանկացնում, հարկերն անհիմն կերպով ավելացնում են ներդրումային ծախսերը։
Մենք կարծում ենք, որ բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի առնչությամբ պետական մարմինների հատուկ աջակցությունը կարող է արտահայտվել հետևյալ ձևերով.
1) բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգին կոմունալ կարգավիճակ տալը.
2) զարգացման տեղամասերի առաջնահերթ հատկացում (առանց որևէ լրացուցիչ պայմանների) համակարգի ներդրման համար.
3) համակարգի մասնակիցների ֆինանսական բեռի վերացում կամ զգալի նվազեցում` ենթակառուցվածքային ծախսերի և այլ օգուտների կրճատմամբ.
4) դաշնային, քաղաքային կամ տեղական բյուջեից բնակարանների կառուցման կամ գնման համար անվճար սուբսիդիաների հատկացում.
5) քաղաքացիներին վարկավորման արտոնյալ պայմաններով ապահովելը.
6) գրավադրման կանոնակարգերի ընդունում (տեղական մակարդակով), որտեղ քաղաքային իշխանությունները հանդես են գալիս որպես բարձր ազդեցություն ունեցող ծրագրերի իրականացման համար վարկերի երաշխավոր, եթե այդ նախագծերը համապատասխանում են քաղաքաշինության առաջնահերթ ոլորտներին, և վարկառուն համապատասխանում է սահմանված չափանիշներին. ;
7) մունիցիպալ արժեթղթերի թողարկում, որոնք զարգացման ծրագրերում դրամական միջոցների հոսքն ապահովելու հետ մեկտեղ կարող են գրավի առարկա հանդիսանալ ներդրողների կողմից քաղաքին անհրաժեշտ ծրագրերի իրականացման համար ներգրավված վարկերի ապահովման համար.
8) հողի և անշարժ գույքի գրավադրմամբ պարտատոմսերի փոխառությունների թողարկում.
Ներկա պայմաններում, երբ միջոցներ են ձեռնարկվում տնտեսության կայունացման և վարկային ու ֆինանսական հատվածի բարեփոխման ուղղությամբ, բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ձևավորումը դառնում է կառավարության քաղաքականության առաջնահերթ ուղղություններից մեկը։ Պատահական չէ, որ Ռուսաստանի Դաշնության կառավարությունը հավանություն է տվել բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման հայեցակարգին։ Այն ուղղված է բնակչության արդյունավետ և լայնածավալ երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ստեղծմանը։ Հայեցակարգում պետության հիմնական խնդիրն է օրենսդրական դաշտի ստեղծումը և հիփոթեքային վարկավորման գործընթացի կարգավորիչ կարգավորումը՝ ֆինանսական ռիսկերը նվազեցնելու և բնակարանների մատչելիությունը բարձրացնելու նպատակով: Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության հայեցակարգին և որոշմանը զուգահեռ հաստատվել է Ռուսաստանի Դաշնությունում բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացումն ապահովելու նպատակով կարգավորող իրավական ակտերի նախագծերի պատրաստման պլանը: Ակնհայտ է, որ գործող օրենսդրական դաշտը բավականաչափ ամբողջական չէ և ունի ներքին հակասություններ, ինչը, մասնավորապես, խանգարում է բանկերին արդյունավետորեն մասնակցել հիփոթեքային վարկավորմանը։ Ընդունված բանաձեւը վերացնում է հիփոթեքային վարկերի զարգացման բազմաթիվ խոչընդոտները։
Միաշերտ հիփոթեքային վարկավորման մոդելգործում է մի շարք զարգացած արևմտյան երկրներում, ինչպիսիք են Դանիան, Գերմանիան, Ֆրանսիան: Մեկ մակարդակի հիփոթեքային վարկավորման մոդելի դեպքում, ի տարբերություն , վարկատուի և ներդրողի գործառույթներն իրականացնում է մեկ սուբյեկտ, այսինքն՝ թողարկող բանկը, որն ինքնուրույն թողարկում և վաճառում է արժեթղթեր:
Հիփոթեքային վարկավորման այս սխեման նույնպես կոչվում է Գերմանական մոդել. Այն լայն տարածում գտավ Եվրոպայում և սկսեց կիրառվել նաև զարգացող երկրներում։
Գերմանիայում բնակարանների ձեռքբերման և հիփոթեքային վարկերի տրամադրման համար միջոցների կուտակումն իրականացվում է մասնագիտացված վարկային հաստատությունների, շինարարական և խնայողական բանկերի կողմից: Այսինքն՝ ֆիզիկական անձանց վարկավորումն իրականացվում է հենց քաղաքացիներից միջոցներ ներգրավելու միջոցով։
Անհատը դրամարկղում խնայողական հաշիվ է բացում և դրա վրա խնայում է մինչև որոշակի մակարդակ՝ բնակարանի արժեքի մոտ 50%-ը: Որից հետո պակասող գումարի դիմաց ստանում է արտոնյալ վարկ և ձեռք բերված գույքը որպես գրավ փոխանցում վարկային հաստատությանը մինչև վարկի լրիվ մարումը։ Հարկ է նշել, որ վարկառուն ստանում է նաև 10% պետական սուբսիդիա։
Մեկ մակարդակի հիփոթեքային վարկավորման մոդելով վարկատուները, որպես կանոն, հատուկ ստեղծված վարկային կազմակերպություններ են.
Վարկի վերաֆինանսավորումն իրականացվում է երկու եղանակով.
- նախ՝ հիփոթեքային ֆոնդերի վրա հիմնված արժեթղթերի (մասնավորապես՝ հիփոթեքային պարտատոմսերի) թողարկման միջոցով, որն իրականացվում է հենց բանկերի կողմից՝ հետագայում արժեթղթերը (մասնավորապես՝ հիփոթեքային պարտատոմսերը) ֆոնդային շուկայում վաճառելով տարբեր ներդրողների.
- երկրորդը` հիփոթեքային վարկերի վաճառքի միջոցով, որոնք կազմակերպվել կամ չկազմակերպվել են լողավազաններում և բանկի կողմից դրվել արժեթղթերի առաջնային շուկայում:
Հիփոթեքային վարկավորման առաջնային շուկայի համար նման գործարքներն են.
- վարկեր (վարկեր) տրամադրելու համար.
- անշարժ գույքի գրավ;
- գրավադրված գույքը բռնագանձելու և այն վաճառելու մասին՝ վարկառուի կողմից իր պարտավորությունները ոչ պատշաճ կատարելու կամ չկատարելու դեպքում.
- գրավի ապահովագրության համար.
Հիփոթեքային վարկավորման երկրորդային շուկայի համար նման գործարքները ներառում են հիփոթեքային ակտիվներով ապահովված բաժնային արժեթղթերի թողարկում և դրանց տեղաբաշխման գործարքներ:
Հիփոթեքային արժեթղթերը թողարկվում են հենց բանկի կողմից: Հիփոթեքային վարկ տրամադրած բանկը (հիփոթեքային վարկ տրամադրող մասնագիտացված կազմակերպություն) ինքնուրույն վերաֆինանսավորում է հիփոթեքային վարկերը՝ թողարկելով պարտատոմսերի տիպի արժեթղթեր՝ հիփոթեքային թերթիկներ:
Հիփոթեքային թղթադրամները, ի տարբերություն սովորական պարտատոմսերի, ունեն հատուկ ապահովություն՝ հատուկ գրանցամատյանում մուտքագրված գույք՝ հիփոթեքային վարկեր։
Հիփոթեքային բանկերի գործունեությունը խստորեն վերահսկվում է պետական և բանկային վերահսկողության մարմինների կողմից:
Մեկ մակարդակի մոդելի առանձնահատկությունները, համեմատած երկաստիճանի հետ, հետևյալն են.
- դրա կազմակերպման և վերահսկողության հարաբերական էժանությունը.
- վարկային և ֆինանսական ռիսկերի ապահովագրման կարիք չկա.
- վարկի սպասարկող բանկերին գործակալական վճարների վճարման համար ծախսեր չկան, ինչը նվազեցնում է վարկի արժեքը գրավատուների համար:
Գերմանական մոդելի տարբերակիչ առանձնահատկությունները, որոնք հիմնված են ամերիկյան մոդելի խնայողական համակարգի վրա, հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի երկրորդային շուկայի համակարգի վրա հիմնված, ներկայացված են աղյուսակում:
| Համեմատելի պարամետրեր | Գերմանական մոդել | Ամերիկյան մոդել |
| Բանկի կողմից ներգրավված ռեսուրսների արժեքը | Շուկայից ցածր | Շուկա |
| Վարկ ստանալը | Խնայողությունների փուլն անցնելուց հետո | Բանկի հետ կապվելուց անմիջապես հետո |
| Ներգրավված ռեսուրսների ձևը | Խնայողական (ավանդային) հաշիվներ | Հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր |
| Կառավարության աջակցության հիմնական ձևը | Ավանդների պրեմիում վճարումներ | Հիփոթեքային վարկերի պետական երաշխիքներ |
| Վարկավորման ծավալներ | Սահմանափակված է խնայողությունների չափով | Սահմանափակվում է վարկառուի վճարունակությամբ | Անընդհատ | Շուկայական համակարգի ձևավորման 1-ին փուլում |
| Վարկի պայմաններ | 8-10 տարի | 15-ից 30 տարեկան |
| Վարկի չափը | բնակարանի արժեքի մինչև 45%-ը | Բնակարանի արժեքի մինչև 100% |
Պետք է ընդունել, որ տնտեսական առաջընթացի տեսանկյունից ամենաարդյունավետը դասական ամերիկյան մոդելն է։ Տրամադրված վարկերի վերավաճառքի և հիփոթեքային արժեթղթերի զարգացած շուկայի շնորհիվ ոչինչ չի սահմանափակում «հիփոթեքային» կապիտալի աճը։
Համաշխարհային պրակտիկան մշակել է հիփոթեքային վարկավորման համակարգերի մի քանի տեսակներ, որոնք սովորաբար կոչվում են մոդելներ։ Հիփոթեքային վարկավորման մոդելները (հիփոթեքային մոդելները) տարբերվում են միմյանցից հիմնականում հետևյալ պարամետրերով.
- սերտ կապ հիփոթեքային վարկավորման համակարգի և ֆինանսական շուկայի միջև.
- ֆինանսական ռեսուրսների ներգրավման մասշտաբներ և գործիքներ.
- վարկ ստանալու համար նախապայմանների առկայություն.
Կախված նրանից, թե ինչպես են լուծվում այս խնդիրները, կարելի է առանձնացնել հիփոթեքային վարկավորման երկու հիմնական մոդել՝ բաց և փակ:
Բաց (անգլո-ամերիկյան) մոդել հիփոթեքային վարկերը ներառված են երկրի ֆինանսական շուկայի համակարգում որպես ամբողջություն:
Փակված է (գերմաներեն) մոդել ենթադրում է հիփոթեքային վարկավորման հարաբերական ինքնավարություն ֆինանսական շուկայից:
Իր հերթին, բաց մոդելը կարելի է բաժանել մեկ մակարդակի (անգլերեն, մայրցամաքային) և երկու մակարդակի (ամերիկյան):
Հիփոթեքային վարկավորման բաց մոդելը ենթադրում է, որ հիփոթեքային վարկերի տրամադրման համար օգտագործվող միջոցները ներգրավվում են բաց ֆինանսական շուկայից, որը ներառում է ներդրումային ռեսուրսների համար մրցակցության մեջ մտնելը:
Փակ մոդելը հիմնված է այն փաստի վրա, որ վարկային ռեսուրսների աղբյուրները ֆիզիկական անձանց խնայողություններն են, ովքեր հանդես են գալիս նաև որպես վարկառուներ։
Փակ և բաց հիփոթեքային մոդելները տարբերվում են նաև երկրորդ չափանիշով` պայմանների բնույթով, որոնք առաջադրվում են պոտենցիալ վարկառուին հիփոթեքային վարկ տրամադրելու որոշում կայացնելիս:
Փակ մոդելում այդ պայմաններն են պոտենցիալ վարկառուի մասնակցությունը նախնական (խնայողությունների) փուլում և որոշակի գումարի կուտակումը՝ հիփոթեքային վարկ ստանալու համար։
Արտասահմանյան փորձ
Փակ հիփոթեքային մոդելի ամենավառ օրինակը գերմանական «շինարարական խնայողության համակարգը» է:
Նրա հիմնական հատկանիշները հետևյալն են.
- 1) վարկ ստանալուն նախորդում է մասնագիտացված հաստատություններում միջոցների կուտակման փուլը («շինարարական ֆոնդեր»)՝ ապագա բնակարանների արժեքի մոտավորապես 40%-ը: Կուտակման փուլում ներդրված միջոցների վրա ավելի ցածր տոկոսադրույք է հաշվարկվում, քան սովորական ավանդների վրա.
- 2) կուտակման փուլն ավարտելուց հետո (5-ից 10 տարի ժամկետ) հնարավորություն է ընձեռվում. բ) բնակարանի արժեքի բացակայող մասը շուկայական դրույքների համեմատ նվազեցված տոկոսադրույքով վճարելու համար վարկ ստանալը.
Հիփոթեքային վարկավորման փակ մոդելը ապահովում է դրա հարաբերական անկախությունը ֆինանսական շուկայի վիճակից (դրա նկատմամբ տոկոսադրույքների տատանումները ուղղակիորեն չեն ազդում վարկավորման պայմանների վրա): Այնուամենայնիվ, սա զգալիորեն նվազեցնում է հիփոթեքային վարկերի ռեսուրսների բազան, ինչը ազդում է հիփոթեքային վարկավորման մասշտաբների վրա: Բացի այդ, որոշակի հանգամանքներում, օրինակ, առևտրային բանկերում ավանդների տոկոսադրույքների կտրուկ և զգալի աճի դեպքում չի կարելի բացառել, որ որոշ ավանդատուներ իրենց միջոցները հանեն շինարարական հիմնադրամներից, ինչը կարող է հանգեցնել համակարգի ճգնաժամի։
Գրաֆիկորեն, շինարարության խնայողության համակարգի սխեմատիկ դիագրամը կարող է ներկայացվել, ինչպես ցույց է տրված Նկ. 11.2.
Բրինձ. 11.2.
Շինարարության խնայողությունների համակարգը ընդգծված սոցիալական ուղղվածություն ունի. Նախ՝ այն խթանում է բնակչության խնայողությունները, երկրորդ՝ նախատեսված է հիմնականում երիտասարդների համար, ովքեր հնարավորություն ունեն որոշակի ժամանակահատվածում միջոցներ կուտակել բնակարանային խնդիրը լուծելու համար։
Հիփոթեքային վարկավորման բաց մոդելը ինտեգրված է ֆինանսական շուկայի ընդհանուր համակարգին, որը մի կողմից օգնում է ընդլայնել վարկավորման շրջանակը, բայց մյուս կողմից հիփոթեքային վարկավորման հնարավորությունները էապես կախված է դարձնում վիճակից։ ֆինանսական շուկան որպես ամբողջություն:
Այս մոդելով վարկառուի համար միջոցներ կուտակելու ժամկետ չկա։ Փոխարենը ներդրվում է գնված գույքի արժեքի մինչև 20-30%-ի չափով բնակարան ձեռք բերելու համար վարկառուի կողմից նախնական մեկնարկային վճարումների պահանջ և իրականացվում է վարկառուի և գրավի ավելի մանրակրկիտ ստուգում։ Այս մոդելով տրված հիփոթեքային վարկերի դրույքաչափերը սահմանվում են՝ կախված ընդհանուր ֆինանսական շուկայի վիճակից և անշարժ գույքի բնութագրերից՝ որպես վարկի ապահովման միջոց: Դրանք բնականաբար ավելի բարձր են, քան շինարարության խնայողության համակարգում:
Բաց հիփոթեքային վարկավորման մոդելի գրաֆիկական սխեմատիկ դիագրամը ներկայացված է Նկ. 11.3.
Բրինձ. 11.3.
Ինչ վերաբերում է բաց մոդելի սորտերին, ապա դրանց միջև տարբերությունները հետևյալն են.
Մեկ մակարդակ (Անգլերեն, մայրցամաքային) մոդել ենթադրում է, որ հիփոթեքային վարկերի տրամադրման ռեսուրսների աղբյուրները ձևավորվում են հիփոթեքային բանկի մակարդակով, որը դրա համար միջոցներ է հայթայթում ավանդական մեխանիզմների միջոցով՝ միջոցներ իր հաշիվներում, միջբանկային վարկեր և այլն: Այս համակարգում գործում է միայն առաջնային հիփոթեքային շուկա . Տվյալ դեպքում հիփոթեքային վարկի հետ կապված հարաբերություններ գոյություն ունեն միայն երկու սուբյեկտների միջև՝ հիփոթեքային բանկի՝ վարկառուի (մեկ մակարդակի մոդել):
Երկու մակարդակ (ընդլայնված, ամերիկյան) մոդել նախատեսում է, որ առաջնային հիփոթեքային շուկան լրացվում է երկրորդային շուկայով, որտեղ վաճառվում են հիփոթեքային բանկերից առաջին հիփոթեք ձեռք բերող հիփոթեքային միջնորդների կողմից թողարկված ածանցյալ արժեթղթերը: Այս տարբերակում տրված հիփոթեքային վարկերի հետ կապված հարաբերությունները ծագում են. 1) հիփոթեքային բանկի և վարկառուի միջև. 2) հիփոթեքային բանկի և հիփոթեքային միջնորդի միջև.
ԱՄՆ-ում հիփոթեքային վարկավորման տեխնոլոգիան պահանջում է երկու փաստաթղթերի առկայությունը.
- 1) վարկային պայմանագիր (այն գրանցում է պարտքի հետ կապված հարցեր. վարկի չափ, վճարման կարգ, դրույքաչափ);
- 2) հիփոթեքային պայմանագիր (այն սահմանում է անշարժ գույքի գրավի պայմանները, կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները), որն անպայման պարունակում է հիմնական պարտավորության նշում։
Այս տարանջատումը թույլ է տալիս բանկին վաճառել տրամադրված վարկը, այսինքն. ապահովում է հիփոթեքի երկրորդական շրջանառության հնարավորությունը, որի ընթացքում կարող են թողարկվել այլ արժեթղթեր, օրինակ՝ պարտատոմսեր։
Հենց սա է ամերիկյան հիփոթեքային վարկավորման համակարգի հիմնական տարբերությունը. անհատ ներդրողի և անհատ վարկառուի միջև ուղղակի կապի խզումը, ինչը հնարավորություն է տալիս ներգրավել զգալի միջոցներ հիփոթեքային վարկավորման համար, ներառյալ փոքր և միջին ներդրողները, և հուսալի: գրավ, որը անշարժ գույք է: Միևնույն ժամանակ, վարկավորման համակարգի զարգացման կարևոր պայման է տրված հիփոթեքային վարկերի ստանդարտացման բարձր մակարդակը՝ դրանք միավորելու պոտենցիալ գնորդներին առաջարկվող լողավազաններում:
Հիփոթեքային վարկավորման ամբողջ գործընթացը ամերիկյան մոդելում կարելի է բաժանել երեք հիմնական փուլերի՝ նախաձեռնում, միջնորդություն, ներդրում (նկ. 11.4):
Ընդունելը – հիփոթեքային բանկի (առաջնային վարկատուի) կողմից առաջնային հիփոթեքային վարկի տրամադրման կարգը, որը ներառում է ինչպես գրավադրված գույքի, այնպես էլ վարկային պայմանագրով նախատեսված պարտավորությունները կատարելու վարկառուի ունակության ստուգումը:
Միջնորդություն – Հիփոթեքային միջնորդների (երկրորդային վարկատուների) կողմից հիփոթեքային, խնայողաբար և առևտրային բանկերից անհատական հիփոթեքային վարկերի հավաքածուներ ձեռք բերելու և ֆոնդային շուկայում ներդրողներին վաճառքի համար առաջարկվող արժեթղթերի վերածելու գործընթացը:
Ներդրումներ – ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց կողմից միջնորդների կողմից թողարկված արժեթղթերի ձեռքբերման և կուտակման գործընթացը՝ դրանցից եկամուտ ստանալու նպատակով.
Բրինձ. 11.4.
Երկաստիճան հիփոթեքային վարկավորման մոդելը ներառում է ֆոնդային շուկայի առանձին մեծ հատվածի ձևավորում՝ անշարժ գույքով ապահովված արժեթղթերի շուկա, ինչը հնարավորություն է տալիս զգալիորեն ընդլայնել հիփոթեքային վարկավորման շրջանակը:
Արտասահմանյան փորձ
Հիփոթեքային վարկավորման մասշտաբը և դրանում կիրառվող մոդելները կախված են երկու գործոնից՝ անշարժ գույքի շուկաների մասշտաբից և ազգային ֆինանսական շուկաների մասշտաբից ու առանձնահատկություններից: Այսպիսով, երկաստիճան հիփոթեքային վարկավորման մոդելի տարածումը Միացյալ Նահանգներում պայմանավորված է նրանով, որ երկրում ավանդաբար գերակայում է բնակարանների մասնավոր սեփականությունը, իսկ ֆինանսական համակարգի հիմքը ֆոնդային հատվածն է, ի տարբերություն եվրոպական երկրների, որտեղ բանկային համակարգը գերակշռում է. Միևնույն ժամանակ, ԱՄՆ-ում հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի մասնաբաժինը կազմում է պարտքային արժեթղթերի ամբողջ շուկայի մոտ 25%-ը։
Հիփոթեքային շուկայի հսկայական մասշտաբը և արժեթղթերի շուկայում նրա բարձր մասնաբաժինը, անշուշտ, ունեն բացասական կողմեր: 2007-2008 թվականներին ԱՄՆ-ում ծագած հիփոթեքային ճգնաժամը դարձավ գործոն, որը ոչ միայն ցնցեց ԱՄՆ ֆինանսական համակարգը, այլև բացասաբար ազդեց համաշխարհային ֆինանսների վիճակի վրա՝ ազդելով Ռուսաստանի ֆինանսական շուկայի վրա (հնարավորությունները էապես կրճատվել են համաշխարհային շուկաներում ներդրումային ռեսուրսների ներգրավումը, այդ թվում՝ հիփոթեքային վարկերի ոլորտում):
Ճգնաժամի անմիջական պատճառը վարկառուների նկատմամբ պահանջների զգալի կրճատումն էր, ինչը, իր հերթին, հետևանք էր բնակարանային շուկայի երկարատև և կայուն աճի։ Շուկայական աճի բարձր տեմպերը, որոնք ուղեկցվում էին գների աճով, հանգեցրին վարկառուների կողմից հիփոթեքային վարկերի պահանջարկի աճին, որոնք սկսեցին հիփոթեքային վարկերը դիտարկել որպես բնակարանների արդիականացման և ընդլայնման աղբյուր, որի դիմաց նրանք կարող էին ստանալ նոր հիփոթեքային վարկ: Մյուս կողմից, վարկեր տրամադրող բանկերի համար գների աճը կարծես թե ստեղծում էր վարկերի մարման լրացուցիչ երաշխիքներ՝ կապված գրավի արժեքի բարձրացման հետ, ինչը նրանց դրդեց կրճատել վարկառուների պահանջները աճող տնտեսության պայմաններում:
Համաձայն 1998 թվականի հուլիսի 16-ի N 102-FZ «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» (Օրենք) դաշնային օրենքի 1-ին հոդվածի 1-ին կետի, անշարժ գույքի գրավի մասին պայմանագրով (հիփոթեքային պայմանագիր) մեկ կողմ. արդյո՞ք գրավառուն, որը հիփոթեքով ապահովված պարտավորության պարտատերն է, իրավունք ունի այս պարտավորությամբ պարտապանի նկատմամբ իր դրամական պահանջները բավարարել մյուս կողմի` գրավատուի գրավադրված անշարժ գույքի արժեքից, նախապատվությունը տալուց առաջ: գրավատուի այլ պարտատերեր, բացառություններով, որոնք սահմանված են դաշնային օրենքով:
Հիփոթեքային վարկավորումը լայնորեն հայտնի է արտաքին պրակտիկայում: Հիփոթեքային վարկավորման համաշխարհային մոդելները հիմնականում ներառում են երկու.
- միաշերտ հիփոթեքային վարկավորման մոդելը (տես հոդված «Հիփոթեքային վարկավորման համաշխարհային մոդելներ. մեկ մակարդակի մոդել»);
- երկաստիճան հիփոթեքային վարկավորման մոդել.
Երկաստիճան հիփոթեքային վարկավորման մոդելում բանկը վարկառուին տրամադրում է հիփոթեքային վարկ, որն ապահովված է գույքի հիփոթեքով:
Այնուհետև բանկը, որպես կանոն, հիփոթեքային վարկի պահանջի իրավունքը վաճառում է պետական հիփոթեքային գործակալությանը. հիփոթեքը ֆինանսավորվում է հիմնականում զարգացած երկրորդային արժեթղթերի շուկայի միջոցով:
Թողարկված պարտատոմսերի հիմնական գնորդներն են հիմնականում կենսաթոշակային հիմնադրամները, ներդրումային հիմնադրամները, ապահովագրական ընկերությունները և այլն։
Այսպիսով, երկաստիճան վերաֆինանսավորման մոդելով բանկերը հիփոթեքային վարկեր են վաճառում հատուկ կազմակերպություններին, որոնք դրանք օգտագործում են որպես հիփոթեքային արժեթղթեր թողարկելու համար, իսկ հավաքագրված գումարով նորից հիփոթեք են գնում բանկերից։
- Արդյո՞ք mogij-ն ու հիփոթեքը նույնն են:
Տվյալ դեպքում վարկառուի դրամական պարտավորությունների կատարման երաշխիք է հանդիսանում հենց ինքը՝ ապառիկ գնված անշարժ գույքը, որի ֆորմալ սեփականատերը մինչև վարկային պարտավորության լուծարումը (կատարումը) վարկատուն է։
Մոգիջի էությունը գրավատուի կողմից գրավադրված գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի պաշտոնական փոխանցումն է` հօգուտ պարտատիրոջ-հիփոթեքի` մինչև գրավի դադարեցումը ժամկետով: Այս դեպքում տեղի է ունենում գրավ դրված առարկայի սեփականության ժամանակավոր բաժանում՝ տիրապետման և օգտագործման իրավունքները մինչև հիմնական պարտավորության դադարումը, որպես կանոն, մնում են գրավատուի մոտ, իսկ տնօրինման իրավունքը՝ պաշտոնական «սեփականության» իրավունքը։ սեփականության իրավունքով, անցնում է գրավառուին:
Մոգիջայի առավելությունը հիփոթեքի նկատմամբ այն է, որ պարտավորությունը չկատարելու դեպքում փոխատուի գրավի իրավունքի իրացման խնդիր չի առաջանում, քանի որ նա դարձել է գրավադրված գույքի ֆորմալ սեփականատերը արդեն մոգիջայի համաձայնագրի կնքման պահին։ ուժի մեջ է։
Չնայած հիփոթեքը սովորաբար թարգմանվում է ռուսերեն որպես «հիփոթեք», նման թարգմանությունը պայմանական է, քանի որ մոգիդժը որոշ չափով տարբերվում է հիփոթեքից: Համաձայն mogija սխեմայի, մի կողմը` պարտապանը, փոխանցում է մյուս կողմին` պարտատիրոջը, իր պարտավորության կատարումն ապահովելու համար որոշակի գույքի իրավունքը:
- Երկաստիճան մոդելի կիրառումը Ռուսաստանում
Ռուսաստանում ամենաարդյունավետ համակարգերի մոդելով հիփոթեքային շուկա կառուցելու փորձերը հաջողության չեն հանգեցրել: Ռուսաստանում իմաստ ունի նպաստել բնակելի հիփոթեքային վարկավորման ավելի պարզ մոդելի զարգացմանը, որը լավագույնս հարմար է դրան:
Շուկայի կազմակերպման երկաստիճան սխեման պետք է հիմնված լինի պետական երաշխիքների վրա. Բյուջեի միջոցներով ստեղծվել է Բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման գործակալությունը (AHML), որը մշակում և իրականացնում է հիփոթեքային վարկերի երկաստիճան համակարգ (Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2004 թվականի սեպտեմբերի 8-ի թիվ 462 «Տրամադրման մասին» որոշումը. Ռուսաստանի Դաշնության պետական երաշխիք «Գործակալություն» բաց բաժնետիրական ընկերության կողմից բնակելի հիփոթեքային վարկավորման համար»):
Բանկը վարկառուին տրամադրում է հիփոթեքային վարկ, պարտքը գնում է AHML բանկից, և վարկառուն վճարում է բանկի հետ վարկի համար: AHML-ը հիփոթեք է գնում միայն այն բանկերից, որոնք հիփոթեքային վարկեր են տրամադրում հենց AHML-ի չափանիշներին համապատասխան: AHML-ը նախատեսում է վարկերի տրամադրում և մարում միայն ռուբլով` տարեկան 15% տոկոսադրույքով: Այս դեպքում վարկի նվազագույն ժամկետը պետք է լինի 1-ից 20 տարի, իսկ նախնական միանվագ վճարումը պետք է կազմի գնված բնակարանի արժեքի առնվազն 30%-ը գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Դրույքաչափը շատ ցածր է, բայց մինչ այժմ AHML ստեղծելու գաղափարն ամբողջությամբ չի իրականացվել:
Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման երկաստիճան համակարգի ներդրումը կբախվի մի շարք հիմնարար խնդիրների, օրինակ.
- զարգացած արժեթղթերի շուկայի բացակայություն;
- երկրորդային շուկայում հիփոթեքային պարտավորությունների անիրացվելիություն.
- բանկերին երկարաժամկետ էժան վարկային ռեսուրսներով ապահովելը.
- անշարժ գույքի շուկա, որն ունի հիփոթեքային վարկավորմանը մասնակցելու համար անհրաժեշտ հատկանիշներ.
- հիփոթեքային վարկերի առաջնային շուկան, որն ընդգրկում է պարտատերերի և միմյանց հետ համապատասխան պարտավորություններ ունեցող պարտապանների գործունեության ամբողջությունը, որում պարտապանը (հիփոթեքը) ապահովում է որպես կատարման եղանակ, իսկ պարտատերը (հիփոթեքը) որպես գրավ ընդունում է անշարժ գույք.
- հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկան, որն ապահովում է հիփոթեքային և հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ իրավունքների փոխանցումը (արդեն տրված հիփոթեքային վարկերի վաճառք), ինչպես նաև տրված հիփոթեքային վարկերի վերաներդրում։ Երկրորդային շուկան կապն է առաջնային հիփոթեքային շուկայում վարկատուների և հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի շուկայում ներդրողների միջև՝ կուտակելով ներդրողների միջոցները և ուղղորդելով ֆինանսական հոսքերը (պարտատոմսերի թողարկման և ֆոնդային շուկայում դրանց տեղաբաշխման միջոցով) դեպի հիփոթեքային վարկեր:
Հիփոթեքը անշարժ գույքի գրավ է վարկային հաստատությունից վարկ ստանալու ժամանակ՝ պարտատիրոջը (հիփոթեքային) գրավադրված գույքի արժեքի հաշվին պարտապանի (գրավատուի) նկատմամբ պահանջների արտոնյալ բավարարման իրավունք տալով։ Գրավառուի կողմից վարկի մարման պարտավորությունը չկատարելու դեպքում գրավառուն իրավունք է ստանում փոխհատուցում ստանալու գրավ դրված գույքը առաջնահերթ կարգով (այլ պարտատերերի համեմատ) վաճառելով:
Գործում է մաքուր հիփոթեք (ցանկացած նպատակով անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկ) և նպատակային հիփոթեք (անշարժ գույք գնելու վարկ, որը լինելու է գրավի առարկա):
Գոյություն ունեն գրավի առարկայի և վարկի օբյեկտի համատեղման տարբեր տարբերակներ. հողամասով ապահովված բնակարանաշինության համար վարկ. բնակարանային գրավադրմամբ հողամաս գնելու վարկ և այլն: Որպես բնակարանի գրավ՝ վարկառուի մեկ այլ (պահեստային) բնակելի տարածք կամ միակ տարածքը, որտեղ նա ապրում է, կարող է տրամադրվել։
Ռուսաստանում բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման ներկա փուլի տարբերակիչ առանձնահատկություններն են.
Ճգնաժամի հետևանքով բնակարանաշինության անկում.
Վարկային պորտֆելի ցածր որակ, չմարումների բարձր մակարդակ;
հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքների բարձրացում;
Նախկինում տրված վարկերի վերաբերյալ պայմանագրերի պայմանների վերանայում.
Որպես կանոն, հիփոթեքային շուկայում գործառնություններն իրականացվում են երկու փուլով. Առաջին փուլում, որը կոչվում է առաջնային շուկա, վարկերը տրամադրվում են անշարժ գույքի դիմաց։ Քանի որ բանկերը երկարաժամկետ և համեմատաբար ցածր տոկոսադրույքով վարկեր են տրամադրում, նրանց մոտ նվազում է առկա դրամական միջոցների քանակը, որոնք անհրաժեշտ են ամենօրյա գործունեության իրականացման համար: Հարցը, թե ինչպես կարելի է ամենակարճ ժամկետում հետ ստանալ երկար ժամանակ տրված գումարը, կոչվում է տրված վարկերի վերաֆինանսավորման խնդիր։ Այս խնդիրը լուծելու համար առաջանում է երկրորդային հիփոթեքային շուկա։
Վարկերի վերաֆինանսավորման հիմնական մեթոդները հանգում են կա՛մ բանկի կողմից տրված հիփոթեքային վարկի նկատմամբ իրավունքների ամբողջական հանձնմանը մասնագիտացված կազմակերպությանը, կա՛մ այն բանկի կողմից արժեթղթերի թողարկմանը, որը տրամադրել է վարկը, մինչդեռ այդ վարկի նկատմամբ պահանջներ են թողնում իր վրա: հաշվեկշիռ. Օրինակ՝ հիփոթեքով պահանջների հանձնումը երրորդ անձանց:
Հիփոթեքային վարկերի վերաֆինանսավորման մեթոդի հիման վրա կառուցվել են հիփոթեքային վարկավորման հիմնական մոդելները՝ երկաստիճան (դասական) և միաստիճան, որոնք կոչվում են նաև այն երկրների անուններով, որտեղ նրանք ամենամեծ զարգացումն են ստացել։
1. Հիփոթեքային համակարգի կազմակերպման դասական (երկաստիճան) մոդելը ստեղծվել և առավել զարգացել է ԱՄՆ-ում։ Ամերիկյան կառավարության նախաձեռնությամբ ստեղծվեցին հատուկ պետական կառույցներ, որոնք ապահովագրում էին բանկերի կողմից տրված հիփոթեքային վարկերը։ Սա այսպես կոչված Ամերիկյան հիփոթեքային վարկավորման սխեմա, որում բանկերի կողմից թողարկված հիփոթեքները վերագրվում են հատուկ ստեղծված հիփոթեքային գործակալություններին: Նրանք, իրենց հերթին, փաթեթավորում են անհատական վարկեր, ձևավորված փաթեթների (ավազանների) դիմաց թողարկում են հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր, վաճառում դրանք ֆոնդային շուկայում, կրկին գնում բանկերից վարկեր և այլն։
2. Ի տարբերություն հիփոթեքային վարկավորման դասական մոդելի, միաշերտ մոդելով հիփոթեքային վարկ թողարկած բանկը ինքնուրույն թողարկում է պարտատոմսերի տիպի արժեթղթեր՝ ապահովված մի կողմից տրված հիփոթեքային վարկերով, իսկ մյուս կողմից. փոխառուների կողմից վարկ ստանալու համար գրավադրված անշարժ գույքի կողմից: Այս մոդելը կոչվում է նաև գերմանական հիփոթեքային մոդել։ Միաշերտ համակարգն ավելի տարածված է Արևմտյան Եվրոպայի երկրներում։ Ի տարբերություն ամերիկյանի, այն ձևավորվել է ոչ թե կառավարության որոշման շնորհիվ, այլ եվրոպական վարկային համակարգի բնական էվոլյուցիայի ընթացքում։
Ռուսաստանում որպես հիմք ընդունված է հիփոթեքային վարկավորման երկաստիճան մոդել։ Սա արտացոլված է բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման ընդունված հայեցակարգում։
