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बंधक ऋण देने के दो मुख्य मॉडल हैं। आइए उनमें से प्रत्येक पर अलग से विचार करें। आरंभ करने के लिए, आइए अमेरिकी मॉडल पर ध्यान केंद्रित करें, क्योंकि यह इसके आधार पर है कि रूस में बंधक ऋण मॉडल आयोजित किए जाते हैं।
अमेरिकी बंधक ऋण मॉडल
पहला दो-स्तरीय है, इसे "अमेरिकी मॉडल" भी कहा जाता है। यह मुख्य रूप से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए द्वितीयक बाज़ार पर आधारित है। अमेरिकी बंधक ऋण मॉडल का सार इस प्रकार वर्णित किया जा सकता है:
1) एक वाणिज्यिक या राज्य बैंक उधारकर्ता को इस शर्त पर बंधक ऋण जारी करता है कि वह एक निश्चित सहमत अवधि के भीतर हर महीने एक निश्चित राशि बैंक को हस्तांतरित करने का वचन देता है। उधारकर्ता का यह दायित्व खरीदी गई संपत्ति की संपार्श्विक द्वारा सुरक्षित है।
2) ऋण जारी करने के बाद, बैंक विशेष बंधक ऋण देने वाली एजेंसियों में से एक को ऋण बेचता है, साथ ही उसे संपार्श्विक दायित्वों को स्थानांतरित करता है। एजेंसी उधारकर्ता को जारी किए गए धन के लिए बैंक को तुरंत प्रतिपूर्ति करती है और बदले में अनुरोध करती है कि ऋण का भुगतान करने के लिए प्राप्त मासिक भुगतान (क्रेडिट संस्थान के लाभ (मार्जिन) को छोड़कर) एजेंसी को हस्तांतरित कर दिया जाए।
3) बंधक एजेंसियां, बैंकों से एक निश्चित संख्या में बंधक ऋण खरीदने के बाद, उन्हें पूल में बनाती हैं और प्रत्येक के आधार पर, नई प्रतिभूतियां बनाती हैं, जिनके भुगतान का स्रोत उधारकर्ताओं से भुगतान होता है। इन भुगतानों की गारंटी अब अचल संपत्ति के बंधक द्वारा नहीं, बल्कि एक कानूनी इकाई के रूप में कार्य करने वाली बंधक एजेंसी द्वारा की जाती है। बंधक एजेंसियां शेयर बाजारों में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बेचती हैं, जिसके परिणामस्वरूप उनका लाभ, साथ ही बैंकों का लाभ, मार्जिन होता है। 8, पृ.34
जर्मन बंधक मॉडल
बंधक ऋण देने का दूसरा मॉडल एकल-स्तरीय "जर्मन मॉडल" है, जो एक स्वायत्त और संतुलित बंधक मॉडल है और संचालन की "बचत और ऋण" प्रणाली पर आधारित है। यह प्रणाली जर्मन "निजी निर्माण बचत बैंकों" के प्रकार के अनुसार बनाई गई है - बौस्पार्कसे या - अमेरिकी बचत और ऋण, या - फ्रेंच लिवरेट एपर्गने लोगमेंट। इस मॉडल के साथ, निवेशकों के पास घर या अपार्टमेंट की खरीद के लिए एक निश्चित आवश्यक योगदान जमा करने (बचत बैंक खाते में संचय होता है) (यह लागत का 30-50% हो सकता है) का अवसर होता है, और फिर एक बंधक ऋण प्राप्त होता है लापता राशि के लिए. साथ ही, जमाकर्ताओं और उनके स्वयं के धन द्वारा संचित सभी उपलब्ध नकद धनराशि का उपयोग केवल वैधानिक गतिविधियों को पूरा करने के लिए, यानी बंधक ऋण जारी करने के लिए किया जा सकता है।
रूस में बंधक ऋण का मॉडल 13, पृष्ठ 58
रूस में वर्तमान में चल रही बंधक ऋण प्रणाली की कार्यप्रणाली को बंधक ऋण देने के निम्नलिखित चरणों के रूप में प्रस्तुत किया जा सकता है:
1) प्रारंभिक चरण (इस चरण में, ग्राहक को ऋण की बुनियादी शर्तें समझाई जाती हैं और ऋण प्राप्त करने के लिए आवश्यक दस्तावेजों की एक सूची प्रदान की जाती है);
2) ग्राहक और संपार्श्विक के बारे में प्रदान की गई जानकारी का संग्रह और सत्यापन;
3) ऋण चुकौती की संभावना का आकलन किया जाता है;
4) ऋण पर निर्णय लेने का चरण (राशि, पुनर्भुगतान प्रक्रिया, अवधि, ब्याज दर निर्धारित की जाती है);
5) इस स्तर पर, एक ऋण समझौता संपन्न होता है;
6) ऋण सेवा;
7) क्रेडिट लेनदेन बंद करना।
नीचे प्रस्तुत चित्र 1 में, बंधक मॉडल को आरेखीय रूप में दिखाया गया है।
चित्र 1 - बंधक ऋण मॉडल 11, पृष्ठ 16 का आरेख
आइए रूस में बंधक ऋण मॉडल को अधिक विस्तार से देखें।
प्रारंभिक चरण के दौरान, उधारकर्ता को ऋणदाता के बारे में सभी आवश्यक जानकारी, बंधक ऋण की शर्तों, क्रेडिट लेनदेन के समापन पर उत्पन्न होने वाले अधिकारों और दायित्वों से परिचित होना चाहिए।
इसके अलावा, उधारकर्ता को ऋण देने की शर्तों को समझाने के बाद, क्रेडिट संस्थान के कर्मचारी अधिकतम संभव धनराशि निर्धारित करते हैं जो बैंक क्रेडिट पर प्रदान कर सकता है, ऋण देने की प्रक्रियाओं और भुगतान प्रक्रियाओं पर सहमत होते हैं, उधारकर्ता के खर्चों का अनुमानित अनुमान लगाते हैं और ऋण के लिए एक आवेदन पत्र भरें. इस कथन को ऋणदाता संभावित ग्राहक के बारे में जानकारी के सबसे महत्वपूर्ण स्रोतों में से एक मानता है।
रूस और दुनिया में एक सुनहरा बैंकिंग नियम है, जिसका सार इस प्रकार है: उधारकर्ता को मासिक ऋण भुगतान पर अपनी व्यक्तिगत मासिक आय का 30% से अधिक खर्च नहीं करना चाहिए। यदि यह हिस्सा बड़ा (40-60%) है, तो ऐसा ऋण जोखिम भरा हो जाता है। इसीलिए बैंक उधारकर्ता की आय के आधार पर यह अनुमान लगाता है कि वह कितना ऋण प्रदान कर सकता है।
यदि बंधक ऋण पर निर्णय सकारात्मक है, तो उधारकर्ता और बैंक चयनित, पूर्व-सहमत आवासीय अचल संपत्ति की खरीद के लिए एक ऋण समझौते में प्रवेश करते हैं। बंधक समझौते में बंधक के विषय, उसके मूल्यांकन, सार के साथ-साथ दायित्व की पूर्ति के आकार और समय के बारे में जानकारी होती है, जो बंधक द्वारा सुरक्षित होती है। यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि राज्य या नगर निगम के स्वामित्व वाले घरों और अपार्टमेंटों पर बंधक की अनुमति नहीं है।
एक बंधक समझौते के समापन के बाद, वाणिज्यिक बैंकों को आमतौर पर उधारकर्ता को अग्रिम भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जिसकी राशि बंधक कार्यक्रम की शर्तों के आधार पर भिन्न हो सकती है। साथ ही, लेनदार बैंक इस डाउन पेमेंट को यथासंभव बड़ा बनाने में रुचि रखते हैं, क्योंकि योगदान जितना बड़ा होगा, लेनदेन में जोखिम उतना ही कम होगा।
इसके अलावा, बंधक ऋण देने के अमेरिकी मॉडल की तरह, खरीदी गई अचल संपत्ति की संपार्श्विक द्वारा सुरक्षित उधारकर्ताओं के दायित्वों को बंधक के रूप में औपचारिक रूप दिया जाता है, जिनमें से पूल बंधक एजेंटों को बेचे जाते हैं जो बंधक-समर्थित बंधक कवरेज बनाते हैं प्रतिभूतियाँ। इसके अलावा, वाणिज्यिक बैंक जो बैंक ऑफ रूस की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, वे स्वयं बंधक कवरेज बना सकते हैं और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी कर सकते हैं।
विदेशों में चल रहे आवासीय बंधक ऋण के विभिन्न मॉडलों का तुलनात्मक विश्लेषण हमें आधुनिक रूस के लिए आवास बंधक ऋण प्रणाली के आयोजन के लिए सबसे उपयुक्त दृष्टिकोण की पहचान करने की अनुमति देगा।
वर्तमान में विदेशों में आवास बंधक ऋण प्रणाली के मुख्य मॉडल हैं: ट्रंकेटेड-ओपन मॉडल; विस्तारित-खुला मॉडल (अमेरिकी) संतुलित स्वायत्तता मॉडल (जर्मन)।
चूँकि इन मॉडलों की पहचान सशर्त है, ये एक ही देश में एक साथ कार्य कर सकते हैं। आवास बंधक ऋण प्रणाली के आयोजन के प्रत्येक मॉडल में बुनियादी तत्वों का एक निश्चित सेट शामिल होता है।
सबसे सरल प्रणाली को बंधक ऋण देने का एक छोटा-सा खुला मॉडल माना जाना चाहिए (चित्र 2) 12, पृष्ठ 16। इस मॉडल का सार इस प्रकार है. बैंक आवासीय संपत्ति सहित अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बंधक ऋण जारी करते हैं, और बंधक के परिणामी पूल के आधार पर, अपनी स्वयं की प्रतिभूतियां - बंधक पत्रक जारी करते हैं। बंधक नोटों की बिक्री बैंकों को आगे ऋण जारी करने के लिए "दीर्घकालिक" धन संसाधनों की पुनःपूर्ति प्रदान करती है। इस प्रकार, बंधक ऋणों को पुनर्वित्त किया जाता है, जिससे समय के साथ बैंक की संपत्ति और देनदारियों का संतुलन सुनिश्चित होता है
चित्र 2 - एक संक्षिप्त-खुली बंधक ऋण प्रणाली की योजना
विश्व अभ्यास में सबसे आम रियल एस्टेट बंधक ऋण देने वाले मॉडलों में से दूसरा - अमेरिकी मॉडल - बंधक ऋणों के लिए एक विकसित द्वितीयक बाजार के अस्तित्व का अनुमान लगाता है (चित्र 3) 12, पृष्ठ 16।
मॉडल का सार यह है कि बंधक ऋणों के पुनर्वित्त के लिए धन ऋणदाताओं द्वारा बिचौलियों के माध्यम से शेयर बाजार से जुटाया जाता है। इस मॉडल में मौलिक बात ऋणदाता और निवेशक के विषयों को अलग करना है।
चित्र 3 - बंधक ऋण देने के विस्तारित-खुले मॉडल की योजना
स्वायत्तता के संतुलित मॉडल की मुख्य विशिष्ट विशेषता इसके कामकाज का बचत और ऋण सिद्धांत है (चित्र 4) 12, पृष्ठ 16। क्रेडिट संसाधनों का निर्माण उन निवेशकों की बचत की कीमत पर किया जाता है जो भविष्य में बंधक आवास ऋण प्राप्त करना चाहते हैं। जर्मन आवासीय बंधक ऋण मॉडल का सार एक बंद बंधक वित्तीय बाजार बनाना है। इसका गठन विशिष्ट बचत और बंधक संस्थानों के इर्द-गिर्द किया गया है
चित्र 4 - संतुलित स्वायत्तता मॉडल का आरेख
प्रस्तुत मॉडलों की मुख्य विशेषताएं निम्नलिखित तालिका में परिलक्षित होती हैं
तालिका 1 - विभिन्न बंधक ऋण मॉडल की विशेषताएं
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तुलनीय पैरामीटर |
छिन्नक-खुला मॉडल |
विस्तारित-खुला मॉडल |
संतुलित स्वायत्तता मॉडल |
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वितरण के देश |
पूर्वी यूरोप, इंग्लैंड, स्पेन, डेनमार्क, आदि। |
संयुक्त राज्य अमेरिका और अन्य विकसित देश |
जर्मनी, फ्रांस, ऑस्ट्रिया, स्पेन, चिली, थाईलैंड, चेक गणराज्य, आदि। |
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परिचालन सिद्धांत |
बाज़ार (देश के वित्तीय और ऋण बाज़ार की सामान्य स्थिति पर निर्भर करता है) |
बचत और ऋण (स्टैंड-अलोन मॉडल) |
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ऋण संसाधनों को आकर्षित करने के स्रोत |
बैंकों की अपनी और उधार ली गई धनराशि |
बंधक प्रतिभूतियों का द्वितीयक बाजार में कारोबार होता है, साथ ही बैंकों की अपनी और उधार ली गई धनराशि भी |
भविष्य के उधारकर्ताओं की आवास बचत और आवास अनुबंध बचत, साथ ही बैंकों की अपनी और उधार ली गई धनराशि |
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मुख्य लेनदार |
सार्वभौमिक और बंधक बैंक |
बंधक और बचत बैंक |
बंधक बैंक, विशिष्ट बचत बैंक (बचत बैंक और निर्माण बचत बैंक) |
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राज्य सहायता प्रारूप |
परिभाषित नहीं |
संकट के समय में ऋण पुनर्वित्त करना |
निर्माण बचत के लिए सब्सिडी |
ट्रंकेटेड-ओपन मॉडल के कामकाज को व्यवस्थित करने की सादगी दुनिया में, खासकर विकासशील देशों में इसके व्यापक उपयोग को निर्धारित करती है। हालाँकि, मॉडल की कमियाँ (ब्याज दरों के बाजार स्तर पर निर्भरता, सख्त मानकों की कमी, आकर्षित क्रेडिट संसाधनों की सीमित संख्या) रूस में इसके विकास में बाधा डालती हैं।
बंधक ऋण देने के अमेरिकी मॉडल को राष्ट्रीय बंधक मॉडल के रूप में विकसित करने का प्रयास 90 के दशक के उत्तरार्ध से रूस में किया गया है। हालाँकि, कई कारणों से (फंडिंग के विदेशी स्रोतों का लाभ, अपर्याप्त सरकारी समर्थन), दो-स्तरीय मॉडल ने व्यावहारिक रूप से अपना विकास बंद कर दिया है और अब महाद्वीपीय एक-स्तरीय मॉडल को रास्ता दे दिया है, जो संकट के दौरान बदल गया कई फायदों के कारण अधिक स्थिर होना: वित्तीय बाजार से पूर्ण स्वतंत्रता; कम ऋण जोखिम; जनसंख्या के एक महत्वपूर्ण हिस्से को ऋण की उपलब्धता
रूस में बंधक बचत प्रणाली के कामकाज में गंभीर बाधाएं हैं: निर्माण बचत बैंकों के कामकाज के लिए कोई विधायी आधार नहीं है; वित्तीय संस्थानों में आबादी का भारी अविश्वास बना हुआ है; उच्च मुद्रास्फीति और बढ़ती कीमतों की स्थिति में, बचत कम हो जाती है, यही कारण है कि इस मॉडल का उपयोग करके एक अपार्टमेंट की खरीद को बाद की तारीख 2, पृष्ठ 16 तक के लिए स्थगित कर दिया जाता है।
इस प्रकार, प्रत्येक मॉडल की सकारात्मक और नकारात्मक विशेषताओं की तुलना करके, हमने रूस में उनके उपयोग की संभावनाओं का विश्लेषण किया। रूस की राष्ट्रीय विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए, बड़े पैमाने पर "बाजार" बंधक की एक प्रणाली के निर्माण के सामान्य सिद्धांतों द्वारा निर्देशित होना तर्कसंगत होगा। साथ ही, आवास निर्माण प्रणाली में विश्वास संस्थानों को मजबूत करने (डेवलपर्स की ज़िम्मेदारी बढ़ाना, शेयरधारकों के अधिकारों की गारंटी देना, कमीशनिंग के लिए समय सीमा को पूरा करना, जितना संभव हो सके कीमत तय करना और अन्य पहलू) से शुरुआत करना आवश्यक है। , सामाजिक बंधक के तंत्र पर काम करना और सरकारी गारंटी के स्तर को बढ़ाना, और उसके बाद ही - स्वतंत्र ऋण और वित्तीय बंधक संस्थानों का गठन (सक्रियण)।
दुनिया भर में बंधक बाज़ार दो दिशाओं में संचालित होता है: ऋण जारी करना और उन्हें पुनर्वित्त करना। इस बाजार की विशिष्टता इस तथ्य में निहित है कि यह दो विशाल आर्थिक रूप से महत्वपूर्ण क्षेत्रों के बीच एक कड़ी है: रियल एस्टेट बाजार और वित्तीय बाजार। आज, विश्व अभ्यास में, कई बंधक ऋण उपकरण हैं, साथ ही कई तंत्र भी हैं जिनके माध्यम से क्रेडिट संस्थान जारी किए गए धन को पुनर्वित्त करते हैं, उदाहरण के लिए: बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी करना, बंधक म्यूचुअल फंड या उनके एनालॉग बनाना, बंधक के पूल को फिर से बेचना।
बंधक ऋण प्रणाली का अर्थ है उपयुक्त संस्थानों और सिद्ध तंत्रों का निर्माण जो प्रभावी बंधक ऋण देने की संभावना सुनिश्चित करेगा।
एक सुसंगत और कुशलतापूर्वक कार्य करने वाली बंधक ऋण प्रणाली बनाने के लिए, सबसे पहले, बंधक ऋण देने वाले संस्थानों की एक कार्यशील प्रणाली की आवश्यकता होती है, जिसमें बैंक और अन्य बंधक ऋण देने वाले संस्थान शामिल होते हैं जो सीधे बंधक ऋण संचालन करते हैं। इस प्रणाली की दक्षता काफी हद तक बुनियादी ढांचे के विकास के स्तर पर निर्भर करती है, जिसमें अचल संपत्ति के कारोबार को पंजीकृत करने के लिए एक प्रणाली, अचल संपत्ति के मूल्य के पेशेवर मूल्यांकन के लिए एक प्रणाली, बीमा कंपनियों के साथ-साथ द्वितीयक बाजार में गतिविधियों का आयोजन करने वाले संस्थान भी शामिल हैं। बंधक ऋण और कुछ अन्य तत्वों के लिए।
आवासीय बंधक ऋण देने की एक समग्र बाजार प्रणाली बनाने का कार्य निर्धारित करते समय, मुख्य रूप से प्रभावी मानक वित्तीय तंत्र के उपयोग पर ध्यान केंद्रित करते हुए, स्थानीय संसाधनों का उपयोग करने और विशिष्टताओं को प्रतिबिंबित करने के उद्देश्य से आवास वित्तपोषण योजनाओं का उपयोग करने की संभावना को ध्यान में रखना आवश्यक है। व्यक्तिगत क्षेत्र. आवास बंधक ऋण प्रणाली के गठन और निर्माण की संक्रमणकालीन स्थितियों में, ऐसी योजनाएं आबादी के एक निश्चित हिस्से की आवास समस्या को हल करने में मदद कर सकती हैं, हालांकि सीमित स्थानीय संसाधनों और क्षेत्रीय विशेषताओं पर उनके ध्यान के कारण, उनके कार्यान्वयन का पैमाना सीमित है 19, पृ.55.
मुख्य लक्ष्य नागरिकों के स्वयं के धन और दीर्घकालिक बंधक ऋण की कीमत पर एकाधिकार से मुक्त आवास बाजार में आवास खरीदने के बाजार सिद्धांतों के आधार पर, औसत आय वाले रूसी नागरिकों को किफायती आवास प्रदान करने की एक कार्य प्रणाली बनाना है।
बंधक संबंधों में भारी संभावनाएं हैं, जो आवास क्षेत्र में पूरी तरह से महसूस नहीं की गई हैं, हालांकि ये संबंध प्रभावी साधन हैं जो हमें कई गंभीर समस्याओं को हल करने की अनुमति देते हैं:
1) अचल संपत्ति बाजार और वित्तीय बाजार का दीर्घकालिक और मजबूत एकीकरण सुनिश्चित करना;
2) नागरिकों द्वारा आवास के अधिग्रहण के लिए एक सौम्य व्यवस्था सुनिश्चित करना;
3) पूंजी निर्माण में निवेश गतिविधि बढ़ाएँ।
आवास की लागत, धन के स्रोत, सॉल्वेंसी और नागरिकों की श्रेणी (लाभ के अधिकारों को ध्यान में रखते हुए) के आधार पर, जो अपने रहने की स्थिति में सुधार करना चाहते हैं, कई आवास रणनीतियों को प्रतिष्ठित किया जाता है:
सरकारी सब्सिडी और उद्यम सहायता प्रदान करने के लिए तैयार की गई रणनीति;
सरकारी सब्सिडी और नागरिकों के स्वयं के धन के उपयोग पर आधारित मिश्रित रणनीति;
एक बाज़ार रणनीति जो मुख्य रूप से नागरिकों के स्वयं के धन पर केंद्रित है।
बंधक बाजार के विषयों, मुख्य रूप से नागरिक उधारकर्ताओं और लेनदार बैंकों की गतिविधियां, विशेष रूप से आवास बंधक ऋण प्रणाली के गठन और विकास के दौरान, विशेष नगरपालिका समर्थन उपायों के बिना व्यावहारिक रूप से असंभव हैं।
बंधक ऋण प्रणाली के लिए प्रशासनिक ढांचे की शुरूआत से संपूर्ण क्षेत्र को लाभ होता है। नगरपालिका अधिकारी आवास निर्माण की प्रक्रिया को प्रोत्साहित करते हैं, और इसलिए कर राजस्व में वृद्धि करते हैं, लेकिन साथ ही यदि कोई नागरिक ऋण की शर्तों को पूरा करने में विफल रहता है तो एक नया अपार्टमेंट या पुनः अधिभोग अपार्टमेंट प्राप्त करके अपने जोखिम को कम करता है। शहर की जरूरतें.
वर्तमान में, आवास की खरीद के लिए बैंकों द्वारा दिए जाने वाले ऋण सीमित संख्या में लोगों के लिए उपलब्ध हैं। जोखिमों को सीमित करने और वित्तीय संसाधन जुटाने के लिए अंतर्निहित कानूनी और आर्थिक तंत्र के साथ एक बंधक ऋण प्रणाली का निर्माण बंधक ऋण की लागत को काफी कम कर सकता है और उन्हें रूसी नागरिकों के लिए आवास समस्या को हल करने के एक प्रभावी साधन में बदल सकता है।
एक ओर एक अभिन्न प्रणाली के रूप में और दूसरी ओर बाजार अर्थव्यवस्था के एक अभिन्न अंग के रूप में जनसंख्या को आवासीय बंधक ऋण देने का विकास निम्नलिखित मूलभूत सिद्धांतों पर आधारित होना चाहिए:
1) रूस में आवास बंधक ऋण प्रणाली बनाते समय मौजूदा अंतरराष्ट्रीय अनुभव को ध्यान में रखना आवश्यक है। साथ ही, किसी को रूसी व्यापक आर्थिक स्थितियों और विधायी ढांचे से आगे बढ़ना चाहिए, और इस तथ्य को ध्यान में रखना चाहिए कि रूसी आबादी अभी भी बंधक ऋण देने के लिए ऋणदाता बैंक पर दीर्घकालिक निर्भरता की स्थिति से सावधान है।
2) प्रमुख आवश्यकताओं में से एक न केवल उच्च, बल्कि औसत आय वाले जनसंख्या समूहों के लिए बंधक ऋण की उपलब्धता सुनिश्चित करना है। साथ ही, प्रणाली बाजार-आधारित होनी चाहिए, सब्सिडी वाली नहीं, और बंधक ऋण प्रक्रिया में सभी प्रतिभागियों के लिए पूरी तरह से पारदर्शी और समझने योग्य होनी चाहिए।
3) एक शर्त प्रणाली का निरंतर विकास है, नागरिकों, वाणिज्यिक ऋणदाता बैंकों, निवेशकों के आकर्षित वित्तीय संसाधनों के प्रभावी उपयोग पर निर्भरता, न कि राज्य के बजट से वित्तपोषण पर।
4) आवास बंधक ऋण प्रणाली को देश के किसी भी क्षेत्र में पुनरुत्पादित किया जाना चाहिए। कुछ क्षेत्रों में बंधक कार्यान्वयन की गति और पैमाना क्षेत्रीय नेतृत्व के बीच राजनीतिक इच्छाशक्ति की उपस्थिति या अनुपस्थिति के व्यक्तिपरक कारकों से नहीं, बल्कि वस्तुनिष्ठ आर्थिक स्थिति, आवास की प्रभावी मांग की उपस्थिति और इसकी आपूर्ति से निर्धारित होता है।
5) एक विशेष आवश्यकता है बहुभिन्नता, सिस्टम का खुलापन।
6) बंधक ऋण को विकसित करने के उद्देश्य से सरकारी नीति का एक अत्यंत महत्वपूर्ण पहलू व्यापक आर्थिक स्थितियों और संस्थागत वातावरण का निर्माण है जो उधारकर्ताओं के लिए बंधक ऋण की उपलब्धता बढ़ाने में योगदान देता है। यह मुद्रास्फीति के स्तर को नियंत्रित करने, रूबल विनिमय दर की गतिशीलता, ब्याज दरों को कम करने, बैंकिंग प्रणाली के पुनर्गठन और नियामक ढांचे को विकसित करने के उपायों के एक सेट को संदर्भित करता है।
7) आवास समस्या का समाधान और आवास बाजार के सभी विषयों की गतिविधियों का समन्वय काफी हद तक सभी स्तरों पर कार्यकारी अधिकारियों की गतिविधियों पर निर्भर करता है। इस संबंध में, बंधक ऋण प्रणाली बनाने के चरण में क्षेत्रीय और स्थानीय अधिकारियों की भूमिका बढ़ रही है। 20, पृ.118
दीर्घकालिक बंधक ऋण प्रणाली का गठन और प्रगतिशील विकास कई समस्याओं से बाधित है: अपूर्ण कानून; न्याय संस्थानों में अचल संपत्ति और इसके साथ लेनदेन के अधिकारों को पंजीकृत करने की प्रणाली की अप्रभावीता; मूल्यांकन और बीमा व्यवसाय का अपर्याप्त विकास; विशिष्ट बंधक बैंकों की कमी; वाणिज्यिक बैंकों से ऋण संसाधनों की उच्च लागत; द्वितीयक बंधक बाज़ार (बंधक ऋण) की कमी; उच्च पुनर्वित्त दरें; बैंक जोखिमों को सीमित करने और सरकारी एजेंसियों से कवरेज के लिए प्रभावी तंत्र की कमी; उधारकर्ता के लिए ऋण की उच्च लागत; आवास की लागत की तुलना में अधिकांश आबादी की कम आय; सामाजिक रूप से कमजोर नागरिकों को आवास सब्सिडी प्रदान करने के लिए बजट निधि की कमी, जिससे आवास खरीदते समय ऋण का बोझ कम हो जाएगा; अपूर्ण कराधान, नागरिकों को आवास में निवेश करने के लिए अपर्याप्त प्रोत्साहन।
विशेषज्ञ इन समस्याओं के समाधान के लिए निम्नलिखित मुख्य दिशाएँ सुझाते हैं:
1) विधायी और विनियामक ढांचे में सुधार करना जो बंधक ऋण देने में दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करता है, मुख्य रूप से बंधक के विषय पर फौजदारी के लिए एक स्पष्ट प्रक्रिया बनाने और बंधक आवास से ऋण पर चूककर्ता को बेदखल करने के संदर्भ में;
2) दीर्घकालिक वित्तीय संसाधनों का प्रवाह सुनिश्चित करने के लिए एक सार्वभौमिक तंत्र का निर्माण और कार्यान्वयन;
3) नागरिकों के लिए कर प्रोत्साहन - एक ओर बंधक ऋण प्राप्तकर्ता, और दूसरी ओर वाणिज्यिक बैंक - बंधक ऋणदाता और निवेशक जो वाणिज्यिक बैंकों को पुनर्वित्त प्रदान करते हैं - ऋणदाता -;
4) बंधक बाजार के विषयों के बीच मुक्त प्रतिस्पर्धा के लिए समान परिस्थितियों का निर्माण;
5) लेनदार बैंकों के गैरकानूनी कार्यों की स्थिति में उधारकर्ता की सामाजिक सुरक्षा के लिए तंत्र का निर्माण, साथ ही पहले से लिए गए बंधक ऋण को चुकाने की असंभवता के कारण बेदखली प्रक्रिया के दौरान उसके सामाजिक अनुकूलन के लिए;
6) दीर्घकालिक बंधक ऋण प्रदान करने और उनकी सेवा करने के साथ-साथ उनके पुनर्वित्त में क्रेडिट संस्थानों की गतिविधियों को विनियमित करने वाले नियामक ढांचे का स्पष्टीकरण;
7) इस क्षेत्र में दीर्घकालिक संसाधनों को आकर्षित करने के लिए नए वित्तीय उपकरणों (प्रतिभूतियों) के उपयोग के लिए एक नियामक ढांचे का गठन।
इसके अलावा, बंधक गतिविधियों में लगे बैंकों के लिए कई विशेष आवास लाभ प्रदान करना आवश्यक है। एक काफी प्रभावी उपाय एक ऐसी प्रक्रिया की शुरूआत हो सकती है जिसमें बैंक जो आवास जमा खोलते हैं और बंधक ऋण प्रदान करते हैं, उन्हें जारी किए गए दीर्घकालिक आवास ऋण की राशि से कर योग्य लाभ को कम करने या बंधक ऋण से प्राप्त लाभ के लिए कर छूट लागू करने का अवसर मिलता है। इसके अलावा, विशेषज्ञों के अनुसार, आवास जमा के लिए प्राप्त धन के लिए बैंक द्वारा रूसी संघ के सेंट्रल बैंक के पास जमा किए गए आवश्यक भंडार के मानदंडों को आरक्षण से छूट दी जानी चाहिए या कम की जानी चाहिए। 16, पृ.71
आवासीय बंधक ऋण देने के लिए बाहरी संसाधनों को आकर्षित करना उच्च स्तर के जोखिम से बाधित होता है। इन स्थितियों में, राज्य को नवीकरण और अचल संपत्तियों के निर्माण के लिए धन के आकर्षण को सुविधाजनक बनाने के लिए हर संभव प्रयास करना चाहिए। व्यवहार में, विपरीत होता है। सरकारी प्रतिभूति बाजार वित्तीय संसाधनों को अवशोषित करता है और उन्हें अत्यधिक महंगा बनाता है; कर अनुचित रूप से निवेश लागत में वृद्धि करते हैं।
हमारा मानना है कि आवास बंधक ऋण प्रणाली के संबंध में सरकारी निकायों से विशिष्ट समर्थन निम्नलिखित रूपों में व्यक्त किया जा सकता है:
1) आवास बंधक ऋण प्रणाली को नगरपालिका का दर्जा देना;
2) प्रणाली के कार्यान्वयन के लिए विकास स्थलों का प्राथमिकता आवंटन (बिना किसी अतिरिक्त शर्त के);
3) बुनियादी ढांचे की लागत और अन्य लाभों को कम करके सिस्टम प्रतिभागियों पर वित्तीय बोझ को हटाना या महत्वपूर्ण रूप से कम करना;
4) आवास के निर्माण या खरीद के लिए संघीय, शहर या स्थानीय बजट से मुफ्त सब्सिडी का आवंटन;
5) नागरिकों को अधिमानी ऋण शर्तें प्रदान करना;
6) संपार्श्विक ऋण नियमों को अपनाना (स्थानीय स्तर पर), जिसमें नगरपालिका अधिकारी उच्च प्रभाव वाली परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए ऋण के गारंटर के रूप में कार्य करते हैं, यदि ये परियोजनाएं शहरी विकास के प्राथमिकता वाले क्षेत्रों के अनुरूप हैं, और उधारकर्ता स्थापित मानदंडों को पूरा करता है ;
7) नगरपालिका प्रतिभूतियों का मुद्दा, जो विकास कार्यक्रमों में धन के प्रवाह को सुनिश्चित करने के साथ-साथ, शहर के लिए आवश्यक परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए निवेशकों द्वारा आकर्षित ऋणों को सुरक्षित करने के लिए संपार्श्विक का विषय हो सकता है;
8) भूमि और अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बांड ऋण जारी करना।
वर्तमान परिस्थितियों में, जब अर्थव्यवस्था को स्थिर करने और ऋण और वित्तीय क्षेत्र में सुधार के उपाय किए जा रहे हैं, आवास बंधक ऋण प्रणाली का गठन सरकारी नीति के प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में से एक बन रहा है। यह कोई संयोग नहीं है कि रूसी संघ की सरकार ने आवास बंधक ऋण प्रणाली के विकास की अवधारणा को मंजूरी दे दी है। यह आबादी के लिए प्रभावी और बड़े पैमाने पर दीर्घकालिक बंधक ऋण देने की एक प्रणाली बनाने पर केंद्रित है। अवधारणा में राज्य का मुख्य कार्य वित्तीय जोखिमों को कम करने और आवास की सामर्थ्य बढ़ाने के लिए एक विधायी ढांचे का निर्माण और बंधक ऋण प्रक्रिया का नियामक विनियमन है। रूसी संघ की सरकार की अवधारणा और संकल्प के साथ, रूसी संघ में आवास बंधक ऋण प्रणाली के विकास को सुनिश्चित करने के लिए नियामक कानूनी कृत्यों के मसौदे की तैयारी के लिए एक योजना को मंजूरी दी गई थी। यह बिल्कुल स्पष्ट है कि वर्तमान विधायी ढांचा पर्याप्त रूप से पूर्ण नहीं है और इसमें आंतरिक विरोधाभास हैं, जो विशेष रूप से, बैंकों को बंधक ऋण देने में प्रभावी ढंग से भाग लेने से रोकता है। अपनाया गया संकल्प बंधक के विकास में कई बाधाओं को दूर करता है।
एकल-स्तरीय बंधक ऋण मॉडलडेनमार्क, जर्मनी, फ्रांस जैसे कई विकसित पश्चिमी देशों में संचालित होता है। एकल-स्तरीय बंधक ऋण मॉडल के विपरीत, ऋणदाता और निवेशक के कार्य एक इकाई द्वारा किए जाते हैं, यानी जारीकर्ता बैंक, जो स्वतंत्र रूप से प्रतिभूतियां जारी करता है और बेचता है।
इसे बंधक ऋण योजना भी कहा जाता है जर्मन मॉडल. यह यूरोप में व्यापक हो गया और विकासशील देशों में भी इसका प्रयोग होने लगा।
जर्मनी में, आवास की खरीद और बंधक ऋण जारी करने के लिए धन का संचय विशेष क्रेडिट संस्थानों, निर्माण और बचत बैंकों द्वारा किया जाता है। अर्थात्, व्यक्तियों को ऋण स्वयं नागरिकों से धन आकर्षित करके दिया जाता है।
एक व्यक्ति कैश डेस्क पर एक बचत खाता खोलता है और उस पर एक निश्चित स्तर तक पैसा बचाता है, जो आवास की लागत का लगभग 50% है। जिसके बाद वह लापता राशि के लिए तरजीही ऋण प्राप्त करता है और अर्जित संपत्ति को ऋण पूरी तरह चुकाने तक संपार्श्विक के रूप में क्रेडिट संस्थान में स्थानांतरित कर देता है। ध्यान देने वाली बात यह है कि कर्ज लेने वाले को 10% की सरकारी सब्सिडी भी मिलती है।
एकल-स्तरीय बंधक ऋण मॉडल के साथ, ऋणदाता, एक नियम के रूप में, विशेष रूप से स्थापित क्रेडिट संगठन होते हैं -।
ऋण पुनर्वित्त दो तरीकों से होता है:
- सबसे पहले, बंधक के पूल के आधार पर प्रतिभूतियों (विशेष रूप से, बंधक बांड) को जारी करने के माध्यम से, जो बैंकों द्वारा स्वयं किया जाता है, बाद में विभिन्न निवेशकों को शेयर बाजार पर प्रतिभूतियों (विशेष रूप से, बंधक बांड) को बेच दिया जाता है;
- दूसरे, बंधक की बिक्री के माध्यम से, पूल में संगठित या गैर-संगठित और बैंक द्वारा प्राथमिक प्रतिभूति बाजार पर रखा जाता है।
प्राथमिक बंधक ऋण बाजार के लिए, ऐसे लेनदेन लेनदेन हैं:
- क्रेडिट (ऋण) जारी करने के लिए;
- अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा;
- उधारकर्ता द्वारा अपने दायित्वों को पूरा करने में अनुचित प्रदर्शन या विफलता की स्थिति में गिरवी रखी गई संपत्ति की फौजदारी और उसकी बिक्री पर;
- संपार्श्विक के बीमा के लिए.
द्वितीयक बंधक ऋण बाजार के लिए, ऐसे लेनदेन में बंधक परिसंपत्तियों द्वारा सुरक्षित इक्विटी प्रतिभूतियों को जारी करना और उनके प्लेसमेंट के लिए लेनदेन शामिल हैं।
बंधक प्रतिभूतियाँ बैंक द्वारा ही जारी की जाती हैं। बंधक ऋण जारी करने वाला बैंक (एक विशेष बंधक ऋण देने वाला संगठन) स्वतंत्र रूप से बांड-प्रकार की प्रतिभूतियां - बंधक पत्रक जारी करके बंधक ऋणों को पुनर्वित्त करता है।
बंधक नोटों में, सामान्य बांडों के विपरीत, विशेष सुरक्षा होती है - संपत्ति एक विशेष रजिस्टर में दर्ज की जाती है - बंधक ऋण।
बंधक बैंकों की गतिविधियों को राज्य और बैंकिंग पर्यवेक्षी अधिकारियों द्वारा सख्ती से नियंत्रित किया जाता है।
दो-स्तरीय मॉडल की तुलना में एकल-स्तरीय मॉडल की विशेषताएं भी हैं:
- इसके संगठन और नियंत्रण की सापेक्ष सस्ताता;
- ऋण और वित्तीय जोखिमों का बीमा कराने की कोई आवश्यकता नहीं;
- ऋण सेवा देने वाले बैंकों को एजेंसी शुल्क का भुगतान करने की कोई लागत नहीं है, जिससे गिरवी रखने वालों के लिए ऋण की लागत कम हो जाती है।
जर्मन मॉडल की विशिष्ट विशेषताएं - अमेरिकी मॉडल से बचत प्रणाली पर आधारित - बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए द्वितीयक बाजार प्रणाली पर आधारित तालिका में दिखाई गई हैं।
| तुलनीय पैरामीटर | जर्मन मॉडल | अमेरिकी मॉडल |
| बैंक द्वारा आकर्षित संसाधनों की लागत | नीचे बाज़ार | बाज़ार |
| ऋण मिल रहा है | बचत चरण पार करने के बाद | इसके तुरंत बाद बैंक से संपर्क करें |
| आकर्षित संसाधनों का स्वरूप | बचत (जमा) खाते | गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां |
| सरकारी सहायता का मुख्य रूप | जमा पर प्रीमियम भुगतान | बंधक के लिए राज्य की गारंटी |
| उधार की मात्रा | बचत की राशि तक सीमित | उधारकर्ता की शोधनक्षमता द्वारा सीमित | निरंतर | बाज़ार व्यवस्था के निर्माण के दौरान प्रथम चरण में |
| ऋण की शर्तें | 8-10 वर्ष | 15 से 30 वर्ष तक |
| ऋण की राशि | अपार्टमेंट की लागत का 45% तक | अपार्टमेंट की लागत का 100% तक |
यह माना जाना चाहिए कि आर्थिक प्रगति के दृष्टिकोण से, शास्त्रीय अमेरिकी मॉडल सबसे प्रभावी प्रतीत होता है। जारी किए गए ऋणों के पुनर्विक्रय और बंधक प्रतिभूतियों के लिए विकसित बाजार के लिए धन्यवाद, कुछ भी "बंधक" पूंजी की वृद्धि को सीमित नहीं करता है।
विश्व अभ्यास ने कई प्रकार की बंधक ऋण प्रणालियाँ विकसित की हैं, जिन्हें आमतौर पर मॉडल कहा जाता है। बंधक ऋण मॉडल (बंधक मॉडल) मुख्य रूप से निम्नलिखित मापदंडों में एक दूसरे से भिन्न होते हैं:
- बंधक ऋण प्रणाली और वित्तीय बाजार के बीच घनिष्ठ संबंध;
- वित्तीय संसाधनों को आकर्षित करने के पैमाने और उपकरण;
- ऋण प्राप्त करने के लिए पूर्व शर्तों की उपलब्धता।
इन मुद्दों को कैसे हल किया जाता है इसके आधार पर, दो मुख्य बंधक मॉडल को प्रतिष्ठित किया जा सकता है: खुला और बंद।
खुला (एंग्लो-अमेरिकन) नमूना बंधक समग्र रूप से देश की वित्तीय बाजार प्रणाली में शामिल हैं।
बंद किया हुआ (जर्मन) नमूना वित्तीय बाजार से बंधक ऋण देने की सापेक्ष स्वायत्तता मानता है।
बदले में, खुले मॉडल को एक-स्तरीय (अंग्रेजी, महाद्वीपीय) और दो-स्तरीय (अमेरिकी) में विभाजित किया जा सकता है।
बंधक ऋण देने का खुला मॉडल मानता है कि बंधक ऋण जारी करने के लिए उपयोग की जाने वाली धनराशि खुले वित्तीय बाजार से जुटाई जाती है, जिसमें निवेश संसाधनों के लिए प्रतिस्पर्धा में प्रवेश करना शामिल है।
बंद मॉडल इस तथ्य पर आधारित है कि क्रेडिट संसाधनों के स्रोत व्यक्तियों की बचत हैं जो उधारकर्ता के रूप में भी कार्य करते हैं।
बंद और खुले बंधक मॉडल दूसरे मानदंड में भी भिन्न होते हैं - उन शर्तों की प्रकृति जो एक बंधक ऋण जारी करने का निर्णय लेते समय संभावित उधारकर्ता के सामने रखी जाती हैं।
एक बंद मॉडल में, ये शर्तें प्रारंभिक (बचत) चरण में संभावित उधारकर्ता की भागीदारी और बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए एक निश्चित राशि का संचय हैं।
विदेशी अनुभव
बंद बंधक मॉडल का सबसे महत्वपूर्ण उदाहरण जर्मन "निर्माण बचत प्रणाली" है।
इसकी मुख्य विशेषताएं इस प्रकार हैं:
- 1) ऋण प्राप्त करना विशेष संस्थानों ("निर्माण निधि") में धन संचय के चरण से पहले होता है - भविष्य के आवास की लागत का लगभग 40%। संचय चरण में, नियमित जमा की तुलना में निवेशित निधियों पर कम ब्याज दर अर्जित होती है;
- 2) संचय चरण (5 से 10 वर्ष की अवधि) के पूरा होने के बाद, अवसर पैदा होता है: ए) आवास की लागत के लगभग 10% की राशि में राज्य सब्सिडी प्राप्त करने के लिए; बी) बाजार दरों की तुलना में कम ब्याज दर पर आवास की लागत के लापता हिस्से का भुगतान करने के लिए ऋण प्राप्त करना।
बंधक ऋण देने का बंद मॉडल वित्तीय बाजार की स्थिति से इसकी सापेक्ष स्वतंत्रता सुनिश्चित करता है (इस पर ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव का ऋण देने की शर्तों पर सीधा प्रभाव नहीं पड़ता है)। हालाँकि, यह बंधक ऋणों के लिए संसाधन आधार को काफी कम कर देता है, जो बंधक ऋण देने के पैमाने को प्रभावित करता है। इसके अलावा, कुछ परिस्थितियों में, उदाहरण के लिए, वाणिज्यिक बैंकों में जमा पर दरों में तेज और महत्वपूर्ण वृद्धि के साथ, इस बात से इंकार नहीं किया जा सकता है कि कुछ जमाकर्ता निर्माण निधि से अपना धन निकाल लेंगे, जिससे सिस्टम में संकट पैदा हो सकता है।
ग्राफ़िक रूप से, निर्माण बचत प्रणाली का योजनाबद्ध आरेख चित्र में दिखाए अनुसार प्रस्तुत किया जा सकता है। 11.2.
चावल। 11.2.
निर्माण बचत प्रणाली में एक स्पष्ट सामाजिक अभिविन्यास है। सबसे पहले, यह जनसंख्या की बचत को प्रोत्साहित करता है, और दूसरी बात, यह मुख्य रूप से युवा लोगों के लिए डिज़ाइन किया गया है जिनके पास आवास समस्या को हल करने के लिए एक निश्चित अवधि के लिए धन जमा करने का अवसर है।
बंधक ऋण का खुला मॉडल वित्तीय बाजार की सामान्य प्रणाली में एकीकृत है, जो एक ओर, ऋण देने के दायरे का विस्तार करने में मदद करता है, लेकिन दूसरी ओर, बंधक ऋण देने की संभावनाओं को राज्य पर महत्वपूर्ण रूप से निर्भर करता है। समग्र रूप से वित्तीय बाज़ार।
इस मॉडल के साथ, उधारकर्ता के लिए धन जमा करने की कोई अवधि नहीं है। इसके बजाय, खरीदी गई संपत्ति की लागत के 20-30% तक की राशि में आवास की खरीद के लिए उधारकर्ता द्वारा प्रारंभिक शुरुआती भुगतान की आवश्यकता पेश की जाती है और उधारकर्ता और संपार्श्विक की अधिक गहन जांच की जाती है। इस मॉडल के तहत जारी किए गए बंधक ऋणों पर दरें समग्र रूप से वित्तीय बाजार की स्थिति और ऋण हासिल करने के साधन के रूप में अचल संपत्ति की विशेषताओं के आधार पर निर्धारित की जाती हैं। वे निर्माण बचत प्रणाली की तुलना में स्वाभाविक रूप से अधिक हैं।
खुले बंधक ऋण मॉडल का एक ग्राफिकल योजनाबद्ध आरेख चित्र में दिखाया गया है। 11.3.
चावल। 11.3.
जहाँ तक खुले मॉडल की किस्मों का सवाल है, उनके बीच अंतर इस प्रकार हैं।
एकल स्तर (अंग्रेजी, महाद्वीपीय) नमूना यह मानता है कि बंधक ऋण जारी करने के लिए संसाधनों के स्रोत बंधक बैंक के स्तर पर बनते हैं, जो पारंपरिक तंत्र का उपयोग करके इसके लिए धन जुटाता है - इसके खातों में धन, इंटरबैंक ऋण, आदि। इस प्रणाली के तहत, केवल एक प्राथमिक बंधक बाजार है . इस मामले में, बंधक ऋण के संबंध में संबंध केवल दो संस्थाओं के बीच मौजूद हैं: बंधक बैंक - उधारकर्ता (एकल-स्तरीय मॉडल)।
दो स्तर (विस्तारित, अमेरिकी) नमूना यह प्रदान करता है कि प्राथमिक बंधक बाजार को द्वितीयक बाजार द्वारा पूरक किया जाता है, जिसमें बंधक बैंकों से पहले बंधक खरीदने वाले बंधक मध्यस्थों द्वारा जारी व्युत्पन्न प्रतिभूतियों का कारोबार किया जाता है। इस विकल्प में, जारी किए गए बंधक ऋणों के संबंध में संबंध उत्पन्न होते हैं: 1) बंधक बैंक और उधारकर्ता के बीच; 2) बंधक बैंक और बंधक मध्यस्थ के बीच।
संयुक्त राज्य अमेरिका में बंधक ऋण देने की तकनीक के लिए दो दस्तावेजों की उपस्थिति की आवश्यकता होती है:
- 1) ऋण समझौता (यह ऋण से संबंधित मुद्दों को रिकॉर्ड करता है: ऋण का आकार, भुगतान प्रक्रिया, दर);
- 2) बंधक समझौता (यह अचल संपत्ति प्रतिज्ञा की शर्तों, पार्टियों के अधिकारों और दायित्वों को निर्धारित करता है), जिसमें आवश्यक रूप से मुख्य दायित्व का संकेत होता है।
यह पृथक्करण बैंक को प्रदान किए गए ऋण को बेचने की अनुमति देता है, अर्थात। बंधक के द्वितीयक संचलन की संभावना प्रदान करता है, जिसके दौरान अन्य प्रतिभूतियाँ, जैसे बांड, जारी की जा सकती हैं।
यह अमेरिकी बंधक ऋण प्रणाली के बीच मुख्य अंतर है: व्यक्तिगत निवेशक और व्यक्तिगत उधारकर्ता के बीच सीधे संबंध का विच्छेद, जो छोटे और मध्यम आकार के निवेशकों और विश्वसनीय सहित बंधक ऋण देने के लिए महत्वपूर्ण धन को आकर्षित करना संभव बनाता है। संपार्श्विक, जो अचल संपत्ति है। साथ ही, ऋण प्रणाली के विकास के लिए एक महत्वपूर्ण शर्त जारी किए गए बंधक ऋणों के मानकीकरण का उच्च स्तर है ताकि उन्हें संभावित खरीदारों को पेश किए जा सकने वाले पूल में संयोजित किया जा सके।
अमेरिकी मॉडल में संपूर्ण बंधक ऋण देने की प्रक्रिया को तीन मुख्य चरणों में विभाजित किया जा सकता है: दीक्षा, मध्यस्थता, निवेश (चित्र 11.4)।
दीक्षा - एक बंधक बैंक (प्राथमिक ऋणदाता) द्वारा प्राथमिक बंधक ऋण जारी करने की प्रक्रिया, जिसमें संपार्श्विक के रूप में गिरवी रखी गई संपत्ति और ऋण समझौते के तहत दायित्वों को पूरा करने की उधारकर्ता की क्षमता दोनों का सत्यापन शामिल है।
मध्यस्थता - बंधक मध्यस्थों (द्वितीयक ऋणदाताओं) द्वारा बंधक, थ्रिफ्ट और वाणिज्यिक बैंकों से व्यक्तिगत बंधक ऋणों के पूल खरीदने और उन्हें शेयर बाजार में निवेशकों को बिक्री के लिए पेश की जाने वाली प्रतिभूतियों में परिवर्तित करने की प्रक्रिया।
निवेश - व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं द्वारा बिचौलियों द्वारा जारी की गई प्रतिभूतियों से आय प्राप्त करने के लिए अधिग्रहण और संचय की प्रक्रिया।
चावल। 11.4.
दो-स्तरीय बंधक ऋण मॉडल में शेयर बाजार के एक अलग बड़े खंड का गठन शामिल है - अचल संपत्ति-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए बाजार, जो बंधक ऋण देने के दायरे का महत्वपूर्ण रूप से विस्तार करना संभव बनाता है।
विदेशी अनुभव
बंधक ऋण का पैमाना और इसमें उपयोग किए जाने वाले मॉडल दो कारकों पर निर्भर करते हैं: रियल एस्टेट बाजारों का पैमाना और राष्ट्रीय वित्तीय बाजारों का पैमाना और विशिष्टता। इस प्रकार, संयुक्त राज्य अमेरिका में दो-स्तरीय बंधक ऋण मॉडल का प्रसार इस तथ्य के कारण है कि देश में पारंपरिक रूप से आवास का निजी स्वामित्व प्रचलित है, और वित्तीय प्रणाली का आधार स्टॉक क्षेत्र है, यूरोपीय देशों के विपरीत जहां बैंकिंग सिस्टम हावी है. इसी समय, संयुक्त राज्य अमेरिका में, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की हिस्सेदारी संपूर्ण ऋण प्रतिभूति बाजार का लगभग 25% है।
बंधक बाज़ार के विशाल पैमाने और शेयर बाज़ार में इसकी उच्च हिस्सेदारी का निश्चित रूप से नकारात्मक पहलू है। 2007-2008 में संयुक्त राज्य अमेरिका में उत्पन्न बंधक संकट एक ऐसा कारक बन गया जिसने न केवल अमेरिकी वित्तीय प्रणाली को हिलाकर रख दिया, बल्कि समग्र रूप से वैश्विक वित्त की स्थिति पर भी नकारात्मक प्रभाव डाला, जिससे रूसी वित्तीय बाजार प्रभावित हुआ (की संभावनाएं) विश्व बाज़ारों में निवेश संसाधनों को आकर्षित करना काफी कम हो गया, जिसमें गिरवी का क्षेत्र भी शामिल है)।
संकट का तात्कालिक कारण उधारकर्ताओं की मांगों में उल्लेखनीय कमी थी, और यह, बदले में, आवास बाजार की लंबी और टिकाऊ वृद्धि का परिणाम था। बढ़ती कीमतों के साथ उच्च बाजार विकास दर के कारण, उधारकर्ताओं से बंधक ऋण की मांग में वृद्धि हुई, जिन्होंने बंधक ऋण को आवास के आधुनिकीकरण और विस्तार के स्रोत के रूप में मानना शुरू कर दिया, जिसके बदले में वे एक नया बंधक ऋण प्राप्त कर सकते थे। दूसरी ओर, ऋण जारी करने वाले बैंकों के लिए, कीमतों में वृद्धि ने संपार्श्विक के मूल्य में वृद्धि के कारण ऋण चुकौती की अतिरिक्त गारंटी पैदा की, जिसने उन्हें बढ़ती अर्थव्यवस्था में उधारकर्ताओं के लिए आवश्यकताओं को कम करने के लिए प्रेरित किया।
16 जुलाई 1998 एन 102-एफजेड के संघीय कानून के अनुच्छेद 1 के खंड 1 के अनुसार "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" (कानून), अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा पर एक समझौते के तहत (बंधक समझौता), एक पक्ष बंधकदार, जो बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व का लेनदार है, को इस दायित्व के तहत देनदार के खिलाफ अपने मौद्रिक दावों की संतुष्टि दूसरे पक्ष की गिरवी अचल संपत्ति के मूल्य से प्राप्त करने का अधिकार है - गिरवीकर्ता, अधिमानतः पहले गिरवीकर्ता के अन्य लेनदार, संघीय कानून द्वारा स्थापित अपवादों के साथ।
विदेशी व्यवहार में बंधक ऋण व्यापक रूप से जाना जाता है। बंधक ऋण देने के वैश्विक मॉडल में मुख्य रूप से दो शामिल हैं:
- एकल-स्तरीय बंधक ऋण मॉडल (लेख देखें)। "विश्व बंधक ऋण मॉडल: एकल-स्तरीय मॉडल");
- दो स्तरीय बंधक ऋण मॉडल.
दो स्तरीय बंधक ऋण मॉडल में, बैंक उधारकर्ता को संपत्ति पर बंधक द्वारा सुरक्षित बंधक ऋण जारी करता है।
फिर बैंक, एक नियम के रूप में, एक राज्य बंधक एजेंसी को बंधक ऋण का दावा करने का अधिकार बेचता है - बंधक को मुख्य रूप से विकसित माध्यमिक प्रतिभूति बाजार के माध्यम से वित्तपोषित किया जाता है।
जारी बांड के मुख्य खरीदार मुख्य रूप से पेंशन फंड, निवेश फंड, बीमा कंपनियां आदि हैं।
इस प्रकार, दो-स्तरीय पुनर्वित्त मॉडल के साथ, बैंक विशेष संगठनों को बंधक बेचते हैं, जो उन्हें बंधक प्रतिभूतियों को जारी करने के लिए कवर के रूप में उपयोग करते हैं, और जुटाए गए धन के साथ, वे फिर से बैंकों से बंधक खरीदते हैं।
- क्या मोगिज और गिरवी एक ही चीज़ हैं?
इस मामले में, क्रेडिट पर खरीदी गई अचल संपत्ति, जिसका औपचारिक मालिक ऋण दायित्व के परिसमापन (पूर्ति) तक ऋणदाता है, उधारकर्ता के मौद्रिक दायित्वों की पूर्ति के लिए सुरक्षा के रूप में कार्य करता है।
मोगिज का सार प्रतिज्ञा की समाप्ति तक की अवधि के लिए ऋणदाता-बंधक के पक्ष में बंधक संपत्ति के शीर्षक के बंधककर्ता द्वारा औपचारिक हस्तांतरण है। इस मामले में, गिरवी रखी गई वस्तु के स्वामित्व का एक अस्थायी विभाजन होता है: मुख्य दायित्व की समाप्ति तक कब्जे और उपयोग के अधिकार, एक नियम के रूप में, गिरवीकर्ता के पास रहते हैं, और निपटान का अधिकार, औपचारिक "शीर्षक" अधिकार स्वामित्व का, गिरवीदार के पास चला जाता है।
बंधक की तुलना में मोगिद्झा का लाभ यह है कि किसी दायित्व को पूरा करने में विफलता की स्थिति में, ऋणदाता के प्रतिज्ञा अधिकार का प्रयोग करने की समस्या उत्पन्न नहीं होती है, क्योंकि मोगिद्झा समझौते के समय ही वह गिरवी रखी गई संपत्ति का औपचारिक मालिक बन जाता है। बल में।
हालाँकि बंधक का अनुवाद आमतौर पर रूसी में "बंधक" के रूप में किया जाता है, लेकिन ऐसा अनुवाद सशर्त है, क्योंकि मोगिडज़ बंधक से कुछ अलग है। मोगीजा योजना के अनुसार, एक पक्ष - देनदार - अपने दायित्व की पूर्ति सुनिश्चित करने के लिए कुछ संपत्ति का अधिकार दूसरे पक्ष - ऋणदाता - को हस्तांतरित करता है।
- रूस में दो स्तरीय मॉडल का अनुप्रयोग
रूस में, सबसे कुशल प्रणालियों पर आधारित बंधक बाजार बनाने के प्रयासों को सफलता नहीं मिली है। रूस में, आवासीय बंधक ऋण देने के एक सरल मॉडल के विकास को बढ़ावा देना समझ में आता है जो इसके लिए सबसे उपयुक्त है।
बाजार संगठन की दो-स्तरीय योजना राज्य की गारंटी पर आधारित होनी चाहिए; हाउसिंग मॉर्गेज लेंडिंग एजेंसी ओजेएससी (एएचएमएल) को बजट के पैसे से बनाया गया था, जो बंधक ऋणों की दो-स्तरीय प्रणाली विकसित और कार्यान्वित करती है (8 सितंबर, 2004 के रूसी संघ की सरकार का संकल्प संख्या 462 "के प्रावधान पर") आवासीय बंधक ऋण देने के लिए खुली संयुक्त स्टॉक कंपनी "एजेंसी" के उधार के लिए रूसी संघ की एक राज्य गारंटी)।
बैंक उधारकर्ता को बंधक ऋण जारी करता है, ऋण एएचएमएल बैंक से खरीदा जाता है, और उधारकर्ता बैंक के साथ ऋण का भुगतान करता है। एएचएमएल केवल उन्हीं बैंकों से बंधक खरीदता है जो एएचएमएल के मानकों के अनुसार बंधक ऋण जारी करते हैं। एएचएमएल केवल 15% प्रति वर्ष की दर से रूबल में ऋण जारी करने और चुकाने का प्रावधान करता है। इस मामले में, न्यूनतम ऋण अवधि 1 से 20 वर्ष तक होनी चाहिए, और प्रारंभिक एकमुश्त भुगतान मूल्यांकन तिथि के अनुसार खरीदे गए आवास की लागत का कम से कम 30% होना चाहिए। दर बहुत कम है, लेकिन अभी तक एएचएमएल बनाने का विचार पूरी तरह से लागू नहीं किया गया है।
रूस में दो स्तरीय बंधक ऋण प्रणाली की शुरूआत से कई मूलभूत समस्याओं का सामना करना पड़ेगा, उदाहरण के लिए:
- विकसित प्रतिभूति बाज़ार का अभाव;
- द्वितीयक बाजार में बंधक दायित्वों की तरलता;
- बैंकों को दीर्घकालिक सस्ते ऋण संसाधन उपलब्ध कराना।
- एक रियल एस्टेट बाज़ार जिसमें बंधक ऋण देने में भाग लेने के लिए आवश्यक विशेषताएं हों;
- बंधक ऋणों के लिए प्राथमिक बाजार, एक दूसरे के साथ संबंधित दायित्वों में प्रवेश करने वाले लेनदारों और देनदारों की गतिविधियों की समग्रता को कवर करता है, जिसमें देनदार (बंधककर्ता) निष्पादन की एक विधि के रूप में प्रदान करता है, और लेनदार (बंधक) अचल संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में स्वीकार करता है;
- बंधक ऋणों के लिए द्वितीयक बाजार, जो बंधक और बंधक ऋणों के तहत अधिकारों के हस्तांतरण (पहले से जारी बंधक ऋणों की बिक्री) के साथ-साथ जारी बंधक ऋणों के पुनर्निवेश को सुनिश्चित करता है। द्वितीयक बाजार प्राथमिक बंधक बाजार में उधारदाताओं और बंधक-समर्थित प्रतिभूति बाजार में निवेशकों के बीच की कड़ी है, जो निवेशक निधियों को जमा करता है और बंधक ऋणों में वित्तीय प्रवाह (बॉन्ड जारी करने और शेयर बाजार पर उनके प्लेसमेंट के माध्यम से) को निर्देशित करता है।
एक बंधक एक क्रेडिट संस्थान से ऋण प्राप्त करते समय अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा है, जो ऋणदाता (बंधककर्ता) को गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य की कीमत पर देनदार (बंधककर्ता) के खिलाफ दावों की अधिमान्य संतुष्टि का अधिकार देता है। गिरवीकर्ता द्वारा ऋण चुकाने के दायित्व को पूरा करने में विफलता की स्थिति में, गिरवीदार प्राथमिकता क्रम में (अन्य लेनदारों की तुलना में) गिरवी रखी गई संपत्ति की बिक्री के माध्यम से मुआवजा प्राप्त करने का अधिकार प्राप्त करता है।
एक शुद्ध बंधक (संपार्श्विक के रूप में अचल संपत्ति के साथ किसी भी उद्देश्य के लिए ऋण) और एक लक्ष्य बंधक (अचल संपत्ति की खरीद के लिए एक ऋण, जो संपार्श्विक का विषय होगा) है।
संपार्श्विक वस्तु और ऋण देने वाली वस्तु के संयोजन के लिए विभिन्न विकल्प हैं: एक ही आवास द्वारा सुरक्षित आवास निर्माण के लिए ऋण; भूमि भूखंड द्वारा सुरक्षित आवास निर्माण के लिए ऋण; आवास आदि द्वारा सुरक्षित भूमि की खरीद के लिए ऋण। आवास के लिए संपार्श्विक के रूप में, उधारकर्ता का एक और (अतिरिक्त) रहने का स्थान, या एकमात्र स्थान जिसमें वह रहता है, प्रदान किया जा सकता है।
रूस में आवास बंधक ऋण प्रणाली के विकास के वर्तमान चरण की विशिष्ट विशेषताएं हैं:
संकट के परिणामस्वरूप आवास निर्माण में गिरावट;
ऋण पोर्टफोलियो की निम्न गुणवत्ता, गैर-भुगतान की उच्च दर;
बंधक ऋणों पर ब्याज दरों में वृद्धि;
पहले जारी किए गए ऋणों पर समझौतों की शर्तों में संशोधन।
आमतौर पर, बंधक बाज़ार में परिचालन दो चरणों में किया जाता है। पहले चरण में, जिसे प्राथमिक बाज़ार कहा जाता है, अचल संपत्ति के बदले ऋण प्रदान किया जाता है। चूँकि बैंक लंबी अवधि के लिए और अपेक्षाकृत कम ब्याज दर पर ऋण प्रदान करते हैं, इसलिए उनके पास उपलब्ध नकदी संसाधनों की मात्रा में कमी होती है जो दैनिक गतिविधियों को पूरा करने के लिए आवश्यक होती हैं। लंबे समय से दिया गया पैसा कम से कम समय में वापस कैसे प्राप्त किया जाए, इस प्रश्न को जारी किए गए ऋणों के पुनर्वित्त की समस्या कहा जाता है। इस समस्या को हल करने के लिए, एक द्वितीयक बंधक बाज़ार उभर रहा है।
ऋण पुनर्वित्त की मुख्य विधियाँ या तो किसी बैंक द्वारा किसी विशेष संगठन को जारी किए गए बंधक ऋण के तहत अधिकारों का पूर्ण असाइनमेंट, या बैंक द्वारा स्वयं प्रतिभूतियों का मुद्दा है जिसने ऋण जारी किया है, जबकि इस ऋण पर दावा छोड़ दिया है। तुलन पत्र। उदाहरण के लिए, तीसरे पक्ष को बंधक के तहत दावों का असाइनमेंट।
बंधक ऋणों को पुनर्वित्त करने की विधि के आधार पर, बंधक ऋण देने के बुनियादी मॉडल बनाए गए - दो-स्तरीय (शास्त्रीय) और एक-स्तरीय, जिन्हें उन देशों के नाम से भी बुलाया जाता है जहां उन्हें सबसे बड़ा विकास प्राप्त हुआ है।
1. बंधक प्रणाली को व्यवस्थित करने का क्लासिक (दो-स्तरीय) मॉडल संयुक्त राज्य अमेरिका में बनाया और सबसे अधिक विकसित किया गया था। अमेरिकी सरकार की पहल पर, विशेष सरकारी संरचनाएँ बनाई गईं जो बैंकों द्वारा जारी बंधक ऋणों का बीमा करती थीं। यह तथाकथित है एक अमेरिकी बंधक ऋण योजना जिसमें बैंकों द्वारा जारी बंधक विशेष रूप से निर्मित बंधक एजेंसियों को सौंपे जाते हैं। बदले में, वे व्यक्तिगत ऋण पैकेज करते हैं, गठित पैकेज (पूल) के विरुद्ध बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी करते हैं, उन्हें शेयर बाजार में बेचते हैं, फिर से बैंकों से ऋण खरीदते हैं, आदि।
2. बंधक ऋण देने के शास्त्रीय मॉडल के विपरीत, एकल-स्तरीय मॉडल के साथ, बंधक ऋण जारी करने वाला बैंक स्वतंत्र रूप से बांड-प्रकार की प्रतिभूतियां जारी करता है, एक ओर, जारी बंधक ऋण द्वारा सुरक्षित, और दूसरी ओर, ऋण प्राप्त करने के लिए उधारकर्ताओं द्वारा गिरवी रखी गई अचल संपत्ति द्वारा। इस मॉडल को जर्मन बंधक मॉडल भी कहा जाता है। पश्चिमी यूरोपीय देशों में एकल-स्तरीय प्रणाली अधिक आम है। अमेरिकी के विपरीत, इसका गठन किसी सरकारी निर्णय के कारण नहीं, बल्कि यूरोपीय क्रेडिट प्रणाली के प्राकृतिक विकास की प्रक्रिया में हुआ था।
रूस में, दो स्तरीय बंधक ऋण मॉडल को आधार के रूप में अपनाया जाता है। यह आवास बंधक ऋण प्रणाली के विकास के लिए अपनाई गई अवधारणा में परिलक्षित होता है।
