मुलांसाठी अँटीपायरेटिक्स बालरोगतज्ञांनी लिहून दिले आहेत. परंतु तापासह आपत्कालीन परिस्थिती असते जेव्हा मुलाला ताबडतोब औषध देणे आवश्यक असते. मग पालक जबाबदारी घेतात आणि अँटीपायरेटिक औषधे वापरतात. लहान मुलांना काय देण्याची परवानगी आहे? मोठ्या मुलांमध्ये तापमान कसे कमी करावे? कोणती औषधे सर्वात सुरक्षित आहेत?
गहाण कर्ज देण्याचे दोन मुख्य मॉडेल आहेत. चला त्या प्रत्येकाचा स्वतंत्रपणे विचार करूया. सुरुवातीला, अमेरिकन मॉडेलवर लक्ष केंद्रित करूया, कारण त्याच्या आधारावर रशियामध्ये गहाण कर्ज देणारी मॉडेल्स आयोजित केली जातात.
अमेरिकन तारण कर्ज देणारे मॉडेल
पहिला दोन-स्तरीय आहे, त्याला "अमेरिकन मॉडेल" देखील म्हणतात. हे मुख्यत्वे गहाण ठेवलेल्या सिक्युरिटीजच्या दुय्यम बाजारावर आधारित आहे. अमेरिकन गहाण कर्ज मॉडेलचे सार खालीलप्रमाणे वैशिष्ट्यीकृत केले जाऊ शकते:
1) व्यावसायिक किंवा राज्य बँक कर्जदाराला तारण कर्ज देते या अटीवर की त्याने ठराविक मान्य कालावधीत दर महिन्याला ठराविक रक्कम बँकेकडे हस्तांतरित करण्याचे वचन दिले आहे. कर्जदाराचे हे दायित्व खरेदी केलेल्या मालमत्तेच्या संपार्श्विकाद्वारे सुरक्षित केले जाते.
2) कर्ज जारी केल्यानंतर, बँक विशेष तारण कर्ज देणाऱ्या एजन्सीपैकी एकाला कर्ज विकते, त्याच वेळी त्याच्याकडे संपार्श्विक दायित्वे हस्तांतरित करते. कर्जदाराला जारी केलेल्या निधीसाठी एजन्सी ताबडतोब बँकेला परतफेड करते आणि त्या बदल्यात कर्ज फेडण्यासाठी प्राप्त झालेली मासिक देयके (क्रेडिट संस्थेचा नफा (मार्जिन) वगळता) एजन्सीला हस्तांतरित करण्याची विनंती करते.
3) तारण एजन्सी, बँकांकडून ठराविक प्रमाणात तारण कर्ज खरेदी केल्यानंतर, त्यांचे पूल बनवतात आणि प्रत्येकाच्या आधारे, नवीन सिक्युरिटीज तयार करतात, ज्यासाठी कर्जदारांकडून पैसे दिले जातात. ही देयके यापुढे रिअल इस्टेटच्या तारणाची हमी देत नाहीत, परंतु कायदेशीर अस्तित्व म्हणून काम करणाऱ्या गहाण एजन्सीद्वारे. मॉर्गेज एजन्सी स्टॉक मार्केटमध्ये गहाण ठेवलेल्या सिक्युरिटीजची विक्री करतात, परिणामी त्यांचा नफा, तसेच बँकांचा नफा हा मार्जिन असतो. 8, पृ.34
जर्मन गहाण मॉडेल
गहाण कर्ज देण्याचे दुसरे मॉडेल एकल-स्तरीय "जर्मन मॉडेल" आहे, जे स्वायत्त आणि संतुलित तारण मॉडेल आहे आणि "बचत आणि कर्ज" ऑपरेशन प्रणालीवर आधारित आहे. ही प्रणाली जर्मन "खाजगी बांधकाम बचत बँका" च्या प्रकारानुसार तयार केली गेली आहे - बाउस्पार्कसे किंवा - अमेरिकन बचत आणि कर्जे, किंवा - फ्रेंच लिव्हरेट इपार्ग्ने लॉगमेंट. या मॉडेलसह, गुंतवणूकदारांना घर किंवा अपार्टमेंट खरेदीसाठी विशिष्ट आवश्यक योगदान जमा करण्याची (बचत बँक खात्यात जमा होते) आणि नंतर तारण कर्ज प्राप्त करण्याची संधी असते. गहाळ रकमेसाठी. त्याच वेळी, ठेवीदारांनी जमा केलेले सर्व उपलब्ध रोख निधी आणि त्यांच्या स्वत: च्या निधीचा वापर केवळ वैधानिक क्रियाकलाप पार पाडण्यासाठी, म्हणजेच तारण कर्ज जारी करण्यासाठी केला जाऊ शकतो.
रशियामध्ये तारण कर्जाचे मॉडेल 13, पी.58
सध्या रशियामध्ये कार्यरत तारण कर्ज प्रणालीची कार्यप्रणाली गहाण कर्ज देण्याच्या खालील टप्प्यांच्या स्वरूपात सादर केली जाऊ शकते:
1) प्राथमिक टप्पा (या टप्प्यावर, कर्जाच्या मूलभूत अटी क्लायंटला समजावून सांगितल्या जातात आणि कर्ज मिळविण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रांची यादी प्रदान केली जाते);
2) क्लायंट आणि संपार्श्विक बद्दल प्रदान केलेल्या माहितीचे संकलन आणि सत्यापन;
3) कर्जाच्या परतफेडीच्या संभाव्यतेचे मूल्यांकन केले जाते;
4) कर्जावर निर्णय घेण्याचा टप्पा (रक्कम, परतफेड प्रक्रिया, मुदत, व्याज दर निर्धारित केले जातात);
5) या टप्प्यावर, कर्ज कराराचा निष्कर्ष काढला जातो;
6) कर्ज सेवा;
7) क्रेडिट व्यवहार बंद करणे.
आकृती 1 मध्ये, खाली सादर केले आहे, गहाणखत मॉडेल आकृतीच्या स्वरूपात दर्शविले आहे.
आकृती 1 - तारण कर्ज मॉडेलचे आकृती 11, पी
रशियामधील तारण कर्ज देण्याच्या मॉडेलकडे अधिक तपशीलवार पाहू या.
प्राथमिक अवस्थेत, कर्जदाराने कर्जदाराविषयी सर्व आवश्यक माहिती, तारण कर्जाच्या अटी, क्रेडिट व्यवहार पूर्ण करताना उद्भवणारे अधिकार आणि दायित्वे यांच्याशी स्वतःला परिचित केले पाहिजे.
पुढे, कर्जदाराला कर्ज देण्याच्या अटी समजावून सांगितल्यानंतर, क्रेडिट संस्थेचे कर्मचारी बँक क्रेडिटवर प्रदान करू शकतील अशा जास्तीत जास्त संभाव्य निधी निर्धारित करतात, कर्ज देण्याची प्रक्रिया आणि पेमेंट प्रक्रियेवर सहमत होतात, कर्जदाराच्या खर्चाचा अंदाजे अंदाज तयार करतात आणि कर्जासाठी अर्ज भरा. हे विधान कर्जदात्याद्वारे संभाव्य क्लायंटबद्दल माहितीचे सर्वात महत्वाचे स्त्रोत मानले जाते.
रशिया आणि जगामध्ये एक सुवर्ण बँकिंग नियम आहे, ज्याचा सार खालीलप्रमाणे आहे: कर्जदाराने त्याच्या वैयक्तिक मासिक उत्पन्नाच्या 30% पेक्षा जास्त रक्कम मासिक कर्जाच्या परतफेडीवर खर्च करू नये. जर हा हिस्सा मोठा असेल (40-60%), तर असे कर्ज धोकादायक बनते. म्हणूनच बँक कर्जदाराच्या उत्पन्नाच्या आधारे किती क्रेडिट देऊ शकते याचा अंदाज लावते.
तारण कर्जावरील निर्णय सकारात्मक असल्यास, कर्जदार आणि बँक निवडलेल्या, पूर्व-संमत निवासी रिअल इस्टेटच्या खरेदीसाठी कर्ज करार करतात. गहाण करारामध्ये गहाण ठेवण्याच्या विषयाबद्दल, त्याचे मूल्यांकन, सार, तसेच गहाणखताद्वारे सुरक्षित केलेल्या दायित्वाच्या पूर्ततेच्या आकार आणि वेळेबद्दल माहिती असते. हे लक्षात घेतले पाहिजे की राज्य किंवा नगरपालिका मालकीच्या घरे आणि अपार्टमेंट्सवर गहाण ठेवण्याची परवानगी नाही.
तारण करार पूर्ण केल्यानंतर, व्यावसायिक बँकांना सहसा कर्जदाराला डाउन पेमेंट करण्याची आवश्यकता असते, ज्याची रक्कम तारण कार्यक्रमाच्या अटींवर अवलंबून बदलू शकते. त्याच वेळी, कर्जदार बँकांना हे डाउन पेमेंट शक्य तितके मोठे होण्यात स्वारस्य आहे, कारण योगदान जितके मोठे असेल तितका व्यवहारात कमी धोका असतो.
पुढे, गहाण कर्ज देण्याच्या अमेरिकन मॉडेलप्रमाणे, खरेदी केलेल्या रिअल इस्टेटच्या तारणाद्वारे सुरक्षित केलेल्या कर्जदारांच्या जबाबदाऱ्या गहाण ठेवण्याच्या स्वरूपात औपचारिक केल्या जातात, ज्याचे पूल गहाण एजंटांना विकले जातात जे गहाण-समर्थितांचे गहाण कव्हरेज तयार करतात. सिक्युरिटीज तसेच, बँक ऑफ रशियाच्या गरजा पूर्ण करणाऱ्या व्यावसायिक बँका स्वत: तारण कव्हरेज तयार करू शकतात आणि तारण-बॅक्ड सिक्युरिटीज जारी करू शकतात.
परदेशात कार्यरत असलेल्या निवासी तारण कर्जाच्या विविध मॉडेल्सचे तुलनात्मक विश्लेषण आम्हाला आधुनिक रशियासाठी गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणाली आयोजित करण्यासाठी सर्वात योग्य दृष्टिकोन ओळखण्यास अनुमती देईल.
परदेशात गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणालीचे मुख्य मॉडेल सध्या आहेत: ट्रंकेटेड-ओपन मॉडेल; विस्तारित-खुले मॉडेल (अमेरिकन) संतुलित स्वायत्तता मॉडेल (जर्मन).
या मॉडेल्सची ओळख सशर्त असल्याने, ते एका देशात एकाच वेळी कार्य करू शकतात. गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणाली आयोजित करण्याच्या प्रत्येक मॉडेलमध्ये मूलभूत घटकांचा एक विशिष्ट संच समाविष्ट असतो.
सर्वात सोपी प्रणाली गहाण कर्ज देण्याचे कापलेले-ओपन मॉडेल मानले पाहिजे (आकृती 2) 12, पी. या मॉडेलचे सार खालीलप्रमाणे आहे. बँका निवासी मालमत्तेसह रिअल इस्टेटद्वारे सुरक्षित केलेली तारण कर्जे जारी करतात आणि, गहाण ठेवण्याच्या परिणामी पूलच्या आधारावर, त्यांच्या स्वत: च्या सिक्युरिटीज - तारण पत्रके जारी करतात. गहाण ठेवलेल्या नोटांची विक्री बँकांना पुढील कर्ज जारी करण्यासाठी "दीर्घकालीन" पैशाच्या संसाधनांची भरपाई प्रदान करते. अशा प्रकारे, तारण कर्जांचे पुनर्वित्त केले जाते, कालांतराने बँकेची मालमत्ता आणि दायित्वे यांचे संतुलन सुनिश्चित करते.
आकृती 2 - ट्रंकेटेड-ओपन मॉर्टगेज कर्ज प्रणालीची योजना
जागतिक व्यवहारातील सर्वात सामान्य रिअल इस्टेट गहाण कर्ज देणारे दुसरे मॉडेल - अमेरिकन एक - गहाण कर्जासाठी विकसित दुय्यम बाजार अस्तित्वात असल्याचा अंदाज आहे (आकृती 3) 12, p.16.
मॉडेलचे सार असे आहे की तारण कर्जाच्या पुनर्वित्तीकरणासाठी निधी शेअर बाजारातील सावकारांद्वारे मध्यस्थांद्वारे उभारला जातो. कर्जदार आणि गुंतवणूकदार यांच्या विषयांचे पृथक्करण या मॉडेलमध्ये मूलभूत आहे.
आकृती 3 - तारण कर्जाच्या विस्तारित-ओपन मॉडेलची योजना
स्वायत्ततेच्या संतुलित मॉडेलचे मुख्य वेगळे वैशिष्ट्य म्हणजे त्याच्या कार्याचे बचत आणि कर्ज तत्त्व (आकृती 4) 12, p.16. भविष्यात गहाण गृह कर्ज मिळवू इच्छिणाऱ्या गुंतवणूकदारांच्या बचतीच्या खर्चावर क्रेडिट संसाधनांची निर्मिती केली जाते. जर्मन निवासी गहाण कर्ज मॉडेलचे सार म्हणजे बंद गहाण आर्थिक बाजार तयार करणे. हे विशेष बचत आणि तारण संस्थांच्या आसपास तयार केले जाते
आकृती 4 - संतुलित स्वायत्तता मॉडेलचे आकृती
सादर केलेल्या मॉडेल्सची मुख्य वैशिष्ट्ये खालील तक्त्यामध्ये दिसून येतात
तक्ता 1 - विविध तारण कर्ज मॉडेलची वैशिष्ट्ये
|
तुलनात्मक मापदंड |
फ्रस्टम-ओपन मॉडेल |
विस्तारित-ओपन मॉडेल |
संतुलित स्वायत्तता मॉडेल |
|
वितरणाचे देश |
पूर्व युरोप, इंग्लंड, स्पेन, डेन्मार्क इ. |
यूएसए आणि इतर विकसित देश |
जर्मनी, फ्रान्स, ऑस्ट्रिया, स्पेन, चिली, थायलंड, झेक प्रजासत्ताक इ. |
|
ऑपरेटिंग तत्त्व |
बाजार (देशाच्या आर्थिक आणि पत बाजाराच्या सामान्य स्थितीवर अवलंबून असते) |
बचत आणि कर्ज (स्टँड-अलोन मॉडेल) |
|
|
क्रेडिट संसाधने आकर्षित करण्याचे स्त्रोत |
बँकांचे स्वतःचे आणि कर्ज घेतलेले निधी |
गहाण रोखे दुय्यम बाजारात व्यापार केले जातात, तसेच बँकांचे स्वतःचे आणि कर्ज घेतलेले निधी |
भविष्यातील कर्जदारांची गृहनिर्माण बचत आणि गृहनिर्माण करार बचत तसेच बँकांचे स्वतःचे आणि कर्ज घेतलेले निधी |
|
मुख्य कर्जदार |
युनिव्हर्सल आणि गहाण बँका |
तारण आणि बचत बँका |
तारण बँका, विशेष बचत बँका (बचत बँका आणि बांधकाम बचत बँका) |
|
राज्य समर्थन स्वरूप |
व्याख्या नाही |
संकटाच्या वेळी कर्जाचे पुनर्वित्त करणे |
बांधकाम बचतीसाठी सबसिडी |
ट्रंकेटेड-ओपन मॉडेलच्या कार्यप्रणालीचे आयोजन करण्याची साधेपणा जगातील, विशेषत: विकसनशील देशांमध्ये त्याचा व्यापक वापर निर्धारित करते. तथापि, मॉडेलच्या उणीवा (व्याजदरांच्या बाजार स्तरावरील अवलंबित्व, कठोर मानकांचा अभाव, आकर्षित क्रेडिट संसाधनांची मर्यादित संख्या) रशियामध्ये त्याच्या विकासास अडथळा आणतात.
90 च्या दशकाच्या उत्तरार्धापासून रशियामध्ये गहाण कर्ज देण्याचे अमेरिकन मॉडेल राष्ट्रीय गहाण मॉडेल म्हणून विकसित करण्याचे प्रयत्न केले गेले. तथापि, अनेक कारणांमुळे (निधीच्या विदेशी स्त्रोतांचा फायदा, अपुरा सरकारी पाठिंबा), द्वि-स्तरीय मॉडेलने व्यावहारिकरित्या त्याचा विकास थांबविला आहे आणि आता महाद्वीपीय एक-स्तरीय मॉडेलला मार्ग दिला आहे, जे संकटाच्या वेळी बदलले. अनेक फायद्यांमुळे अधिक स्थिर राहणे: आर्थिक बाजारापासून पूर्ण स्वातंत्र्य; कमी क्रेडिट जोखीम; लोकसंख्येच्या महत्त्वपूर्ण भागासाठी कर्जाची उपलब्धता
रशियामध्ये गहाणखत बचत प्रणालीच्या कार्यामध्ये गंभीर अडथळे आहेत: बांधकाम बचत बँकांच्या कार्यासाठी कोणतेही वैधानिक आधार नाही; उच्च चलनवाढ आणि वाढत्या किमतीच्या परिस्थितीत लोकसंख्येचा प्रचंड अविश्वास कायम आहे, बचत घसरते, म्हणूनच या मॉडेलचा वापर करून अपार्टमेंटची खरेदी वाढत्या नंतरच्या तारखेपर्यंत पुढे ढकलली जाते 2, p.16.
अशा प्रकारे, प्रत्येक मॉडेलच्या सकारात्मक आणि नकारात्मक वैशिष्ट्यांची तुलना करून, आम्ही रशियामध्ये त्यांच्या वापराच्या शक्यतांचे विश्लेषण केले. रशियाची राष्ट्रीय वैशिष्ट्ये विचारात घेऊन मोठ्या प्रमाणात "बाजार" गहाणखतांची प्रणाली तयार करण्याच्या सामान्य तत्त्वांद्वारे मार्गदर्शन करणे तर्कसंगत असेल. त्याच वेळी, गृहनिर्माण व्यवस्थेवर विश्वास असलेल्या संस्थांना बळकट करणे (विकासकांची जबाबदारी वाढवणे, भागधारकांच्या हक्कांची हमी देणे, कमिशनिंगसाठी अंतिम मुदत पूर्ण करणे, शक्य तितकी किंमत निश्चित करणे आणि इतर पैलू) सह प्रारंभ करणे आवश्यक आहे. , सामाजिक गहाण ठेवण्याच्या यंत्रणेचे कार्य करणे आणि सरकारी हमींची पातळी वाढवणे आणि त्यानंतरच - स्वतंत्र क्रेडिट आणि आर्थिक तारण संस्थांची निर्मिती (सक्रिय करणे).
जगभरातील तारण बाजार दोन दिशांनी चालतो: कर्ज जारी करणे आणि त्यांना पुनर्वित्त देणे. या बाजाराचे वेगळेपण या वस्तुस्थितीत आहे की ते दोन मोठ्या आर्थिकदृष्ट्या महत्त्वपूर्ण विभागांमधील दुवा आहे: रिअल इस्टेट बाजार आणि आर्थिक बाजार. आज, जागतिक व्यवहारात, अनेक तारण कर्ज देणारी साधने आहेत, तसेच अनेक यंत्रणा आहेत ज्याद्वारे क्रेडिट संस्था जारी केलेल्या निधीचे पुनर्वित्त करतात, उदाहरणार्थ: तारण-बॅक्ड सिक्युरिटीज जारी करणे, गहाण म्युच्युअल फंड किंवा त्यांचे ॲनालॉग तयार करणे, गहाणखतांचे पूल पुनर्विक्री करणे.
तारण कर्ज प्रणाली म्हणजे योग्य संस्था आणि सिद्ध यंत्रणा निर्माण करणे ज्यामुळे प्रभावी तारण कर्ज देण्याची शक्यता सुनिश्चित होईल.
एक सुसंगत आणि कार्यक्षमतेने कार्य करणारी तारण कर्ज प्रणाली तयार करण्यासाठी, सर्वप्रथम, तारण कर्ज देणाऱ्या संस्थांची एक कार्यप्रणाली आवश्यक आहे, ज्यामध्ये बँका आणि इतर तारण कर्ज देणाऱ्या संस्थांचा समावेश आहे ज्या थेट गहाण कर्ज ऑपरेशन्स करतात. या प्रणालीची कार्यक्षमता मुख्यत्वे पायाभूत सुविधांच्या विकासाच्या पातळीवर अवलंबून असते, ज्यामध्ये रिअल इस्टेटच्या उलाढालीची नोंदणी करण्याची प्रणाली, रिअल इस्टेटच्या मूल्याचे व्यावसायिक मूल्यांकन करण्याची प्रणाली, विमा कंपन्या तसेच दुय्यम बाजारपेठेत क्रियाकलाप आयोजित करणाऱ्या संस्थांचा समावेश आहे. तारण कर्ज आणि इतर काही घटकांसाठी.
निवासी गहाण कर्जाची एक समग्र बाजार प्रणाली तयार करण्याचे कार्य सेट करताना, प्रामुख्याने प्रभावी मानक आर्थिक यंत्रणेच्या वापरावर लक्ष केंद्रित करताना, स्थानिक संसाधनांचा वापर करण्याच्या उद्देशाने गृहनिर्माण वित्तपुरवठा योजना वापरण्याची शक्यता विचारात घेणे आवश्यक आहे आणि त्यातील वैशिष्ट्ये प्रतिबिंबित करणे आवश्यक आहे. वैयक्तिक प्रदेश. गृहनिर्माण गहाण कर्ज प्रणालीच्या निर्मिती आणि निर्मितीच्या संक्रमणकालीन परिस्थितीत, अशा योजना लोकसंख्येच्या विशिष्ट भागाच्या गृहनिर्माण समस्येचे निराकरण करण्यात मदत करू शकतात, जरी मर्यादित स्थानिक संसाधने आणि प्रादेशिक वैशिष्ट्यांवर त्यांचे लक्ष केंद्रित केल्यामुळे, त्यांच्या अंमलबजावणीचे प्रमाण मर्यादित आहे 19, p.55.
नागरिकांच्या स्वतःच्या निधीच्या आणि दीर्घकालीन तारण कर्जाच्या खर्चावर मक्तेदारीपासून मुक्त असलेल्या गृहनिर्माण बाजारपेठेत घरे खरेदी करण्याच्या बाजार तत्त्वांवर आधारित, सरासरी उत्पन्न असलेल्या रशियन नागरिकांना परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्याची कार्यप्रणाली तयार करणे हे मुख्य ध्येय आहे.
गहाणखत संबंधांमध्ये प्रचंड क्षमता आहे, जी गृहनिर्माण क्षेत्रात पूर्णतः साकार झालेली नाही, जरी हे संबंध प्रभावी माध्यम आहेत जे आम्हाला अनेक गंभीर समस्या सोडविण्यास अनुमती देतात:
1) रिअल इस्टेट बाजार आणि आर्थिक बाजार यांचे दीर्घकालीन आणि मजबूत एकीकरण सुनिश्चित करणे;
2) नागरिकांकडून घरांच्या संपादनासाठी सौम्य शासन सुनिश्चित करणे;
3) भांडवली बांधकामातील गुंतवणूक क्रियाकलाप वाढवा.
ज्या नागरिकांची राहणीमान सुधारण्याची इच्छा आहे त्यांच्या घरांची किंमत, निधीचे स्रोत, सॉल्व्हेंसी आणि श्रेणी (फायद्यांचे अधिकार विचारात घेऊन) यावर अवलंबून, अनेक गृहनिर्माण धोरणे ओळखली जातात:
सरकारी सबसिडी आणि एंटरप्राइझ सहाय्य प्रदान करण्यासाठी डिझाइन केलेले धोरण;
सरकारी अनुदाने आणि नागरिकांच्या स्वतःच्या निधीच्या वापरावर आधारित मिश्र धोरण;
बाजार धोरण प्रामुख्याने नागरिकांच्या स्वतःच्या निधीवर केंद्रित आहे.
गहाण बाजार विषयांचे क्रियाकलाप, प्रामुख्याने नागरिक कर्जदार आणि कर्जदार बँका, विशेषत: गृहनिर्माण गहाण कर्ज प्रणालीच्या निर्मिती आणि विकासादरम्यान, विशेष नगरपालिका समर्थन उपायांशिवाय व्यावहारिकदृष्ट्या अशक्य आहेत.
गहाण कर्ज प्रणालीसाठी प्रशासकीय फ्रेमवर्कचा परिचय करून दिल्याने संपूर्ण प्रदेशाला फायदा होतो. नगरपालिकेचे अधिकारी घरबांधणीच्या प्रक्रियेला चालना देतात आणि त्यामुळे कर महसुलात वाढ होते, परंतु त्याच वेळी एखादा नागरिक कर्जाच्या अटींची पूर्तता करण्यात अयशस्वी झाल्यास नवीन अपार्टमेंट किंवा री-ऑपेंसी अपार्टमेंट मिळवून त्यांचे धोके कमी करतात. शहराच्या गरजा.
सध्या, घरांच्या खरेदीसाठी बँकांद्वारे ऑफर केलेली कर्जे मर्यादित लोकांसाठी उपलब्ध आहेत. जोखीम मर्यादित करण्यासाठी आणि आर्थिक संसाधने एकत्रित करण्यासाठी अंगभूत कायदेशीर आणि आर्थिक यंत्रणेसह तारण कर्ज प्रणालीची निर्मिती गहाण कर्जाची किंमत लक्षणीयरीत्या कमी करू शकते आणि रशियन नागरिकांसाठी गृहनिर्माण समस्या सोडवण्याच्या प्रभावी माध्यमात बदलू शकते.
लोकसंख्येला निवासी गहाण कर्ज देण्याचा विकास एकीकडे अविभाज्य प्रणाली म्हणून आणि दुसरीकडे बाजार अर्थव्यवस्थेचा अविभाज्य भाग म्हणून खालील मूलभूत तत्त्वांवर आधारित असावा:
1) रशियामध्ये गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणाली तयार करताना, विद्यमान आंतरराष्ट्रीय अनुभव विचारात घेणे आवश्यक आहे. त्याच वेळी, एखाद्याने रशियन मॅक्रो इकॉनॉमिक परिस्थिती आणि विधान फ्रेमवर्कमधून पुढे जाणे आवश्यक आहे आणि हे लक्षात घेतले पाहिजे की रशियन लोकसंख्या अजूनही तारण कर्जासाठी कर्जदार बँकेवर दीर्घकालीन अवलंबित्वाच्या परिस्थितीपासून सावध आहे.
2) मुख्य गरजांपैकी एक म्हणजे लोकसंख्येच्या गटांसाठी गहाण कर्जाची उपलब्धता केवळ उच्चच नाही तर सरासरी उत्पन्नासह देखील आहे. त्याच वेळी, प्रणाली बाजार-आधारित असणे आवश्यक आहे, अनुदानित नाही आणि तारण कर्ज प्रक्रियेतील सर्व सहभागींना पूर्णपणे पारदर्शक आणि समजण्यायोग्य असणे आवश्यक आहे.
3) एक पूर्व शर्त म्हणजे प्रणालीचा सतत विकास, नागरिक, व्यावसायिक कर्जदार बँका, गुंतवणूकदार यांच्या आकर्षित केलेल्या आर्थिक संसाधनांच्या प्रभावी वापरावर अवलंबून राहणे आणि राज्याच्या अर्थसंकल्पातून वित्तपुरवठा न करणे.
4) गृहनिर्माण गहाण कर्ज प्रणाली देशातील कोणत्याही प्रदेशात पुनरुत्पादक असणे आवश्यक आहे. विशिष्ट प्रदेशांमध्ये तारण अंमलबजावणीची गती आणि प्रमाण प्रादेशिक नेतृत्वातील राजकीय इच्छाशक्तीच्या उपस्थिती किंवा अनुपस्थितीच्या व्यक्तिनिष्ठ घटकांद्वारे निर्धारित केले जात नाही, परंतु वस्तुनिष्ठ आर्थिक परिस्थिती, घरांच्या प्रभावी मागणीची उपस्थिती आणि त्याचा पुरवठा यावर अवलंबून असते.
5) एक विशेष आवश्यकता आहे बहुविविधता, प्रणालीचा मोकळेपणा.
6) गहाण कर्जे विकसित करण्याच्या उद्देशाने सरकारी धोरणाचा एक अत्यंत महत्त्वाचा पैलू म्हणजे स्थूल आर्थिक परिस्थिती आणि संस्थात्मक वातावरण तयार करणे जे कर्जदारांसाठी तारण कर्जाची उपलब्धता वाढविण्यात योगदान देतात. हे महागाईची पातळी नियंत्रित करण्यासाठी, रूबल विनिमय दराची गतिशीलता, व्याजदर कमी करण्यासाठी, बँकिंग प्रणालीची पुनर्रचना करण्यासाठी आणि नियामक फ्रेमवर्क विकसित करण्यासाठी उपायांच्या संचाचा संदर्भ देते.
7) गृहनिर्माण समस्या सोडवणे आणि गृहनिर्माण बाजाराच्या सर्व विषयांच्या क्रियाकलापांचे समन्वय करणे हे मुख्यत्वे सर्व स्तरावरील कार्यकारी अधिकाऱ्यांच्या क्रियाकलापांवर अवलंबून असते. या संदर्भात, तारण कर्ज प्रणाली तयार करण्याच्या टप्प्यावर प्रादेशिक आणि स्थानिक प्राधिकरणांची भूमिका वाढत आहे. 20, पृ.118
दीर्घकालीन तारण कर्ज प्रणालीची निर्मिती आणि प्रगतीशील विकास अनेक समस्यांमुळे बाधित आहे: अपूर्ण कायदे; रिअल इस्टेटच्या अधिकारांची नोंदणी आणि न्याय संस्थांमध्ये त्याच्याशी व्यवहार करण्यासाठी प्रणालीची अकार्यक्षमता; मूल्यांकन आणि विमा व्यवसायाचा अपुरा विकास; विशेष तारण बँकांचा अभाव; व्यावसायिक बँकांकडून कर्ज संसाधनांची उच्च किंमत; दुय्यम गहाण बाजाराचा अभाव (गहाण कर्ज); उच्च पुनर्वित्त दर; बँक जोखीम मर्यादित करण्यासाठी प्रभावी यंत्रणेचा अभाव आणि सरकारी संस्थांकडून कव्हरेज; कर्जदारासाठी कर्जाची उच्च किंमत; घरांच्या किमतीच्या तुलनेत बहुसंख्य लोकसंख्येचे कमी उत्पन्न; सामाजिकदृष्ट्या असुरक्षित नागरिकांना गृहनिर्माण अनुदान देण्यासाठी अर्थसंकल्पीय निधीची कमतरता, ज्यामुळे गृहनिर्माण खरेदी करताना कर्जाचा भार कमी होईल; अपूर्ण कर आकारणी, नागरिकांना घरांमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी अपुरे प्रोत्साहन.
या समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी तज्ञ खालील मुख्य दिशानिर्देश सुचवतात:
1) कायदेशीर आणि नियामक फ्रेमवर्क सुधारणे जे गहाण कर्जामधील दायित्वांची पूर्तता सुनिश्चित करते, मुख्यत्वे गहाण ठेवण्याच्या विषयावर फोरक्लोजरसाठी स्पष्ट प्रक्रिया तयार करणे आणि गहाण ठेवलेल्या घरांच्या कर्जावरील डिफॉल्टरला बेदखल करणे;
2) दीर्घकालीन आर्थिक संसाधनांचा ओघ सुनिश्चित करण्यासाठी सार्वत्रिक यंत्रणा तयार करणे आणि अंमलबजावणी करणे;
3) नागरिकांसाठी कर सवलती - एकीकडे तारण कर्ज प्राप्तकर्ते, आणि व्यावसायिक बँका - गहाण कर्जदार आणि गुंतवणूकदार जे व्यावसायिक बँकांना पुनर्वित्त प्रदान करतात - सावकार - दुसरीकडे;
4) तारण बाजाराच्या विषयांमधील मुक्त स्पर्धेसाठी समान परिस्थिती निर्माण करणे;
5) कर्जदार बँकांच्या बेकायदेशीर कृतींच्या बाबतीत कर्जदाराच्या सामाजिक संरक्षणासाठी तसेच पूर्वी घेतलेल्या तारण कर्जाची परतफेड करणे अशक्य झाल्यामुळे बेदखल प्रक्रियेदरम्यान त्याच्या सामाजिक अनुकूलतेसाठी यंत्रणा तयार करणे;
6) दीर्घकालीन तारण कर्ज प्रदान करणे आणि सेवा देणे, तसेच त्यांचे पुनर्वित्त प्रदान करण्यासाठी क्रेडिट संस्थांच्या क्रियाकलापांचे नियमन करणाऱ्या नियामक फ्रेमवर्कचे स्पष्टीकरण;
7) या क्षेत्रात दीर्घकालीन संसाधने आकर्षित करण्यासाठी नवीन आर्थिक साधने (सिक्युरिटीज) वापरण्यासाठी नियामक फ्रेमवर्क तयार करणे.
याव्यतिरिक्त, तारण क्रियाकलापांमध्ये गुंतलेल्या बँकांसाठी अनेक विशेष गृहनिर्माण लाभ प्रदान करणे आवश्यक आहे. गृहनिर्माण ठेवी उघडणाऱ्या आणि तारण कर्ज देणाऱ्या बँकांना जारी केलेल्या दीर्घकालीन गृहकर्जाच्या रकमेद्वारे करपात्र नफा कमी करण्याची किंवा तारण कर्जातून मिळालेल्या नफ्यावर कर सूट लागू करण्याची संधी उपलब्ध करून देणे हा एक प्रभावी उपाय असू शकतो. याव्यतिरिक्त, तज्ञांच्या मते, गृहनिर्माण ठेवींसाठी प्राप्त झालेल्या निधीसाठी बँकेने सेंट्रल बँक ऑफ रशियन फेडरेशनमध्ये जमा केलेल्या आवश्यक रिझर्व्हच्या निकषांना आरक्षित किंवा कमी करण्यापासून सूट दिली पाहिजे. 16, पृ.71
निवासी गहाण कर्जासाठी बाह्य संसाधने आकर्षित करणे उच्च पातळीच्या जोखमीमुळे बाधित होते. या परिस्थितीत, राज्याने नूतनीकरणासाठी निधी आकर्षित करणे आणि निश्चित मालमत्ता तयार करणे सुलभ करण्यासाठी शक्य ते सर्व करणे आवश्यक आहे. सराव मध्ये, उलट प्रक्रिया घडतात. सरकारी सिक्युरिटीज मार्केट आर्थिक संसाधने शोषून घेते आणि त्यांना प्रतिबंधात्मकपणे महाग करते.
आमचा विश्वास आहे की गृहनिर्माण गहाण कर्ज प्रणालीच्या संबंधात सरकारी संस्थांकडून विशिष्ट समर्थन खालील स्वरूपात व्यक्त केले जाऊ शकते:
1) गृहनिर्माण गहाण कर्ज प्रणालीला नगरपालिका दर्जा देणे;
2) प्रणालीच्या अंमलबजावणीसाठी विकास साइट्सचे (कोणत्याही अतिरिक्त अटींशिवाय) प्राधान्य वाटप;
3) पायाभूत सुविधा खर्च आणि इतर फायदे कमी करून सिस्टम सहभागींवरील आर्थिक भार काढून टाकणे किंवा लक्षणीय घट करणे;
4) घरांच्या बांधकामासाठी किंवा खरेदीसाठी फेडरल, शहर किंवा स्थानिक अर्थसंकल्पातून मोफत सबसिडीचे वाटप;
5) नागरिकांना प्राधान्य कर्ज देण्याच्या अटी प्रदान करणे;
6) संपार्श्विक कर्ज नियमनाचा अवलंब (स्थानिक स्तरावर), ज्यामध्ये उच्च-प्रभावी प्रकल्पांच्या अंमलबजावणीसाठी महानगरपालिका अधिकारी कर्जासाठी हमीदार म्हणून काम करतात, जर हे प्रकल्प शहरी विकासाच्या प्राधान्य क्षेत्राशी संबंधित असतील आणि कर्जदार स्थापित निकषांची पूर्तता करत असतील. ;
7) म्युनिसिपल सिक्युरिटीज जारी करणे, जे विकास कार्यक्रमांमध्ये निधीचा प्रवाह सुनिश्चित करण्याबरोबरच, शहराला आवश्यक असलेल्या प्रकल्पांच्या अंमलबजावणीसाठी गुंतवणूकदारांकडून आकर्षित केलेले कर्ज सुरक्षित करण्यासाठी तारणाचा विषय असू शकतो;
8) जमीन आणि स्थावर मालमत्तेद्वारे सुरक्षित केलेले रोखे कर्ज जारी करणे.
सध्याच्या परिस्थितीत, जेव्हा अर्थव्यवस्था स्थिर करण्यासाठी आणि पत आणि वित्तीय क्षेत्रामध्ये सुधारणा करण्यासाठी उपाययोजना केल्या जात आहेत, तेव्हा गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणालीची निर्मिती हे सरकारी धोरणाच्या प्राधान्य क्षेत्रांपैकी एक बनत आहे. हा योगायोग नाही की रशियन फेडरेशनच्या सरकारने गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणालीच्या विकासासाठी संकल्पना मंजूर केली. लोकसंख्येसाठी प्रभावी आणि मोठ्या प्रमाणात दीर्घकालीन तारण कर्ज देण्याची प्रणाली तयार करण्यावर त्याचा भर आहे. संकल्पनेतील राज्याचे मुख्य कार्य म्हणजे आर्थिक जोखीम कमी करण्यासाठी आणि घरांची परवडणारी क्षमता वाढविण्यासाठी गहाण कर्ज प्रक्रियेचे कायदेशीर फ्रेमवर्क आणि नियामक नियमन तयार करणे. रशियन फेडरेशनच्या सरकारच्या संकल्पना आणि ठरावासह, रशियन फेडरेशनमध्ये गृहनिर्माण गहाण कर्ज प्रणालीचा विकास सुनिश्चित करण्यासाठी मसुदा नियामक कायदेशीर कायदा तयार करण्याची योजना मंजूर करण्यात आली. हे अगदी स्पष्ट आहे की सध्याची कायदेशीर चौकट पुरेशी पूर्ण नाही आणि त्यात अंतर्गत विरोधाभास आहेत, जे विशेषतः, बँकांना तारण कर्जामध्ये प्रभावीपणे सहभागी होण्यापासून प्रतिबंधित करते. दत्तक ठराव गहाणखतांच्या विकासातील अनेक अडथळे दूर करतो.
सिंगल-टियर गहाण कर्ज मॉडेलडेन्मार्क, जर्मनी, फ्रान्स यासारख्या अनेक विकसित पाश्चात्य देशांमध्ये कार्यरत आहे. सिंगल-लेव्हल मॉर्टगेज लेंडिंग मॉडेलसह, याउलट, कर्जदार आणि गुंतवणूकदाराची कार्ये एका संस्थेद्वारे केली जातात, ती म्हणजे जारी करणारी बँक, जी स्वतंत्रपणे सिक्युरिटीज जारी करते आणि विकते.
या तारण कर्ज योजना देखील म्हणतात जर्मन मॉडेल. ते युरोपमध्ये व्यापक झाले आणि विकसनशील देशांमध्ये देखील वापरले जाऊ लागले.
जर्मनीमध्ये, घरांच्या खरेदीसाठी निधी जमा करणे आणि तारण कर्ज जारी करणे हे विशेष क्रेडिट संस्था, बांधकाम आणि बचत बँकांद्वारे केले जाते. म्हणजेच, व्यक्तींना कर्ज देणे हे स्वतः नागरिकांकडून निधी आकर्षित करून केले जाते.
एखादी व्यक्ती कॅश डेस्कवर बचत खाते उघडते आणि त्यावर एका विशिष्ट स्तरापर्यंत पैसे वाचवते, घरांच्या किंमतीच्या सुमारे 50%. त्यानंतर त्याला गहाळ रकमेसाठी प्राधान्य कर्ज मिळते आणि कर्जाची पूर्ण परतफेड होईपर्यंत अधिग्रहित मालमत्ता संपार्श्विक म्हणून क्रेडिट संस्थेकडे हस्तांतरित केली जाते. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की कर्जदारास 10% सरकारी अनुदान देखील मिळते.
सिंगल-लेव्हल गहाण कर्ज मॉडेलसह, सावकार, एक नियम म्हणून, विशेषतः स्थापित क्रेडिट संस्था आहेत -.
कर्ज पुनर्वित्त दोन प्रकारे होते:
- प्रथम, तारणांच्या पूलवर आधारित सिक्युरिटीज (विशेषतः, तारण रोखे) जारी करून, जे बँक स्वतः चालवतात, त्यानंतर विविध गुंतवणूकदारांना शेअर बाजारात सिक्युरिटीज (विशेषतः, तारण रोखे) विकतात;
- दुसरे म्हणजे, गहाणखतांच्या विक्रीद्वारे, पूलमध्ये संघटित किंवा व्यवस्थित नसलेल्या आणि बँकेने प्राथमिक रोखे बाजारात ठेवल्या.
प्राथमिक गहाण कर्ज बाजारासाठी, असे व्यवहार हे व्यवहार आहेत:
- क्रेडिट जारी करण्यासाठी (कर्ज);
- रिअल इस्टेटची तारण;
- तारण ठेवलेल्या मालमत्तेचे पूर्वबंद करणे आणि कर्जदाराने त्याच्या जबाबदाऱ्या पूर्ण करण्यात अयोग्य कामगिरी किंवा अयशस्वी झाल्यास त्याची विक्री;
- संपार्श्विक विम्यासाठी.
दुय्यम गहाण कर्ज बाजारासाठी, अशा व्यवहारांमध्ये तारण मालमत्तेद्वारे सुरक्षित इक्विटी सिक्युरिटीज जारी करणे आणि त्यांच्या प्लेसमेंटसाठी व्यवहार समाविष्ट असतात.
तारण रोखे बँकेद्वारेच जारी केले जातात. तारण कर्ज जारी करणारी बँक (एक विशेष तारण कर्ज देणारी संस्था) स्वतंत्रपणे बॉण्ड-प्रकार सिक्युरिटीज - तारण पत्रके जारी करून गहाण कर्जाचे पुनर्वित्त करते.
गहाणखत नोट्स, सामान्य बाँड्सच्या विपरीत, विशेष सुरक्षा असते - विशेष रजिस्टरमध्ये प्रविष्ट केलेली मालमत्ता - तारण कर्ज.
गहाण ठेवलेल्या बँकांच्या क्रियाकलापांवर राज्य आणि बँकिंग पर्यवेक्षी प्राधिकरणांचे काटेकोरपणे नियंत्रण असते.
दोन-स्तरीय मॉडेलच्या तुलनेत सिंगल-लेव्हल मॉडेलची वैशिष्ट्ये देखील आहेत:
- त्याच्या संस्थेची सापेक्ष स्वस्तता आणि त्यावर नियंत्रण;
- क्रेडिट आणि आर्थिक जोखमींचा विमा काढण्याची गरज नाही;
- कर्ज सेवा देणाऱ्या बँकांना एजन्सी फी भरण्यासाठी कोणताही खर्च नाही, ज्यामुळे गहाण ठेवणाऱ्यांसाठी कर्जाची किंमत कमी होते.
जर्मन मॉडेलची विशिष्ट वैशिष्ट्ये - अमेरिकन मॉडेलमधील बचत प्रणालीवर आधारित - गहाण-समर्थित सिक्युरिटीजसाठी दुय्यम बाजार प्रणालीवर आधारित - टेबलमध्ये दर्शविली आहेत.
| तुलनात्मक मापदंड | जर्मन मॉडेल | अमेरिकन मॉडेल |
| बँकेने आकर्षित केलेल्या संसाधनांची किंमत | बाजार खाली | बाजार |
| कर्ज मिळत आहे | बचतीचा टप्पा पार केल्यानंतर | बँकेशी संपर्क साधल्यानंतर लगेच |
| आकर्षित केलेल्या संसाधनांचे स्वरूप | बचत (ठेव) खाती | तारण-बॅक्ड सिक्युरिटीज |
| सरकारी समर्थनाचा मुख्य प्रकार | ठेवींवर प्रीमियम देयके | गहाण ठेवण्यासाठी राज्य हमी |
| कर्ज खंड | बचतीच्या प्रमाणात मर्यादित | कर्जदाराच्या सॉल्व्हेंसीद्वारे मर्यादित | सतत | बाजार व्यवस्थेच्या निर्मिती दरम्यान पहिल्या टप्प्यावर |
| कर्जाच्या अटी | 8-10 वर्षे | 15 ते 30 वर्षांपर्यंत |
| क्रेडिटची रक्कम | अपार्टमेंटच्या किंमतीच्या 45% पर्यंत | अपार्टमेंटच्या किंमतीच्या 100% पर्यंत |
हे ओळखले पाहिजे की आर्थिक प्रगतीच्या दृष्टिकोनातून, शास्त्रीय अमेरिकन मॉडेल सर्वात प्रभावी असल्याचे दिसून येते. जारी केलेल्या कर्जाच्या पुनर्विक्रीबद्दल आणि तारण रोख्यांसाठी विकसित बाजारपेठेबद्दल धन्यवाद, "गहाण ठेवलेल्या" भांडवलाच्या वाढीस काहीही मर्यादित करत नाही.
जागतिक सरावाने अनेक प्रकारच्या तारण कर्ज प्रणाली विकसित केल्या आहेत, ज्यांना सहसा मॉडेल म्हणतात. गहाण कर्ज देणारे मॉडेल (मॉर्टगेज मॉडेल्स) मुख्यतः खालील पॅरामीटर्समध्ये एकमेकांपेक्षा वेगळे आहेत:
- गहाण कर्ज प्रणाली आणि आर्थिक बाजार यांच्यातील घनिष्ठ संबंध;
- आर्थिक संसाधने आकर्षित करण्यासाठी स्केल आणि साधने;
- कर्ज मिळविण्यासाठी पूर्व शर्तींची उपलब्धता.
या समस्यांचे निराकरण कसे केले जाते यावर अवलंबून, दोन मुख्य तारण मॉडेल वेगळे केले जाऊ शकतात: खुले आणि बंद.
उघडा (अँग्लो-अमेरिकन) मॉडेल संपूर्ण देशाच्या आर्थिक बाजार व्यवस्थेमध्ये गहाणखत समाविष्ट आहेत.
बंद (जर्मन) मॉडेल आर्थिक बाजारातून तारण कर्जाची सापेक्ष स्वायत्तता गृहीत धरते.
यामधून, खुले मॉडेल एक-स्तर (इंग्रजी, खंडीय) आणि दोन-स्तरीय (अमेरिकन) मध्ये विभागले जाऊ शकते.
गहाण कर्ज देण्याचे खुले मॉडेल असे गृहीत धरते की गहाण कर्ज जारी करण्यासाठी वापरलेला निधी खुल्या आर्थिक बाजारातून उभारला जातो, ज्यामध्ये गुंतवणूक संसाधनांसाठी स्पर्धा करणे समाविष्ट असते.
क्लोज्ड मॉडेल या वस्तुस्थितीवर आधारित आहे की क्रेडिट स्त्रोतांचे स्त्रोत हे अशा व्यक्तींची बचत आहेत जे कर्जदार म्हणून देखील कार्य करतात.
बंद आणि खुले तारण मॉडेल्स देखील दुसऱ्या निकषात भिन्न आहेत - गहाण कर्ज जारी करायचे की नाही हे ठरवताना संभाव्य कर्जदारास पुढे ठेवलेल्या परिस्थितीचे स्वरूप.
बंद मॉडेलमध्ये, या अटी म्हणजे प्राथमिक (बचत) टप्प्यात संभाव्य कर्जदाराचा सहभाग आणि तारण कर्ज मिळविण्यासाठी विशिष्ट रक्कम जमा करणे.
परदेशी अनुभव
बंद मॉर्टगेज मॉडेलचे सर्वात उल्लेखनीय उदाहरण म्हणजे जर्मन "बांधकाम बचत प्रणाली".
त्याची मुख्य वैशिष्ट्ये खालीलप्रमाणे आहेत:
- 1) कर्ज मिळवणे हे विशेष संस्थांमध्ये ("बांधकाम निधी") निधी जमा करण्याच्या अवस्थेपूर्वी असते - भविष्यातील घरांच्या किंमतीच्या अंदाजे 40%. संचयी टप्प्यावर, गुंतवलेल्या निधीवर नियमित ठेवींपेक्षा कमी व्याजदर जमा होतो;
- 2) संचयन टप्पा (5 ते 10 वर्षांचा कालावधी) पूर्ण झाल्यानंतर, संधी उद्भवते: अ) घरांच्या किंमतीच्या अंदाजे 10% रकमेमध्ये राज्य अनुदान प्राप्त करणे; ब) बाजार दरांच्या तुलनेत कमी व्याजदराने घरांच्या किमतीचा गहाळ भाग भरण्यासाठी कर्ज मिळवणे.
तारण कर्जाचे बंद मॉडेल आर्थिक बाजाराच्या स्थितीपासून त्याचे सापेक्ष स्वातंत्र्य सुनिश्चित करते (त्यावरील व्याजदरातील चढ-उतार कर्जाच्या परिस्थितीवर थेट परिणाम करत नाहीत). तथापि, हे तारण कर्जासाठी संसाधन आधार लक्षणीयरीत्या कमी करते, जे गहाण कर्जाच्या प्रमाणात प्रभावित करते. याव्यतिरिक्त, काही विशिष्ट परिस्थितीत, उदाहरणार्थ, व्यावसायिक बँकांमधील ठेवींवरील दरांमध्ये तीक्ष्ण आणि लक्षणीय वाढ झाल्यामुळे, हे वगळले जाऊ शकत नाही की काही ठेवीदार त्यांचे निधी बांधकाम निधीतून काढून घेतील, ज्यामुळे सिस्टममध्ये संकट येऊ शकते.
आकृतीमध्ये दर्शविल्याप्रमाणे, बांधकाम बचत प्रणालीची योजनाबद्ध आकृती ग्राफिकरित्या सादर केली जाऊ शकते. 11.2.
तांदूळ. 11.2.
बांधकाम बचत प्रणालीमध्ये एक स्पष्ट सामाजिक अभिमुखता आहे. प्रथम, ते लोकसंख्येच्या बचतीस उत्तेजन देते आणि दुसरे म्हणजे, हे प्रामुख्याने तरुण लोकांसाठी डिझाइन केलेले आहे ज्यांना गृहनिर्माण समस्येचे निराकरण करण्यासाठी विशिष्ट कालावधीसाठी निधी जमा करण्याची संधी आहे.
गहाण कर्ज देण्याचे खुले मॉडेल आर्थिक बाजाराच्या सामान्य प्रणालीमध्ये समाकलित केले गेले आहे, जे एकीकडे, कर्जाची व्याप्ती वाढविण्यास मदत करते, परंतु दुसरीकडे, गहाण कर्ज देण्याची शक्यता राज्याच्या स्थितीवर लक्षणीयपणे अवलंबून असते. संपूर्ण आर्थिक बाजार.
या मॉडेलसह, कर्जदाराला निधी जमा करण्यासाठी कोणताही कालावधी नाही. त्याऐवजी, खरेदी केलेल्या मालमत्तेच्या किमतीच्या 20-30% पर्यंत घरांच्या खरेदीसाठी कर्जदाराकडून प्रारंभिक प्रारंभिक देयके आवश्यक आहेत आणि कर्जदाराची आणि संपार्श्विकाची अधिक सखोल तपासणी केली जाते. या मॉडेल अंतर्गत जारी केलेल्या तारण कर्जावरील दर संपूर्णपणे आर्थिक बाजाराची स्थिती आणि कर्ज सुरक्षित करण्याचे साधन म्हणून रिअल इस्टेटची वैशिष्ट्ये यावर अवलंबून असतात. ते नैसर्गिकरित्या बांधकाम बचत प्रणालीपेक्षा जास्त आहेत.
ओपन मॉर्टगेज लेंडिंग मॉडेलचा ग्राफिकल स्कीमॅटिक आकृती अंजीर मध्ये दर्शविला आहे. 11.3.
तांदूळ. 11.3.
खुल्या मॉडेलच्या वाणांसाठी, त्यांच्यातील फरक खालीलप्रमाणे आहेत.
एकल-स्तर (इंग्रजी, खंडीय) मॉडेल असे गृहीत धरले जाते की तारण कर्ज जारी करण्यासाठी स्त्रोतांचे स्त्रोत गहाण ठेवलेल्या बँकेच्या स्तरावर तयार केले जातात, जे पारंपारिक यंत्रणा वापरून त्यासाठी निधी गोळा करते - तिच्या खात्यातील निधी, आंतरबँक कर्ज इ. या प्रणाली अंतर्गत, फक्त प्राथमिक तारण बाजार आहे . या प्रकरणात, तारण कर्जाशी संबंधित संबंध फक्त दोन संस्थांमध्ये अस्तित्वात आहेत: तारण बँक - कर्जदार (एकल-स्तरीय मॉडेल).
दोन-स्तर (विस्तारित, अमेरिकन) मॉडेल प्रदान करते की प्राथमिक गहाण बाजार दुय्यम बाजाराद्वारे पूरक आहे, ज्यामध्ये तारण बँकांकडून प्रथम गहाण खरेदी करणाऱ्या गहाण मध्यस्थांनी जारी केलेल्या व्युत्पन्न सिक्युरिटीजचा व्यापार केला जातो. या पर्यायामध्ये, जारी केलेल्या तारण कर्जासंबंधी संबंध उद्भवतात: 1) तारण बँक आणि कर्जदार यांच्यात; 2) तारण बँक आणि तारण मध्यस्थ यांच्यात.
यूएसए मधील तारण कर्ज तंत्रज्ञानासाठी दोन कागदपत्रांची उपस्थिती आवश्यक आहे:
- 1) कर्ज करार (ते कर्जाशी संबंधित समस्यांची नोंद करते: कर्जाचा आकार, पेमेंट प्रक्रिया, दर);
- 2) गहाण करार (ते रिअल इस्टेट तारणाच्या अटी, पक्षांचे हक्क आणि दायित्वे सेट करते), ज्यामध्ये मुख्य दायित्वाचे संकेत असणे आवश्यक आहे.
हे पृथक्करण बँकेला प्रदान केलेले कर्ज विकण्याची परवानगी देते, म्हणजे. मॉर्टगेजच्या दुय्यम परिसंचरणाची शक्यता प्रदान करते, ज्या दरम्यान इतर सिक्युरिटीज, जसे की बाँड, जारी केले जाऊ शकतात.
अमेरिकन तारण कर्ज प्रणालीमधील हा मुख्य फरक आहे: वैयक्तिक गुंतवणूकदार आणि वैयक्तिक कर्जदार यांच्यातील थेट संबंध तोडणे, ज्यामुळे लहान आणि मध्यम आकाराच्या गुंतवणूकदारांसह, गहाण कर्जासाठी महत्त्वपूर्ण निधी आकर्षित करणे शक्य होते आणि विश्वासार्ह. संपार्श्विक, जी रिअल इस्टेट आहे. त्याच वेळी, कर्ज प्रणालीच्या विकासासाठी एक महत्त्वाची अट म्हणजे जारी केलेल्या तारण कर्जांचे उच्च पातळीचे मानकीकरण आहे जेणेकरून ते संभाव्य खरेदीदारांना देऊ केल्या जाऊ शकतील अशा पूलमध्ये एकत्र केले जातील.
अमेरिकन मॉडेलमधील संपूर्ण तारण कर्ज देण्याची प्रक्रिया तीन मुख्य टप्प्यात विभागली जाऊ शकते: दीक्षा, मध्यस्थी, गुंतवणूक (चित्र 11.4).
दीक्षा - तारण बँक (प्राथमिक सावकार) द्वारे प्राथमिक तारण कर्ज जारी करण्याची प्रक्रिया, ज्यामध्ये तारण म्हणून तारण ठेवलेल्या मालमत्तेची पडताळणी आणि कर्ज कराराच्या अंतर्गत दायित्वे पूर्ण करण्याची कर्जदाराची क्षमता या दोन्हींचा समावेश आहे.
मध्यस्थी - गहाण मध्यस्थ (दुय्यम सावकार) गहाण, काटकसर आणि व्यावसायिक बँकांकडून वैयक्तिक तारण कर्जाचे पूल खरेदी करणे आणि स्टॉक मार्केटमधील गुंतवणूकदारांना विक्रीसाठी ऑफर केलेल्या सिक्युरिटीजमध्ये रूपांतरित करणे.
गुंतवणूक - त्यांच्याकडून उत्पन्न मिळविण्यासाठी मध्यस्थांकडून जारी केलेल्या सिक्युरिटीजच्या व्यक्ती आणि कायदेशीर संस्थांद्वारे संपादन आणि जमा करण्याची प्रक्रिया.
तांदूळ. 11.4.
द्वि-स्तरीय गहाण कर्ज देण्याच्या मॉडेलमध्ये स्टॉक मार्केटचा एक वेगळा मोठा विभाग तयार करणे समाविष्ट आहे - रिअल इस्टेट-समर्थित सिक्युरिटीजसाठी बाजार, ज्यामुळे तारण कर्जाची व्याप्ती लक्षणीयरीत्या विस्तृत करणे शक्य होते.
परदेशी अनुभव
तारण कर्जाचे प्रमाण आणि त्यात वापरलेली मॉडेल्स दोन घटकांवर अवलंबून असतात: रिअल इस्टेट बाजाराचे प्रमाण आणि राष्ट्रीय वित्तीय बाजारांचे प्रमाण आणि विशिष्टता. अशा प्रकारे, युनायटेड स्टेट्समध्ये द्वि-स्तरीय गहाण कर्ज देण्याच्या मॉडेलचा प्रसार या वस्तुस्थितीमुळे झाला आहे की देशामध्ये घरांची खाजगी मालकी पारंपारिकपणे प्रचलित आहे आणि आर्थिक व्यवस्थेचा आधार स्टॉक सेक्टर आहे, युरोपियन देशांपेक्षा वेगळे जेथे बँकिंग प्रणाली वरचढ आहे. त्याच वेळी, युनायटेड स्टेट्समध्ये, गहाण-बॅक्ड सिक्युरिटीजचा वाटा संपूर्ण डेट सिक्युरिटीज मार्केटमध्ये सुमारे 25% आहे.
गहाणखत बाजाराचे प्रचंड प्रमाण आणि त्याचा शेअर बाजारातील उच्च वाटा याला नक्कीच उतरती कळा आहे. 2007-2008 मध्ये युनायटेड स्टेट्समध्ये उद्भवलेले गहाण संकट हे एक घटक बनले ज्याने केवळ यूएस आर्थिक प्रणालीच हादरली नाही तर संपूर्ण जागतिक वित्त स्थितीवर नकारात्मक परिणाम केला, ज्यामुळे रशियन वित्तीय बाजारावर परिणाम झाला (संभाव्यता जागतिक बाजारपेठेत गुंतवणूक संसाधने आकर्षित करणे लक्षणीयरीत्या कमी झाले आहे, गहाणखत क्षेत्रासह).
संकटाचे तात्काळ कारण म्हणजे कर्जदारांच्या मागणीत लक्षणीय घट आणि हे गृहनिर्माण बाजाराच्या दीर्घ आणि शाश्वत वाढीचा परिणाम होता. वाढत्या किमतींसह उच्च बाजारातील वाढीमुळे, कर्जदारांकडून तारण कर्जाची मागणी वाढली, ज्यांनी घरांच्या आधुनिकीकरणासाठी आणि विस्तारासाठी तारण कर्जाचा एक स्रोत म्हणून विचार करण्यास सुरुवात केली, ज्याच्या विरोधात ते नवीन तारण कर्ज मिळवू शकतात. दुसरीकडे, कर्ज देणाऱ्या बँकांसाठी, किमतीत वाढ झाल्यामुळे तारणाचे मूल्य वाढल्याने कर्ज परतफेडीची अतिरिक्त हमी निर्माण झाल्याचे दिसते, ज्यामुळे त्यांना वाढत्या अर्थव्यवस्थेत कर्जदारांच्या गरजा कमी करण्यास प्रवृत्त केले.
16 जुलै 1998 N 102-FZ च्या फेडरल लॉ च्या कलम 1 च्या कलम 1 नुसार “ऑन मॉर्टगेज (प्लेज ऑफ रिअल इस्टेट)” (कायदा), रिअल इस्टेट (गहाण करार) च्या तारणावरील करारानुसार, एक पक्ष गहाण घेणारा आहे, जो गहाण ठेवलेल्या दायित्वाचा कर्जदार आहे, त्याला या दायित्वाच्या अंतर्गत कर्जदाराविरुद्धच्या त्याच्या आर्थिक दाव्यांबद्दल इतर पक्षाच्या तारण ठेवलेल्या रिअल इस्टेटच्या मूल्यातून समाधान प्राप्त करण्याचा अधिकार आहे - प्लेजर, प्राधान्याने फेडरल कायद्याद्वारे स्थापित केलेल्या अपवादांसह प्लेजरचे इतर कर्जदार.
गहाण कर्ज देणे हे परदेशी व्यवहारात मोठ्या प्रमाणावर ओळखले जाते. गहाण कर्ज देण्याच्या जागतिक मॉडेलमध्ये प्रामुख्याने दोन समाविष्ट आहेत:
- सिंगल-टियर गहाण कर्ज मॉडेल (लेख पहा "वर्ल्ड मॉर्टगेज लेंडिंग मॉडेल्स: सिंगल-लेव्हल मॉडेल");
- द्वि-स्तरीय गहाण कर्ज मॉडेल.
द्वि-स्तरीय गहाण कर्ज मॉडेलमध्ये, बँक कर्जदाराला मालमत्तेवर गहाण ठेवलेल्या तारण कर्ज देते.
मग बँक, नियमानुसार, गहाण कर्जाचा दावा करण्याचा अधिकार राज्य गहाण एजन्सीला विकते - गहाणखत मुख्यतः विकसित दुय्यम सिक्युरिटीज मार्केटद्वारे वित्तपुरवठा केला जातो.
जारी केलेल्या बाँडचे मुख्य खरेदीदार हे प्रामुख्याने पेन्शन फंड, गुंतवणूक निधी, विमा कंपन्या इ.
अशाप्रकारे, द्वि-स्तरीय पुनर्वित्त मॉडेलसह, बँका विशेष संस्थांना गहाण विकतात, ज्या त्यांचा वापर तारण सिक्युरिटीज जारी करण्यासाठी कव्हर म्हणून करतात आणि जमा झालेल्या पैशाने ते पुन्हा बँकांकडून गहाणखत खरेदी करतात.
- मोगीज आणि गहाण एकच आहे का?
या प्रकरणात, रिअल इस्टेट स्वतः, क्रेडिटवर खरेदी केली जाते, ज्याचा औपचारिक मालक कर्जाच्या दायित्वाचे परिसमापन (पूर्तता) होईपर्यंत कर्जदार असतो, कर्जदाराच्या आर्थिक दायित्वांच्या पूर्ततेसाठी सुरक्षा म्हणून कार्य करतो.
मोगिजचे सार म्हणजे तारण संपुष्टात येईपर्यंतच्या कालावधीसाठी कर्जदार-गहाणदाराच्या नावे गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेचे शीर्षक गहाणकर्त्याद्वारे औपचारिक हस्तांतरण आहे. या प्रकरणात, तारण ठेवलेल्या वस्तूच्या मालकीचे तात्पुरते विभाजन होते: मुख्य दायित्व संपुष्टात येईपर्यंत ताबा आणि वापराचे अधिकार, नियमानुसार, प्लेजरकडेच राहतात आणि विल्हेवाट लावण्याचा अधिकार, औपचारिक "शीर्षक" अधिकार. मालकीचे, तारण ठेवणाऱ्याकडे जाते.
गहाण ठेवण्यावर मोगिझ्झाचा फायदा असा आहे की एखादे दायित्व पूर्ण करण्यात अयशस्वी झाल्यास, कर्जदाराच्या तारण हक्काचा वापर करण्याची समस्या उद्भवत नाही, कारण तो मोगिझ्झा कराराच्या क्षणी गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेचा औपचारिक मालक बनला आहे. अंमलात
जरी गहाण हे सहसा रशियनमध्ये "गहाण" म्हणून भाषांतरित केले जात असले तरी, असे भाषांतर सशर्त आहे, कारण मोगिझ हे गहाण ठेवण्यापेक्षा काहीसे वेगळे आहे. मोगिजा योजनेनुसार, एक पक्ष - कर्जदार - दुसऱ्या पक्षाकडे हस्तांतरित करतो - कर्जदार - त्याच्या दायित्वाची पूर्तता सुनिश्चित करण्यासाठी विशिष्ट मालमत्तेचा अधिकार.
- रशियामध्ये द्वि-स्तरीय मॉडेलचा अनुप्रयोग
रशियामध्ये, सर्वात कार्यक्षम प्रणालींवर आधारित तारण बाजार तयार करण्याच्या प्रयत्नांना यश मिळाले नाही. रशियामध्ये, निवासी तारण कर्जाच्या सोप्या मॉडेलच्या विकासास प्रोत्साहन देणे योग्य आहे जे त्यास अनुकूल आहे.
बाजार संघटनेची दोन-स्तरीय योजना राज्य हमींवर आधारित असावी; एजन्सी फॉर हाऊसिंग मॉर्टगेज लेंडिंग ओजेएससी (एएचएमएल) बजेट पैशाने तयार केली गेली, जी तारण कर्जाची द्वि-स्तरीय प्रणाली विकसित करते आणि लागू करते (रशियन फेडरेशनच्या सरकारचा ठराव क्रमांक 462 सप्टेंबर 8, 2004 “च्या तरतुदीवर निवासी तारण कर्जासाठी खुल्या संयुक्त स्टॉक कंपनी "एजन्सी" च्या कर्जासाठी रशियन फेडरेशनची राज्य हमी").
बँक कर्जदाराला तारण कर्ज देते, कर्ज AHML बँकेकडून खरेदी केले जाते आणि कर्जदार बँकेकडे कर्जासाठी पैसे देतो. एएचएमएल फक्त त्या बँकांकडून गहाणखत खरेदी करते जे एएचएमएलच्याच मानकांनुसार तारण कर्ज देतात. एएचएमएल वार्षिक 15% दराने केवळ रूबलमध्ये कर्ज जारी करणे आणि परतफेड करण्याची तरतूद करते. या प्रकरणात, कर्जाची किमान मुदत 1 ते 20 वर्षांपर्यंत असणे आवश्यक आहे आणि प्रारंभिक एकरकमी देय मूल्य मूल्यांकन तारखेनुसार खरेदी केलेल्या घरांच्या किमतीच्या किमान 30% असणे आवश्यक आहे. दर खूपच कमी आहे, परंतु आतापर्यंत एएचएमएल तयार करण्याची कल्पना पूर्णपणे साकार झालेली नाही.
रशियामध्ये द्वि-स्तरीय तारण कर्ज प्रणालीचा परिचय अनेक मूलभूत समस्यांना तोंड देईल, उदाहरणार्थ:
- विकसित सिक्युरिटीज मार्केटचा अभाव;
- दुय्यम बाजारातील तारण दायित्वांची तरलता;
- बँकांना दीर्घकालीन स्वस्त क्रेडिट संसाधने प्रदान करणे.
- एक रिअल इस्टेट मार्केट ज्यामध्ये गहाण कर्जामध्ये भाग घेण्यासाठी आवश्यक वैशिष्ट्ये आहेत;
- गहाण कर्जासाठी प्राथमिक बाजार, कर्जदार आणि कर्जदारांच्या क्रियाकलापांची संपूर्णता समाविष्ट करते जे एकमेकांशी संबंधित दायित्वांमध्ये प्रवेश करतात, ज्यामध्ये कर्जदार (गहाण ठेवणारा) अंमलबजावणीची एक पद्धत प्रदान करतो आणि कर्जदार (गहाण घेणारा) स्थावर मालमत्ता संपार्श्विक म्हणून स्वीकारतो;
- गहाण कर्जासाठी दुय्यम बाजार, जे तारण आणि तारण कर्ज (आधीपासून जारी केलेल्या तारण कर्जांची विक्री) तसेच जारी केलेल्या तारण कर्जाच्या पुनर्गुंतवणुकी अंतर्गत अधिकारांचे हस्तांतरण सुनिश्चित करते. दुय्यम बाजार हा प्राथमिक तारण बाजारातील सावकार आणि तारण-समर्थित सिक्युरिटीज मार्केटमधील गुंतवणूकदार यांच्यातील दुवा आहे, गुंतवणूकदार निधी जमा करणे आणि आर्थिक प्रवाह (बॉन्ड जारी करणे आणि स्टॉक मार्केटवर त्यांची नियुक्ती) गहाण कर्जामध्ये निर्देशित करणे.
गहाण म्हणजे स्थावर मालमत्तेची तारण असते जेव्हा पतसंस्थेकडून कर्ज घेताना, कर्जदाराला (गहाण घेणाऱ्याला) तारण ठेवलेल्या मालमत्तेच्या मूल्याच्या खर्चावर कर्जदाराच्या (गहाण ठेवणाऱ्या) विरुद्धच्या दाव्यांच्या प्राधान्यपूर्ण समाधानाचा अधिकार देतो. कर्जाची परतफेड करण्याचे दायित्व पूर्ण करण्यात गहाणधारकाने अयशस्वी झाल्यास, तारण ठेवलेल्या मालमत्तेची प्राधान्य क्रमाने (इतर कर्जदारांच्या तुलनेत) विक्री करून नुकसान भरपाई प्राप्त करण्याचा अधिकार प्राप्त करतो.
शुद्ध गहाण (रिअल इस्टेटसह कोणत्याही उद्देशासाठी कर्ज तारण म्हणून) आणि लक्ष्य गहाण (रिअल इस्टेट खरेदीसाठी कर्ज, जे संपार्श्विक विषय असेल).
संपार्श्विक ऑब्जेक्ट आणि कर्ज देणारी वस्तू एकत्र करण्यासाठी विविध पर्याय आहेत: समान गृहनिर्माण द्वारे सुरक्षित गृहनिर्माण बांधकामासाठी कर्ज; जमिनीच्या प्लॉटद्वारे सुरक्षित गृहनिर्माणासाठी कर्ज; घर, इत्यादीद्वारे सुरक्षित जमीन खरेदीसाठी कर्ज. गृहनिर्माणासाठी संपार्श्विक म्हणून, कर्जदाराची दुसरी (अतिरिक्त) राहण्याची जागा, किंवा तो राहतो अशी एकमेव जागा प्रदान केली जाऊ शकते.
रशियामधील गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणालीच्या विकासाच्या सध्याच्या टप्प्याची विशिष्ट वैशिष्ट्ये अशी आहेत:
संकटाचा परिणाम म्हणून घरांच्या बांधकामात घट;
कर्ज पोर्टफोलिओची कमी गुणवत्ता, परतफेड न करण्याचा उच्च दर;
तारण कर्जावरील व्याजदरात वाढ;
पूर्वी जारी केलेल्या कर्जावरील कराराच्या अटींचे पुनरावृत्ती.
सामान्यतः, गहाणखत बाजारातील ऑपरेशन्स दोन टप्प्यात केल्या जातात. पहिल्या टप्प्यावर, ज्याला प्राथमिक बाजार म्हणतात, रिअल इस्टेटद्वारे सुरक्षित केलेली कर्जे येतात. बँका दीर्घ कालावधीसाठी आणि तुलनेने कमी व्याजदराने कर्ज देत असल्याने, त्यांच्याकडे दैनंदिन क्रियाकलाप करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या उपलब्ध रोख संसाधनांच्या प्रमाणात घट झाली आहे. दीर्घकाळ दिलेले पैसे कमीत कमी वेळेत परत कसे मिळवायचे या प्रश्नाला जारी केलेल्या कर्जाच्या पुनर्वित्तीकरणाची समस्या म्हणतात. या समस्येचे निराकरण करण्यासाठी, एक दुय्यम गहाण बाजार उदयास येत आहे.
कर्जाचे पुनर्वित्त देण्याच्या मुख्य पद्धती एकतर बँकेने विशेष संस्थेला जारी केलेल्या तारण कर्जाच्या अंतर्गत अधिकारांचे संपूर्ण असाइनमेंट किंवा या कर्जावरील दावे सोडताना ज्या बँकेने स्वत: कर्ज जारी केले त्या बँकेने सिक्युरिटीज जारी करणे यावर खाली येतात. ताळेबंद. उदाहरणार्थ, तृतीय पक्षांना गहाणखत अंतर्गत हक्काच्या हक्कांची नियुक्ती.
तारण कर्ज पुनर्वित्त करण्याच्या पद्धतीवर आधारित, गहाण कर्ज देण्याचे मूलभूत मॉडेल तयार केले गेले - द्वि-स्तरीय (शास्त्रीय) आणि एक-स्तरीय, ज्यांना त्या देशांच्या नावाने देखील संबोधले जाते जेथे त्यांना सर्वात मोठा विकास प्राप्त झाला आहे.
1. तारण प्रणाली आयोजित करण्याचे क्लासिक (दोन-स्तरीय) मॉडेल यूएसएमध्ये तयार केले गेले आणि सर्वात विकसित केले गेले. अमेरिकन सरकारच्या पुढाकाराने, विशेष सरकारी संरचना तयार केल्या गेल्या ज्यात बँकांनी जारी केलेल्या तारण कर्जाचा विमा उतरवला. हे तथाकथित आहे एक अमेरिकन गहाण कर्ज योजना ज्यामध्ये बँकांद्वारे जारी केलेले गहाण खास तयार केलेल्या गहाण एजन्सींना नियुक्त केले जाते. त्या बदल्यात, वैयक्तिक कर्जे पॅकेज करतात, तयार केलेल्या पॅकेजेस (पूल) विरुद्ध तारण-बॅक्ड सिक्युरिटीज जारी करतात, त्यांची स्टॉक मार्केटमध्ये विक्री करतात, पुन्हा बँकांकडून कर्ज खरेदी करतात इ.
2. गहाण कर्ज देण्याच्या शास्त्रीय मॉडेलच्या विरूद्ध, सिंगल-टियर मॉडेलसह, गहाण कर्ज जारी करणारी बँक स्वतंत्रपणे बॉण्ड-प्रकार सिक्युरिटीज जारी करते, एकीकडे, जारी केलेल्या तारण कर्जाद्वारे, आणि दुसरीकडे, कर्ज मिळविण्यासाठी कर्जदारांनी गहाण ठेवलेल्या रिअल इस्टेटद्वारे. या मॉडेलला जर्मन मॉर्टगेज मॉडेल देखील म्हणतात. पश्चिम युरोपीय देशांमध्ये एकल-स्तरीय प्रणाली अधिक सामान्य आहे. अमेरिकन विपरीत, हे सरकारच्या निर्णयामुळे नाही तर युरोपियन क्रेडिट सिस्टमच्या नैसर्गिक उत्क्रांतीच्या प्रक्रियेत तयार झाले.
रशियामध्ये, दोन-स्तरीय गहाण कर्ज देण्याचे मॉडेल एक आधार म्हणून स्वीकारले जाते. हे गृहनिर्माण तारण कर्ज प्रणालीच्या विकासासाठी स्वीकारलेल्या संकल्पनेमध्ये दिसून येते.
