İki aşamalı ipotekli kredi sistemi. Konut kredisi modelleri. İpotek planı seçimini belirleyen faktörler

Mortgage kredilerinin iki ana modeli vardır. Her birini ayrı ayrı ele alalım. Başlangıç ​​olarak Amerikan modeline odaklanalım, çünkü Rusya'da ipotek kredisi modelleri temel alınarak düzenleniyor.

Amerikan ipotek kredisi modeli

Birincisi iki seviyeli, buna “Amerikan modeli” de deniyor. Esas olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetler için ikincil piyasaya dayanmaktadır. Amerikan ipotek kredisi modelinin özü şu şekilde karakterize edilebilir:

1) Bir ticari banka veya devlet bankası, borçluya, kararlaştırılan belirli bir süre içinde her ay sabit miktarda parayı bankaya aktarmayı taahhüt etmesi koşuluyla ipotek kredisi verir. Borçlunun bu yükümlülüğü, satın alınan mülkün teminatı ile güvence altına alınır.

2) Krediyi verdikten sonra banka, krediyi uzmanlaşmış ipotek kredisi kuruluşlarından birine satar ve aynı zamanda teminat yükümlülüklerini de ona devreder. Acente, borçluya verilen fonları derhal bankaya geri öder ve karşılığında borcun ödenmesi için alınan aylık ödemelerin (kredi kuruluşunun karı (marjı) hariç) acenteye aktarılmasını talep eder.

3) İpotek kurumları, bankalardan belirli sayıda ipotek kredisi satın aldıktan sonra bunları havuzlar halinde oluşturur ve her biri temelinde, ödemelerin kaynağı borçlulardan yapılan ödemeler olan yeni menkul kıymetler yaratır. Bu ödemeler artık gayrimenkul ipoteği ile değil, tüzel kişilik olarak hareket eden bir ipotek kurumu tarafından garanti edilmektedir. İpotek kurumları borsalarda ipoteğe dayalı menkul kıymetler satarak hem kendilerinin hem de bankaların kârının bir marj olmasını sağlar. 8, s.34

Alman ipotek modeli

İpotek kredilerinin ikinci modeli ise otonom ve dengeli bir ipotek modeli olan ve “tasarruf ve kredi” işleyiş sistemine dayanan tek seviyeli “Alman modeli”dir. Bu sistem, Alman “özel inşaat tasarruf bankaları” - Bausparkasse veya - American Savings & Loans veya - Fransız Livret Epargne Logement türüne göre inşa edilmiştir. Bu model ile yatırımcılar, bir ev veya apartman satın almak için gerekli olan belirli bir katkıyı biriktirme (birikim bir tasarruf bankası hesabında meydana gelir) (maliyetin %30-50'si olabilir) ve ardından ipotek kredisi alma fırsatına sahiptir. eksik miktar için. Aynı zamanda, mevduat sahiplerinin biriktirdiği tüm nakit fonlar ve kendi fonları yalnızca yasal faaliyetlerin yürütülmesi, yani ipotek kredisi verilmesi amacıyla kullanılabilir.

Rusya'da ipotek kredisi modeli 13, s.58

Şu anda Rusya'da faaliyet gösteren ipotek kredisi sisteminin işleyiş mekanizması, ipotek kredisinin aşağıdaki aşamaları şeklinde sunulabilir:

1) Ön aşama (bu aşamada müşteriye kredinin temel koşulları açıklanır ve kredi almak için gerekli belgelerin listesi sunulur);

2) Müşteri ve teminat hakkında sağlanan bilgilerin toplanması ve doğrulanması;

3) Kredinin geri ödenme olasılığı değerlendirilir;

4) Krediye karar verme aşaması (tutar, geri ödeme prosedürü, vade, faiz oranı belirlenir);

5) Bu aşamada bir kredi sözleşmesi yapılır;

6) Kredi servisi;

7) Bir kredi işleminin kapatılması.

Aşağıda sunulan Şekil 1'de ipotek modeli şematik olarak gösterilmektedir.

Şekil 1 - Mortgage kredisi modelinin şeması 11, s.

Rusya'daki ipotek kredisi modeline daha detaylı bakalım.

Ön aşamada borçlu, borç veren hakkında gerekli tüm bilgileri, ipotek kredisinin koşullarını, bir kredi işlemi tamamlanırken ortaya çıkan hak ve yükümlülükleri öğrenmelidir.

Ayrıca, borçluya borç verme şartlarını açıkladıktan sonra, kredi kurumu çalışanları, bankanın krediyle sağlayabileceği mümkün olan maksimum fon miktarını belirler, borç verme prosedürleri ve ödeme prosedürleri üzerinde anlaşmaya varır, borçlunun harcamalarının yaklaşık bir tahminini yapar ve kredi başvurusunu doldurun. Bu beyan, borç veren tarafından potansiyel bir müşteri hakkında en önemli bilgi kaynaklarından biri olarak kabul edilir.

Rusya'da ve Dünyada altın bir bankacılık kuralı vardır ve bunun özü şudur: Borçlu, aylık kredi geri ödemelerine kişisel aylık gelirinin% 30'undan fazlasını harcamamalıdır. Bu pay daha büyükse (%40-60) bu tür bir kredi riskli hale gelir. Bu nedenle banka, kredi alanın gelirine göre verebileceği kredi miktarını tahmin etmektedir.

Mortgage kredisine ilişkin kararın olumlu olması durumunda, borçlu ve banka, önceden kararlaştırılan seçilmiş konut gayrimenkulünün satın alınması için bir kredi sözleşmesi yapar. İpotek sözleşmesi, ipoteğin konusu, değerlemesi, özü hakkında bilgilerin yanı sıra ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmesinin boyutu ve zamanlaması hakkında bilgiler içerir. Devlet veya belediye mülkiyetinde olan ev ve apartman daireleri üzerinde ipotek verilmesine izin verilmediği dikkate alınmalıdır.

Bir ipotek sözleşmesi imzalandıktan sonra ticari bankalar genellikle borçludan, ipotek programının koşullarına bağlı olarak miktarı değişebilen bir peşinat ödemesini talep eder. Aynı zamanda, alacaklı bankalar bu peşinatın mümkün olduğu kadar yüksek olmasıyla ilgilenmektedir, çünkü katkı ne kadar büyük olursa, işlemin riski de o kadar az olur.

Ayrıca, Amerikan ipotek kredisi modelinde olduğu gibi, satın alınan gayrimenkulün teminatı ile güvence altına alınan borçluların yükümlülükleri, ipotek şeklinde resmileştirilir ve bunların havuzları, ipoteğe dayalı ipotek teminatını oluşturan ipotek acentelerine satılır. menkul kıymetler. Ayrıca, Rusya Merkez Bankası'nın gereksinimlerini karşılayan ticari bankalar ipotek teminatını kendileri oluşturabilir ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilir.

Yurtdışında faaliyet gösteren çeşitli konut ipotek kredisi modellerinin karşılaştırmalı bir analizi, modern Rusya için bir konut ipotek kredisi sistemi düzenlemeye yönelik en uygun yaklaşımları belirlememize olanak sağlayacaktır.

Şu anda yurtdışındaki konut ipotek kredisi sisteminin ana modelleri şunlardır: kesik-açık model; genişletilmiş açık model (Amerikan) dengeli özerklik modeli (Almanca).

Bu modellerin belirlenmesi şartlı olduğundan tek ülkede eş zamanlı çalışabilmektedir. Bir konut ipotek kredisi sistemini organize etmenin her modeli belirli bir dizi temel unsuru içerir.

En basit sistem, ipotek kredilerinin kısaltılmış açık modeli olarak düşünülmelidir (Şekil 2) 12, s. Bu modelin özü aşağıdaki gibidir. Bankalar, konut mülkleri de dahil olmak üzere gayrimenkulle güvence altına alınan ipotek kredileri verir ve ortaya çıkan ipotek havuzuna dayanarak kendi menkul kıymetlerini - ipotek senetlerini ihraç eder. İpotek senetlerinin satışı, bankalara daha fazla kredi vermek için "uzun vadeli" para kaynaklarının yenilenmesini sağlar. Böylece konut kredileri yeniden finanse edilerek bankanın varlık ve yükümlülüklerinin zaman içinde dengelenmesi sağlanır.

Şekil 2 - Kesilmiş açık ipotek kredisi sisteminin şeması

Dünya pratiğinde en yaygın gayrimenkul ipotekli kredi verme modellerinden ikincisi olan Amerika modeli, ipotek kredileri için gelişmiş bir ikincil piyasanın varlığını varsaymaktadır (Şekil 3) 12, s.16.

Modelin özü, ipotek kredilerinin yeniden finansmanına yönelik fonların, aracılar aracılığıyla borsadan borç verenler tarafından toplanmasıdır. Bu modelde esas olan, alacaklının ve yatırımcının konularının ayrılmasıdır.

Şekil 3 - Genişletilmiş açık ipotek kredisi modelinin şeması

Dengeli bir özerklik modelinin temel ayırt edici özelliği, işleyişinin tasarruf ve kredi ilkesidir (Şekil 4) 12, s.16. Kredi kaynaklarının oluşumu, gelecekte ipotekli konut kredisi almak isteyen yatırımcıların birikimleri pahasına gerçekleştirilmektedir. Alman konut ipotek kredisi modelinin özü, kapalı bir ipotek finans piyasası yaratmaktır. Uzmanlaşmış tasarruf ve ipotek kurumları etrafında şekillenmiştir.

Şekil 4 - Dengeli özerklik modelinin şeması

Sunulan modellerin temel özellikleri aşağıdaki tabloda yansıtılmıştır.

Tablo 1 - Çeşitli ipotek kredisi modellerinin özellikleri

Karşılaştırılabilir parametreler	Frustum-açık model	Genişletilmiş açık model	Dengeli Özerklik Modeli
Dağıtım ülkeleri	Doğu Avrupa, İngiltere, İspanya, Danimarka vb.	ABD ve diğer gelişmiş ülkeler	Almanya, Fransa, Avusturya, İspanya, Şili, Tayland, Çek Cumhuriyeti vb.
Çalışma prensibi	Piyasa (ülkenin finans ve kredi piyasasının genel durumuna bağlıdır)	Tasarruf ve kredi (bağımsız model)
Kredi kaynaklarını çekmenin kaynakları	Bankaların kendi ve ödünç aldıkları fonlar	İkincil piyasada işlem gören ipotek menkul kıymetleri ile bankaların kendi ve ödünç aldıkları fonlar	Gelecekteki borç alanların konut tasarrufları ve konut sözleşmesi tasarruflarının yanı sıra bankaların kendi ve ödünç aldıkları fonlar
Ana alacaklılar	Evrensel ve ipotek bankaları	İpotek ve Tasarruf Bankaları	Mortgage bankaları, uzmanlaşmış tasarruf bankaları (tasarruf bankaları ve inşaat tasarruf bankaları)
Devlet destek formatı	Tanımlanmamış	Kriz zamanlarında kredilerin yeniden finansmanı	İnşaat tasarruflarına yönelik sübvansiyonlar

Kesilmiş açık modelin işleyişini organize etmenin basitliği, dünyada, özellikle gelişmekte olan ülkelerde yaygın kullanımını belirlemektedir. Ancak modelin eksiklikleri (faiz oranlarının piyasa düzeyine bağımlılık, katı standartların bulunmaması, çekilen kredi kaynaklarının sınırlı sayıda olması) Rusya'da gelişimini engellemektedir.

Rusya'da 90'lı yılların ikinci yarısından bu yana Amerikan ipotek kredisi modelini ulusal bir ipotek modeli olarak geliştirme girişimleri yapılıyor. Ancak, çeşitli nedenlerden dolayı (yabancı finansman kaynaklarının avantajı, yetersiz hükümet desteği), iki kademeli model pratikte gelişimini durdurmuş ve artık yerini, kriz sırasında tersine dönen kıtasal tek kademeli modele bırakmıştır. bir dizi avantaj nedeniyle daha istikrarlı olduğu ortaya çıktı: mali piyasadan tam bağımsızlık; azaltılmış kredi riski; Nüfusun önemli bir kısmına kredi imkanı

Rusya'da ipotek tasarruf sisteminin işleyişinin önünde ciddi engeller var: inşaat tasarruf bankalarının işleyişine ilişkin yasal bir temel yok; Nüfusun finansal kurumlara olan büyük güvensizliği devam ediyor; yüksek enflasyon ve artan fiyatlar koşullarında tasarruflar değer kaybediyor, bu nedenle bu model kullanılarak bir daire satın alınması giderek daha ileri bir tarihe erteleniyor2, s.16.

Böylece her modelin olumlu ve olumsuz özelliklerini karşılaştırarak Rusya'da kullanım olanaklarını analiz ettik. Rusya'nın ulusal özelliklerini dikkate alarak, kitlesel bir "piyasa" ipotek sistemi oluşturmanın genel ilkelerine rehberlik etmek mantıklı olacaktır. Aynı zamanda konut inşaat sistemine güven kurumlarının güçlendirilmesiyle (müteahhitlerin sorumluluğunun arttırılması, hissedarların haklarının garanti altına alınması, işletmeye alma için son tarihlerin karşılanması, fiyatın mümkün olduğunca sabitlenmesi ve diğer hususlar) başlamak gerekir. , sosyal ipotek mekanizmalarının geliştirilmesi ve devlet garantilerinin düzeyinin artırılması ve ancak bundan sonra bağımsız kredi ve finansal ipotek kurumlarının oluşturulması (aktivasyonu).

Dünya çapında ipotek piyasası iki yönde çalışır: kredi vermek ve yeniden finanse etmek. Bu pazarın benzersizliği, ekonomik açıdan önemli iki büyük segment arasında bir bağlantı olması gerçeğinde yatmaktadır: emlak piyasası ve finans piyasası. Bugün, dünya pratiğinde, birçok ipotek kredisi aracının yanı sıra, kredi kuruluşlarının ihraç edilen fonları yeniden finanse ettiği çeşitli mekanizmalar bulunmaktadır; örneğin: ipotek destekli menkul kıymetler ihraç etmek, ipotek yatırım fonları veya bunların analoglarını oluşturmak, ipotek havuzlarını yeniden satmak.

İpotekli kredi sistemi, etkili ipotekli kredi verme olanağını sağlayacak uygun kurumların ve kanıtlanmış mekanizmaların oluşturulması anlamına gelir.

Tutarlı ve etkin bir şekilde işleyen bir ipotek kredilendirme sistemi oluşturmak için, her şeyden önce, ipotek kredisi verme işlemlerini doğrudan yürüten bankalar ve diğer ipotek kredisi kurumları dahil olmak üzere, ipotek kredisi kurumlarının işleyen bir sistemine ihtiyaç vardır. Bu sistemin verimliliği büyük ölçüde, gayrimenkul cirosunu kaydeden bir sistem, gayrimenkul değerinin profesyonel olarak değerlendirilmesi için bir sistem, sigorta şirketleri ve ikincil piyasada faaliyet düzenleyen kurumlar da dahil olmak üzere altyapı geliştirme düzeyine bağlıdır. ipotek kredileri ve diğer bazı unsurlar için.

Öncelikle etkili standart finansal mekanizmaların kullanımına odaklanan bütünsel bir konut ipotek kredisi piyasa sistemi oluşturma görevini belirlerken, yerel kaynakları kullanmayı amaçlayan ve konutun özelliklerini yansıtan konut finansman planlarını kullanma olasılığını dikkate almak gerekir. bireysel bölgeler. Bir konut ipotek kredisi sisteminin oluşumu ve yaratılmasına ilişkin geçiş koşullarında, bu tür programlar, sınırlı yerel kaynaklar ve bölgesel özelliklere odaklanmaları nedeniyle, uygulanmalarının ölçeği nedeniyle nüfusun belirli bir bölümünün konut sorununun çözülmesine yardımcı olabilir. sınırlıdır 19, s.55.

Temel amaç, vatandaşların kendi fonları ve uzun vadeli ipotek kredileri pahasına, tekelcilikten uzak bir konut piyasasında konut satın alma piyasa ilkelerine dayalı olarak, ortalama gelire sahip Rus vatandaşlarına uygun fiyatlı konut sağlayan bir çalışma sistemi oluşturmaktır.

İpotek ilişkileri çok büyük bir potansiyele sahiptir ve bu potansiyel konut sektöründe tam olarak gerçekleşmemektedir, ancak bu ilişkiler bir dizi acil sorunu çözmemize olanak tanıyan etkili araçlardır:

1) emlak piyasası ile finans piyasasının uzun vadeli ve güçlü entegrasyonunu sağlamak;

2) vatandaşların konut edinimi için yumuşak bir rejimin sağlanması;

3) sermaye inşaatında yatırım faaliyetini artırmak.

Yaşam koşullarını iyileştirmek isteyen vatandaşların konut maliyetine, fon kaynaklarına, ödeme gücüne ve kategorisine (yardım hakları dikkate alınarak) bağlı olarak, çeşitli konut stratejileri ayırt edilir:

devlet sübvansiyonları ve işletme yardımı sağlamak için tasarlanmış bir strateji;

devlet sübvansiyonlarının ve vatandaşların kendi fonlarının kullanımına dayalı karma strateji;

esas olarak vatandaşların kendi fonlarına odaklanan bir piyasa stratejisi.

Özellikle konut ipotek kredisi sisteminin oluşumu ve gelişimi sırasında, başta vatandaş borçlular ve alacaklı bankalar olmak üzere ipotek piyasası konularının faaliyetleri, özel belediye destek tedbirleri olmadan neredeyse imkansızdır.

Bölge bir bütün olarak ipotek kredisi sistemi için idari çerçevenin getirilmesinden yararlanmaktadır. Belediye yetkilileri konut inşaatı sürecini ve dolayısıyla vergi gelirlerinin artmasını teşvik eder, ancak aynı zamanda yeni bir daire alarak veya bir vatandaşın kredi şartlarını yerine getirememesi durumunda yeniden oturulan bir daire alarak risklerini en aza indirir. şehrin ihtiyaçları.

Şu anda bankaların konut satın almak için sunduğu krediler sınırlı sayıda kişiye kullandırılıyor. Riskleri sınırlamak ve finansal kaynakları harekete geçirmek için yerleşik yasal ve ekonomik mekanizmalara sahip bir ipotek kredisi sisteminin oluşturulması, ipotek kredilerinin maliyetini önemli ölçüde azaltabilir ve bunları Rus vatandaşlarının konut sorununu çözmenin etkili bir aracına dönüştürebilir.

Bir yandan entegre bir sistem olarak, diğer yandan piyasa ekonomisinin ayrılmaz bir parçası olarak nüfusa konut ipoteği kredilerinin geliştirilmesi, aşağıdaki temel ilkeler üzerine inşa edilmelidir:

1) Rusya'da konut ipotek kredisi sistemi oluşturulurken mevcut uluslararası deneyimin dikkate alınması gerekmektedir. Aynı zamanda, Rusya'nın makroekonomik koşullarından ve yasal çerçevesinden yola çıkılmalı ve Rus halkının ipotek kredileri için alacaklı bankaya uzun vadeli bağımlılık durumuna karşı hala ihtiyatlı olduğu gerçeği dikkate alınmalıdır.

2) Temel gereksinimlerden biri, ipotek kredilerinin yalnızca yüksek gelirli değil, aynı zamanda ortalama gelirli nüfus gruplarına da sunulmasının sağlanmasıdır. Aynı zamanda sistem piyasaya dayalı olmalı, sübvansiyonlu olmamalı ve ipotek kredisi sürecindeki tüm katılımcılar için tamamen şeffaf ve anlaşılır olmalıdır.

3) Önkoşul, sistemin sürekli gelişmesi, vatandaşların, ticari alacaklı bankaların, yatırımcıların çektiği mali kaynakların etkin kullanımına güvenmek ve devlet bütçesinden finansmana dayanmamaktır.

4) Konut ipotekli kredi sistemi ülkenin her bölgesinde tekrarlanabilir olmalıdır. Belirli bölgelerde ipotek uygulamasının hızı ve ölçeği, bölgesel liderlik arasında siyasi iradenin varlığı veya yokluğu gibi öznel faktörlerden çok, nesnel ekonomik durum, konut için etkin talebin varlığı ve arzı tarafından belirlenmektedir.

5) Özel bir gereklilik, çok değişkenlik, sistemin açıklığıdır.

6) İpotek kredilerini geliştirmeyi amaçlayan hükümet politikasının son derece önemli bir yönü, borçlular için ipotek kredilerinin kullanılabilirliğini artırmaya katkıda bulunan makroekonomik koşulların ve kurumsal ortamın oluşturulmasıdır. Bu, enflasyon seviyesini, ruble döviz kurunun dinamiklerini kontrol etmeye, faiz oranlarını düşürmeye, bankacılık sistemini yeniden yapılandırmaya ve düzenleyici çerçeveyi geliştirmeye yönelik bir dizi önlemi ifade ediyor.

7) Konut sorununun çözülmesi ve konut piyasasının tüm konularının faaliyetlerinin koordine edilmesi büyük ölçüde yürütme otoritelerinin her düzeydeki faaliyetlerine bağlıdır. Bu bağlamda, ipotekli kredi sistemi oluşturma aşamasında bölgesel ve yerel yönetimlerin rolü artıyor. 20, s.118

Uzun vadeli ipotek kredisi sisteminin oluşumu ve aşamalı gelişimi bir dizi sorun nedeniyle sekteye uğramaktadır: kusurlu mevzuat; adalet kurumlarında gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin sistemin etkisizliği; değerleme ve sigorta işlerinin yetersiz gelişimi; uzmanlaşmış ipotek bankalarının eksikliği; ticari bankalardan kredi kaynaklarının yüksek maliyeti; ikincil bir ipotek piyasasının olmaması (ipotek kredileri); yüksek yeniden finansman oranları; banka risklerini ve devlet kurumlarının kapsamını sınırlamaya yönelik etkili mekanizmaların eksikliği; borçlu için yüksek kredi maliyeti; nüfusun çoğunluğunun konut maliyetine kıyasla düşük geliri; sosyal açıdan korunmasız vatandaşlara konut satın alırken kredi yükünü azaltacak konut sübvansiyonu sağlayacak bütçe fonlarının eksikliği; kusurlu vergilendirme, vatandaşların konuta yatırım yapmaları için yetersiz teşvikler.

Uzmanlar bu sorunları çözmek için aşağıdaki ana yönergeleri önermektedir:

1) Öncelikle ipotek konusunda haciz için açık bir prosedür oluşturmak ve krediyi temerrüde düşüren kişinin ipotekli konuttan tahliyesi açısından, ipotek kredilerinde yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlayan yasal ve düzenleyici çerçevenin iyileştirilmesi;

2) Uzun vadeli mali kaynakların akışını sağlamaya yönelik evrensel bir mekanizmanın oluşturulması ve uygulanması;

3) Bir yanda ipotek kredisi alan vatandaşlar, diğer yanda ipotek kredisi verenler ve ticari bankalara yeniden finansman sağlayan yatırımcılar (kredi verenler) için vergi teşvikleri;

4) İpotek piyasasının konuları arasında serbest rekabet için eşit koşulların yaratılması;

5) Alacaklı bankaların yasa dışı eylemleri durumunda borçlunun sosyal korunmasına yönelik mekanizmaların yanı sıra, daha önce alınmış bir ipotek kredisinin geri ödenmesinin imkansızlığı nedeniyle tahliye prosedürü sırasında sosyal uyumuna yönelik mekanizmaların oluşturulması;

6) Kredi kuruluşlarının uzun vadeli ipotek kredilerinin sağlanması ve sunulması ve bunların yeniden finansmanı konusundaki faaliyetlerini düzenleyen düzenleyici çerçevenin açıklığa kavuşturulması;

7) Bu alana uzun vadeli kaynakların çekilmesi amacıyla yeni finansal araçların (menkul kıymetlerin) kullanımına yönelik düzenleyici bir çerçevenin oluşturulması.

Ayrıca ipotek faaliyetinde bulunan bankalara bir takım özel konut avantajları sağlanması gerekmektedir. Oldukça etkili bir önlem, konut mevduatı açan ve ipotek kredisi sağlayan bankaların, verdikleri uzun vadeli konut kredileri tutarında vergiye tabi kârlarını azaltma veya ipotek kredilerinden elde edilen kârlar için vergi muafiyeti uygulama fırsatına sahip oldukları bir prosedürün uygulamaya konulması olabilir. Ayrıca uzmanlara göre, bankanın konut mevduatları için alınan fonlar için Rusya Federasyonu Merkez Bankası'na yatırdığı zorunlu karşılık normları, rezervden muaf tutulmalı veya azaltılmalıdır. 16, s.71

Konut ipotek kredileri için dış kaynakların çekilmesi, yüksek düzeyde risk nedeniyle engellenmektedir. Bu koşullarda devlet, yenileme ve sabit varlıkların yaratılması için fonların çekilmesini kolaylaştırmak için mümkün olan her şeyi yapmalıdır. Uygulamada ise tam tersi süreçler yaşanıyor. Devlet tahvili piyasası mali kaynakları tüketiyor ve onları fahiş derecede pahalı hale getiriyor; vergiler yatırım maliyetlerini haksız yere artırıyor.

Konut ipotek kredilendirme sistemi ile ilgili olarak devlet organlarının özel desteğinin aşağıdaki şekillerde ifade edilebileceğine inanıyoruz:

1) Konut ipotekli kredi sistemine belediye statüsü verilmesi;

2) Sistemin uygulanması için geliştirme alanlarının (herhangi bir ek koşul olmaksızın) öncelikli tahsisi;

3) Altyapı maliyetlerinin ve diğer faydaların azaltılması yoluyla sistem katılımcılarının üzerindeki mali yükün kaldırılması veya önemli ölçüde azaltılması;

4) Konut inşaatı veya satın alınması için federal, şehir veya yerel bütçeden ücretsiz sübvansiyon tahsisi;

5) Vatandaşlara imtiyazlı borç verme koşullarının sağlanması;

6) Bu projelerin kentsel gelişimin öncelikli alanlarına karşılık gelmesi ve borçlunun belirlenen kriterleri karşılaması durumunda, belediye yetkililerinin yüksek etkili projelerin uygulanmasına yönelik krediler için garantör olarak hareket ettiği teminat kredisi düzenlemelerinin (yerel düzeyde) kabul edilmesi ;

7) Kalkınma programlarına fon akışının sağlanmasının yanı sıra, şehrin ihtiyaç duyduğu projelerin uygulanması için yatırımcıların çektiği kredileri güvence altına almak için teminat konusu olabilecek belediye tahvillerinin ihracı;

8) Arsa ve gayrimenkul teminatlı tahvil kredilerinin ihracı.

Ekonomiyi istikrara kavuşturmak, kredi ve finans sektöründe reform yapmak için önlemler alınırken, mevcut koşullarda konut ipotekli kredi sisteminin oluşturulması hükümet politikasının öncelikli alanlarından biri haline geliyor. Rusya Federasyonu Hükümeti'nin konut ipotek kredisi sisteminin geliştirilmesi Konseptini onaylaması tesadüf değildir. Nüfusa etkili ve büyük ölçekli uzun vadeli ipotekli kredi verme sistemi oluşturmaya odaklanmıştır. Konsept'te devletin temel görevi, finansal riskleri azaltmak ve konutun satın alınabilirliğini artırmak amacıyla ipotek kredisi sürecine ilişkin yasal bir çerçeve ve düzenleyici düzenleme oluşturmaktır. Rusya Federasyonu Hükümeti Konsepti ve Kararı ile birlikte, Rusya Federasyonu'nda konut ipotek kredilendirme sisteminin geliştirilmesini sağlamak amacıyla düzenleyici yasal düzenleme taslaklarının hazırlanmasına yönelik bir Plan onaylandı. Mevcut yasal çerçevenin yeterince eksiksiz olmadığı ve özellikle bankaların ipotek kredilerine etkin bir şekilde katılmasını engelleyen iç çelişkiler içerdiği oldukça açıktır. Kabul edilen Karar, ipotekli konut kredilerinin gelişmesinin önündeki birçok engeli ortadan kaldırıyor.

Tek kademeli ipotek kredisi modeli Danimarka, Almanya, Fransa gibi birçok gelişmiş Batı ülkesinde faaliyet göstermektedir. Tek seviyeli ipotek kredisi modelinde, kredi verenin ve yatırımcının işlevleri, bağımsız olarak menkul kıymet ihraç eden ve satan tek bir kuruluş, yani ihraç eden banka tarafından gerçekleştirilir.

Bu ipotek kredisi planına aynı zamanda denir Alman modeli. Avrupa'da yaygınlaştı ve gelişmekte olan ülkelerde de kullanılmaya başlandı.

Almanya'da konut alımı ve ipotek kredilerinin verilmesi için fon birikimi uzman kredi kuruluşları, inşaat ve tasarruf bankaları tarafından gerçekleştirilmektedir. Yani bireylere borç verme, vatandaşların kendilerinden fon çekilerek gerçekleştirilir.

Bir kişi kasada bir tasarruf hesabı açar ve bu hesapta belli bir miktara kadar, yani konut maliyetinin yaklaşık %50'sine kadar tasarruf eder. Daha sonra eksik tutar için imtiyazlı bir kredi alır ve edinilen mülkü, kredinin tamamı geri ödenene kadar teminat olarak kredi kuruluşuna devreder. Borçlunun ayrıca% 10 oranında bir devlet sübvansiyonu aldığını da belirtmekte fayda var.

Tek seviyeli ipotek kredisi modelinde, kredi verenler kural olarak özel olarak kurulmuş kredi kuruluşlarıdır.

Kredinin yeniden finansmanı iki şekilde gerçekleşir:

• ilk olarak, bankaların kendileri tarafından gerçekleştirilen ipotek havuzlarına dayalı menkul kıymetlerin (özellikle ipotek tahvillerinin) ihracı ve daha sonra menkul kıymetlerin (özellikle ipotek tahvillerinin) borsada çeşitli yatırımcılara satılması yoluyla;
• ikincisi, havuzlar halinde organize edilmiş olsun veya olmasın ve banka tarafından birincil menkul kıymetler piyasasında sunulan ipoteklerin satışı yoluyla.

Birincil ipotek kredisi piyasası için bu tür işlemler şunlardır:

• kredi vermek için (krediler);
• gayrimenkul rehni;
• borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya uygunsuz performans göstermesi durumunda rehin verilen mülkün haczedilmesi ve satışı;
• Teminatın sigortası için.

İkincil ipotek borç verme piyasası için bu tür işlemler, ipotek varlıkları ile güvence altına alınan özsermaye menkul kıymetlerinin ihracını ve bunların plase edilmesine yönelik işlemleri içerir.

İpotekli menkul kıymetler bankanın kendisi tarafından ihraç edilmektedir. İpotek kredisini veren banka (uzman bir ipotek kredisi kuruluşu), tahvil tipi menkul kıymetler - ipotek levhaları ihraç ederek ipotek kredilerini bağımsız olarak yeniden finanse eder.

İpotek senetleri, sıradan tahvillerin aksine, özel bir güvenceye - özel bir sicile kaydedilen mülk - ipotek kredilerine sahiptir.

Mortgage bankalarının faaliyetleri devlet ve bankacılık denetleme otoriteleri tarafından sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir.

Tek seviyeli bir modelin iki seviyeli modelle karşılaştırıldığında özellikleri de şunlardır:

• organizasyonunun ve kontrolünün göreceli ucuzluğu;
• kredi ve finansal riskleri sigortalamaya gerek yok;
• kredi hizmeti veren bankalara acentelik ücreti ödenmesine ilişkin hiçbir maliyet yoktur, bu da ipotek verenler için kredinin maliyetini azaltır.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler için ikincil piyasa sistemini temel alan Amerikan modelinden tasarruf sistemini temel alan Alman modelinin ayırt edici özellikleri tabloda gösterilmektedir.

Karşılaştırılabilir parametreler	Alman modeli	Amerikan modeli
Bankanın çektiği kaynakların maliyeti	Piyasanın altında	Pazar
Kredi almak	Tasarruf aşamasını geçtikten sonra	Bankayla iletişime geçtikten hemen sonra
Çekilen kaynakların şekli	Tasarruf (mevduat) hesapları	Mortgage destekli menkul
Devlet desteğinin ana şekli	Mevduat prim ödemeleri	İpotekler için devlet garantileri
Borç verme hacimleri	Tasarruf miktarıyla sınırlıdır	Borçlunun ödeme gücü ile sınırlıdır
Sürekli	Piyasa sisteminin oluşumu sırasında 1. aşamada
Kredi koşulları	8-10 yıl	15 ila 30 yaş arası
Kredi miktarı	daire bedelinin %45'ine kadar	Daire bedelinin %100'üne kadar

Ekonomik ilerleme açısından klasik Amerikan modelinin en etkili model olduğu kabul edilmelidir. Verilen kredilerin yeniden satışı ve gelişmiş ipotek menkul kıymetleri piyasası sayesinde, hiçbir şey "ipotek" sermayesinin büyümesini sınırlamaz.

Dünya pratiği, genellikle model olarak adlandırılan çeşitli ipotek kredisi sistemleri geliştirmiştir. İpotek kredisi modelleri (ipotek modelleri) temel olarak aşağıdaki parametrelerde birbirinden farklılık gösterir:

• ipotekli kredi sistemi ile finans piyasası arasındaki yakın bağlantı;
• mali kaynakları çekmeye yönelik ölçek ve araçlar;
• kredi almak için ön koşulların mevcudiyeti.

Bu sorunların nasıl çözüldüğüne bağlı olarak iki ana ipotek modeli ayırt edilebilir: açık ve kapalı.

Açık (Anglo-Amerikan) modeli Mortgage kredileri bir bütün olarak ülkenin mali piyasa sistemine dahil edilmiştir.

Kapalı (Almanca) modeli ipotek kredilerinin finansal piyasadan göreceli özerkliğini varsayar.

Buna karşılık, açık model tek seviyeli (İngiliz, kıtasal) ve iki seviyeli (Amerikan) olarak ayrılabilir.

Açık ipotek kredisi modeli, ipotek kredileri vermek için kullanılan fonların, yatırım kaynakları için rekabete girmeyi içeren açık mali piyasadan elde edildiğini varsayar.

Kapalı model, kredi kaynaklarının kaynaklarının aynı zamanda borç alan olarak da hareket eden bireylerin tasarrufları olduğu gerçeğine dayanmaktadır.

Kapalı ve açık ipotek modelleri, ikinci kriterde de farklılık gösterir - ipotek kredisi verilip verilmeyeceğine karar verirken potansiyel borçluya sunulan koşulların niteliği.

Kapalı modelde bu koşullar, potansiyel bir borçlunun ön (tasarruf) aşamasına katılması ve konut kredisi almak için belirli bir tutarın biriktirilmesidir.

Yabancı deneyim

Kapalı ipotek modelinin en çarpıcı örneği Alman “inşaat tasarruf sistemi”dir.

Başlıca özellikleri aşağıdaki gibidir:

• 1) kredi almanın öncesinde, uzman kurumlarda ("inşaat fonları") fon biriktirme aşaması gelir - gelecekteki konut maliyetinin yaklaşık% 40'ı. Biriktirme aşamasında, yatırılan fonlara normal mevduatlara göre daha düşük bir faiz oranı tahakkuk ettirilir;
• 2) birikim aşamasının tamamlanmasından sonra (5 ila 10 yıl arasındaki süre), aşağıdaki fırsatlar ortaya çıkar: a) konut maliyetinin yaklaşık% 10'u tutarında bir devlet sübvansiyonu alma; b) Konut maliyetinin eksik kısmını piyasa faiz oranlarına göre indirimli bir faiz oranıyla ödemek için kredi almak.

Kapalı ipotek kredisi modeli, finansal piyasanın durumundan göreceli bağımsızlığını sağlar (faiz oranlarındaki dalgalanmaların kredi koşulları üzerinde doğrudan bir etkisi yoktur). Ancak bu, ipotekli kredilerin kaynak tabanını önemli ölçüde azaltır ve bu da ipotek kredilerinin ölçeğini etkiler. Ek olarak, belirli koşullar altında, örneğin ticari bankalardaki mevduat oranlarında keskin ve önemli bir artış olması durumunda, bazı mevduat sahiplerinin fonlarını inşaat fonlarından çekmesi göz ardı edilemez, bu da sistemde bir krize yol açabilir.

Grafiksel olarak, inşaat tasarruf sisteminin şematik diyagramı Şekil 2'de gösterildiği gibi sunulabilir. 11.2.

Pirinç. 11.2.

İnşaat tasarruf sistemi belirgin bir sosyal yönelime sahiptir. Birincisi nüfusun tasarrufunu teşvik ediyor, ikincisi ise öncelikle konut sorununu çözmek için belirli bir süre fon biriktirme imkanı olan gençlere yönelik tasarlandı.

Açık ipotek kredisi modeli, bir yandan kredi kapsamının genişletilmesine yardımcı olan, diğer yandan ipotek kredisi olanaklarını önemli ölçüde finansal piyasanın durumuna bağlı hale getiren genel finans piyasası sistemine entegre edilmiştir. bir bütün olarak finansal piyasa.

Bu modelde borçlunun fon biriktirme süresi yoktur. Bunun yerine, borçlu tarafından satın alınan mülkün maliyetinin %20-30'una kadar konut alımı için ilk başlangıç ​​ödemeleri yapılması zorunluluğu getirilmekte ve borçlunun ve teminatın daha kapsamlı bir kontrolü gerçekleştirilmektedir. Bu model kapsamında verilen ipotek kredilerine ilişkin oranlar, bir bütün olarak finansal piyasanın durumuna ve krediyi güvence altına alma aracı olarak gayrimenkulün özelliklerine bağlı olarak belirlenmektedir. Doğal olarak inşaat tasarruf sisteminden daha yüksektirler.

Açık ipotek kredisi modelinin grafiksel şematik diyagramı Şekil 1'de gösterilmektedir. 11.3.

Pirinç. 11.3.

Açık modelin çeşitlerine gelince aralarındaki farklar şu şekildedir.

Tek seviyeli (İngilizce, kıtasal) modeli İpotek kredisi vermek için kaynak kaynaklarının, geleneksel mekanizmalar (hesaplarındaki fonlar, bankalar arası krediler vb.) kullanarak kendisi için fon toplayan ipotek bankası düzeyinde oluşturulduğunu varsayar. Bu sistemde yalnızca birincil ipotek piyasası vardır. . Bu durumda, ipotek kredisine ilişkin ilişkiler yalnızca iki taraf arasında mevcuttur: ipotek bankası - borçlu (tek seviyeli model).

İki seviyeli (genişletilmiş, Amerikan) modeli Birincil ipotek piyasasının, ipotek bankalarından ilk ipotek satın alan ipotek aracıları tarafından ihraç edilen türev menkul kıymetlerin işlem gördüğü ikincil bir piyasa ile desteklenmesini öngörmektedir. Bu seçenekte verilen ipotek kredilerine ilişkin ilişkiler ortaya çıkar: 1) ipotek bankası ile borçlu arasında; 2) ipotek bankası ile ipotek aracısı arasında.

ABD'de ipotek kredisi teknolojisi iki belgenin bulunmasını gerektirir:

• 1) kredi anlaşması (borçla ilgili konuları kaydeder: kredi büyüklüğü, ödeme prosedürü, oran);
• 2) ipotek sözleşmesi (gayrimenkul rehni şartlarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirtir) zorunlu olarak ana yükümlülüğün bir göstergesini içerir.

Bu ayırma, bankanın verilen krediyi satmasına olanak tanır; tahvil gibi diğer menkul kıymetlerin ihraç edilebileceği bir ipoteğin ikincil dolaşımı olasılığını sağlar.

Amerikan ipotekli kredi sistemi arasındaki temel fark tam olarak budur: bireysel yatırımcı ile bireysel borçlu arasındaki doğrudan bağlantının kesilmesi, bu da küçük ve orta ölçekli yatırımcılar da dahil olmak üzere ipotekli krediler için önemli fonların çekilmesini mümkün kılar ve güvenilirdir. teminat, yani gayrimenkul. Aynı zamanda, kredi sisteminin geliştirilmesinin önemli bir koşulu, verilen ipotek kredilerinin potansiyel alıcılara sunulabilecek havuzlarda birleştirilmesi için yüksek düzeyde standardizasyondur.

Amerikan modelindeki ipotek kredilendirme sürecinin tamamı üç ana aşamaya ayrılabilir: başlatma, aracılık, yatırım (Şekil 11.4).

Başlatma - hem teminat olarak verilen mülkün hem de borçlunun kredi sözleşmesi kapsamındaki yükümlülükleri yerine getirme yeteneğinin doğrulanmasını içeren bir ipotek bankası (birincil borç veren) tarafından birincil ipotek kredisi verilmesi prosedürü.

Arabuluculuk – Mortgage aracılarının (ikincil kredi verenler), mortgage, tasarruf ve ticari bankalardan bireysel mortgage kredisi havuzlarını satın alması ve bunları borsada yatırımcılara satışa sunulan menkul kıymetlere dönüştürme süreci.

Yatırım - aracılar tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin, onlardan gelir elde etmek amacıyla bireyler ve tüzel kişiler tarafından edinilmesi ve biriktirilmesi süreci.

Pirinç. 11.4.

İki kademeli ipotek kredisi modeli, ipotek kredisinin kapsamını önemli ölçüde genişletmeyi mümkün kılan, gayrimenkule dayalı menkul kıymetler piyasası olan borsanın ayrı bir büyük bölümünün oluşturulmasını içerir.

Yabancı deneyim

Mortgage kredilerinin ölçeği ve kullanılan modeller iki faktöre bağlıdır: emlak piyasalarının ölçeği ve ulusal finans piyasalarının ölçeği ve özgüllüğü. Dolayısıyla Amerika Birleşik Devletleri'nde iki kademeli ipotek kredisi modelinin yaygınlaşması, ülkede geleneksel olarak konutta özel mülkiyetin hakim olması ve bankacılığın olduğu Avrupa ülkelerinden farklı olarak finansal sistemin temelinin hisse senedi sektörü olmasından kaynaklanmaktadır. sistem hakimdir. Aynı zamanda Amerika Birleşik Devletleri'nde ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin payı tüm borçlanma araçları piyasasının yaklaşık %25'ini oluşturmaktadır.

İpotek piyasasının devasa ölçeği ve borsadaki yüksek payının kesinlikle bir dezavantajı var. 2007-2008'de Amerika Birleşik Devletleri'nde ortaya çıkan ipotek krizi, yalnızca ABD finansal sistemini sarsmakla kalmayıp, aynı zamanda bir bütün olarak küresel finansın durumu üzerinde olumsuz bir etki yaratarak Rus finans piyasasını da etkileyen bir faktör haline geldi (olasılıklar). Mortgage sektörü de dahil olmak üzere dünya piyasalarına yatırım kaynaklarının çekilmesi önemli ölçüde azaldı).

Krizin doğrudan nedeni borçlulara yönelik taleplerde önemli bir azalmaydı ve bu da konut piyasasının uzun ve sürdürülebilir büyümesinin bir sonucuydu. Artan fiyatların eşlik ettiği yüksek piyasa büyüme oranları, ipotek kredilerini, yeni bir ipotek kredisi alabilecekleri konutların modernizasyonu ve genişletilmesi için bir kaynak olarak görmeye başlayan borçluların ipotek kredilerine olan talebinin artmasına neden oldu. Öte yandan, kredi veren bankalar için fiyatlardaki artış, teminat değerindeki artışa bağlı olarak kredi geri ödemesinde ek garantiler yaratıyor gibi görünmekte ve bu da onları büyüyen bir ekonomide borçlulara yönelik gereksinimleri azaltma konusunda motive etmiştir.

16 Temmuz 1998 tarihli Federal Kanunun 1. Maddesinin 1. fıkrasına göre N 102-FZ “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” (Yasa), gayrimenkul rehni sözleşmesi (ipotek sözleşmesi) kapsamında, bir taraf İpotek ile güvence altına alınan yükümlülüğün alacaklısı olan ipotek sahibi, bu yükümlülük kapsamında borçluya karşı parasal taleplerini, diğer tarafın - rehin verenin - tercihen daha önce rehin verilen gayrimenkul değerinden karşılama hakkına sahiptir. federal kanunla belirlenen istisnalar dışında, rehin verenin diğer alacaklıları.

İpotek kredisi yabancı uygulamalarda yaygın olarak bilinmektedir. Mortgage kredilerinin küresel modelleri temel olarak iki tanesini içerir:

• tek katmanlı ipotek kredisi modeli (makaleye bakın) "Dünya Konut Kredisi Modelleri: Tek Düzeyli Model");
• iki aşamalı ipotek kredisi modeli.

İki aşamalı ipotek kredisi modelinde, banka borçluya mülk üzerindeki ipotek ile güvence altına alınan bir ipotek kredisi verir.

Daha sonra banka, kural olarak, ipotek kredisi talep etme hakkını bir devlet ipotek kurumuna satar - ipotek esas olarak gelişmiş ikincil menkul kıymetler piyasası aracılığıyla finanse edilir.

İhraç edilen tahvillerin ana alıcıları esas olarak emeklilik fonları, yatırım fonları, sigorta şirketleri vb.'dir.

Böylece, iki aşamalı bir yeniden finansman modeliyle bankalar, ipoteklerini özel kuruluşlara satıyor, onlar da bunları ipotekli menkul kıymet ihracında teminat olarak kullanıyor ve toplanan parayla bankalardan yeniden ipotek satın alıyorlar.

Mogij ve ipotek aynı şey midir?

Batı ülkelerinde, borç veren (banka) ile borçlu-gayrimenkul alıcısı arasındaki ilişkinin, ikincisi bankadan alınan bir krediyi kullanarak taksit geri ödemesi ile gayrimenkul satın aldığında, bir ipotek planı kullanılmaktadır. uzun bir süre (yaklaşık 40 yıl) için kredi tutarı (ana yükümlülük).

Bu durumda, kredi yükümlülüğünün tasfiyesine (yerine getirilmesine) kadar resmi sahibi borç veren olan, krediyle satın alınan gayrimenkulün kendisi, borçlunun parasal yükümlülüklerinin yerine getirilmesinde teminat görevi görür.

Mogidge'in özü, ipotek veren tarafından ipotekli mülkün tapusunun, rehin sona erene kadar alacaklı-ipotek alan lehine resmi olarak devredilmesidir. Bu durumda, rehin verilen nesnenin mülkiyetinde geçici bir bölünme meydana gelir: ana yükümlülüğün sona ermesine kadar mülkiyet ve kullanım hakları, kural olarak rehin verende kalır ve tasarruf hakkı, resmi "tapu" hakkıdır. mülkiyeti rehin alana geçer.

Mogidzha'nın ipoteğe göre avantajı, bir yükümlülüğün yerine getirilmemesi durumunda, borç verenin rehin hakkını kullanma sorununun ortaya çıkmamasıdır, çünkü o, mogidzha anlaşmasının geldiği anda zaten ipotekli mülkün resmi sahibi olmuştur. yürürlüğe girdi.

Her ne kadar ipotek genellikle Rusça'ya "ipotek" olarak çevrilse de, mogidzh ipotek'ten biraz farklı olduğu için böyle bir çeviri şarta bağlıdır. Mogija şemasına göre, bir taraf - borçlu - yükümlülüğünün yerine getirilmesini sağlamak için belirli mülkiyet hakkını diğer tarafa - alacaklıya - devreder.

Rusya'da iki katmanlı bir modelin uygulanması

İkincil ipotek kredileri piyasasında fon toplamak için kullanılabilecek Rus hukukuna göre menkul kıymetler ile Batı sisteminin menkul kıymetleri, hukuki nitelikleri açısından önemli farklılıklara sahiptir. İkincisi, ipotekli bir varlığın mülkiyetini devreden araçlardır; bu, yalnızca talep hakkını belgeleyen Rus ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin devredilmesi durumunda imkansızdır. Anglo-Amerikan modeline göre ipotek kredileri oluştururken bu dikkate alınmalıdır.

Rusya'da en verimli sistemlere göre modellenen bir ipotek piyasası oluşturma çabaları başarıya ulaşmadı. Rusya'da, kendisine en uygun, daha basit bir konut ipotek kredisi modelinin geliştirilmesini teşvik etmek mantıklıdır.

İki seviyeli piyasa organizasyonu şeması devlet garantilerine dayanmalıdır; Konut İpotek Kredisi Ajansı OJSC (AHML), iki kademeli bir ipotek kredisi sistemi geliştiren ve uygulayan bütçe parasıyla oluşturuldu (8 Eylül 2004 tarih ve 462 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı “Hükümleri hakkında) konut ipotek kredileri için açık anonim şirket "Ajans" ın borçları için Rusya Federasyonu'nun devlet garantisi").

Banka borçluya konut kredisi verir, borç AHML bankasından satın alınır ve borçlu kredinin bedelini banka ile öder. AHML, yalnızca AHML standartlarına göre ipotek kredisi veren bankalardan ipotek satın alır. AHML, kredilerin yalnızca ruble cinsinden yıllık% 15 oranında verilmesini ve geri ödenmesini sağlar. Bu durumda minimum kredi vadesinin 1 ila 20 yıl arasında olması ve ilk toplu ödemenin, satın alınan konutun değerleme tarihi itibarıyla maliyetinin en az %30'u olması gerekmektedir. Oran çok düşük ancak şu ana kadar AHML oluşturma fikri tam olarak hayata geçirilmedi.

Rusya'da iki aşamalı bir ipotek kredisi sisteminin uygulamaya konması bir dizi temel sorunla karşı karşıya kalacaktır, örneğin:

• gelişmiş bir menkul kıymetler piyasasının olmayışı;
• ikincil piyasada ipotek yükümlülüklerinin likidite azlığı;
• Bankalara uzun vadeli ucuz kredi kaynakları sağlamak.

Uzmanlara göre Rusya'daki konut ipotek kredisi sistemi aşağıdaki bölümleri içeriyor:

• ipotek kredilerine katılmak için gerekli özelliklere sahip bir emlak piyasası;
• Borçlunun (ipotek verenin) icra yöntemi olarak sağladığı ve alacaklının (ipotek alan) gayrimenkulü teminat olarak kabul ettiği, birbirleriyle ilgili yükümlülüklere giren alacaklıların ve borçluların faaliyetlerinin toplamını kapsayan ipotek kredileri birincil piyasası;
• ipotek ve ipotek kredileri kapsamındaki hakların devredilmesini (halihazırda verilmiş ipotek kredilerinin satışı) ve ayrıca verilen ipotek kredilerinin yeniden yatırımını sağlayan ipotek kredileri için ikincil piyasa. İkincil piyasa, birincil ipotek piyasasındaki borç verenler ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasındaki yatırımcılar arasındaki bağlantı olup, yatırımcı fonlarını biriktirir ve finansal akışları (tahvil ihracı ve bunların borsaya yerleştirilmesi yoluyla) ipotek kredilerine yönlendirir.

İpotek, bir kredi kurumundan kredi alırken, alacaklıya (ipotek sahibine) rehin verilen mülkün değeri pahasına borçluya (ipotek verene) karşı taleplerin tercihli olarak karşılanması hakkını veren bir gayrimenkul rehinidir. İpotek verenin krediyi geri ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, rehin alan kişi, rehin verilen mülkün öncelik sırasına göre (diğer alacaklılarla karşılaştırıldığında) satışı yoluyla tazminat alma hakkını elde eder.

Saf ipotek (teminat olarak gayrimenkul ile herhangi bir amaç için verilen kredi) ve hedef ipotek (teminata konu olacak gayrimenkul alımına yönelik kredi) bulunmaktadır.

Teminat nesnesini ve borç verme nesnesini birleştirmek için çeşitli seçenekler vardır: aynı konut tarafından güvence altına alınan konut inşaatı kredisi; bir arsa ile güvence altına alınan konut inşaatı kredisi; konut vb. ile güvence altına alınan arazinin satın alınması için kredi Konut teminatı olarak borçluya başka bir (yedek) yaşam alanı veya yaşadığı tek alan sağlanabilir.

Rusya'da konut ipotek kredisi sisteminin mevcut gelişim aşamasının ayırt edici özellikleri şunlardır:

Kriz sonucu konut inşaatlarında düşüş;

Kredi portföyünün düşük kalitesi, geri ödememe oranlarının yüksek olması;

Mortgage kredilerinde faiz oranlarının artması;

Daha önce verilen kredilere ilişkin sözleşme şartlarının revize edilmesi.

Tipik olarak ipotek piyasasındaki işlemler iki aşamada gerçekleştirilir. Birincil piyasa olarak adlandırılan ilk aşamada gayrimenkul karşılığında kredi verilmektedir. Bankalar uzun vadeli ve nispeten düşük faizle kredi verdikleri için günlük faaliyetlerin yürütülmesi için gerekli olan mevcut nakit kaynağı miktarında azalma yaşanmaktadır. Uzun süre verilen paranın mümkün olan en kısa sürede nasıl geri alınacağı sorusuna verilen kredilerin yeniden finansmanı sorunu denir. Bu sorunu çözmek için ikincil bir ipotek piyasası ortaya çıkıyor.

Kredileri yeniden finanse etmenin ana yöntemleri, ya bir banka tarafından verilen bir ipotek kredisi kapsamındaki hakların uzman bir kuruluşa tamamen devredilmesi ya da krediyi veren bankanın kendisi tarafından bu krediye ilişkin talepleri bırakırken menkul kıymet ihraç edilmesidir. bilanço. Örneğin, ipotek kapsamındaki alacakların üçüncü kişilere devredilmesi.

İpotek kredilerini yeniden finanse etme yöntemine dayanarak, ipotek kredilerinin temel modelleri oluşturuldu - iki katmanlı (klasik) ve tek katmanlı, bunlar aynı zamanda en büyük gelişmeyi aldıkları ülkelerin adlarıyla da anılıyor.

1. İpotek sistemini organize etmenin klasik (iki seviyeli) modeli oluşturuldu ve en çok ABD'de geliştirildi. Amerikan hükümetinin girişimiyle, bankaların verdiği ipotek kredilerini sigortalayan özel hükümet yapıları oluşturuldu. Bu sözde Bankalar tarafından verilen ipoteklerin özel olarak oluşturulmuş ipotek kurumlarına devredildiği bir Amerikan ipotek kredisi planı. Onlar da sırasıyla bireysel kredileri paketliyor, oluşturulan paketlere (havuzlara) karşılık ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç ediyor, bunları borsada satıyor, yine bankalardan kredi satın alıyor vb.

2. Klasik ipotek kredisi modelinin aksine, tek kademeli modelde, ipotek kredisini veren banka bağımsız olarak, bir yandan verilen ipotek kredileri ile diğer yandan teminat altına alınan tahvil türü menkul kıymetler ihraç eder. Borçluların kredi almak için rehin verdikleri gayrimenkuller tarafından. Bu model aynı zamanda Alman ipotek modeli olarak da adlandırılmaktadır. Tek kademeli sistem Batı Avrupa ülkelerinde daha yaygındır. Amerika'dakinin aksine, hükümet kararı sayesinde değil, Avrupa kredi sisteminin doğal evrimi sürecinde oluşmuştur.

Rusya'da iki kademeli konut kredisi modeli esas alınıyor. Bu, konut ipotek kredisi sisteminin geliştirilmesi için benimsenen Konsept'e yansıtılmaktadır.