Двустепенна система за ипотечно кредитиране. Модели на ипотечно кредитиране. Фактори, определящи избора на ипотечна схема

Има два основни модела на ипотечно кредитиране. Нека разгледаме всеки от тях поотделно. Като начало, нека се съсредоточим върху американския модел, тъй като на негова основа се организират моделите на ипотечно кредитиране в Русия.

Американски модел на ипотечно кредитиране

Първият е двустепенен, наричан още „американски модел“. Основава се предимно на вторичния пазар за обезпечени с ипотека ценни книжа. Същността на американския модел на ипотечно кредитиране може да се характеризира по следния начин:

1) Търговска или държавна банка отпуска ипотечен заем на кредитополучателя при условие, че той се задължава да превежда фиксирана сума на банката всеки месец в рамките на определен договорен период. Това задължение на кредитополучателя е обезпечено с обезпечение на закупения имот.

2) След отпускане на заема, банката продава заема на една от специализираните агенции за ипотечно кредитиране, като едновременно с това прехвърля към нея задълженията по обезпечението. Агенцията незабавно възстановява на банката средствата, издадени на кредитополучателя, и в замяна изисква получените месечни плащания за изплащане на дълга (с изключение на печалбата (маржа) на кредитната институция) да бъдат преведени на агенцията.

3) Ипотечните агенции, след като закупят определен брой ипотечни заеми от банките, ги формират в пулове и на базата на всеки създават нови ценни книжа, източник на плащания за които са плащания от кредитополучатели. Тези плащания вече не се гарантират от ипотека на недвижим имот, а от ипотечна агенция, действаща като юридическо лице. Ипотечните агенции продават обезпечени с ипотека ценни книжа на фондовите пазари, в резултат на което тяхната печалба, както и печалбата на банките, е марж. 8, стр.34

Германски ипотечен модел

Вторият модел на ипотечно кредитиране е едностепенният „немски модел“, който е автономен и балансиран ипотечен модел и се основава на системата на функциониране „спестовно-заемна“. Тази система е изградена по типа на немските „частни строителни спестовни каси” - Bausparkasse или - American Savings & Loans, или - френската Livret Epargne Logement. С този модел инвеститорите имат възможност да натрупат (натрупването става в сметка в спестовна банка) определена необходима вноска за закупуване на къща или апартамент (може да бъде 30-50% от цената) и след това да получат ипотечен кредит за липсващата сума. В същото време всички налични парични средства, натрупани от вложителите, и техните собствени средства могат да се използват само за извършване на законови дейности, тоест за издаване на ипотечни заеми.

Модел на ипотечното кредитиране в Русия 13, стр.58

Механизмът на функциониране на действащата в момента система за ипотечно кредитиране в Русия може да бъде представен под формата на следните етапи на ипотечното кредитиране:

1) Предварителен етап (на този етап на клиента се обясняват основните условия на кредита и се предоставя списък с документи, необходими за получаване на кредит);

2) Събиране и проверка на предоставената информация за клиента и обезпечението;

3) Оценява се вероятността за погасяване на заема;

4) Етап на вземане на решение за заем (определят се сумата, процедурата за погасяване, срокът, лихвеният процент);

5) На този етап се сключва договор за заем;

6) Обслужване на кредити;

7) Приключване на кредитна сделка.

На фигура 1, представена по-долу, ипотечният модел е показан в схематична форма.

Фигура 1 - Диаграма на модела за ипотечно кредитиране 11, стр. 16

Нека разгледаме по-подробно модела на ипотечното кредитиране в Русия.

По време на предварителния етап кредитополучателят трябва да се запознае с цялата необходима информация за кредитора, условията на ипотечния кредит, правата и задълженията, които възникват при сключване на кредитна сделка.

Освен това, след обяснение на условията за кредитиране на кредитополучателя, служителите на кредитната институция определят максималния възможен размер на средствата, които банката може да предостави на кредит, съгласуват процедурите за кредитиране и процедурите за плащане, изготвят приблизителна оценка на разходите на кредитополучателя и попълнете заявление за кредит. Това твърдение се счита от кредитора за един от най-важните източници на информация за потенциален клиент.

В Русия и по света има златно банково правило, чиято същност е следната: кредитополучателят трябва да харчи не повече от 30% от личния си месечен доход за месечно изплащане на заема. Ако този дял е по-голям (40-60%), то такъв заем става рисков. Ето защо банката оценява размера на кредита, който може да предостави, въз основа на доходите на кредитополучателя.

Ако решението за ипотечния кредит е положително, кредитополучателят и банката сключват договор за кредит за закупуване на избран, предварително договорен жилищен имот. Договорът за ипотека съдържа информация за предмета на ипотеката, нейната оценка, същност, както и информация за размера и времето на изпълнение на задължението, което е обезпечено с ипотеката. Трябва да се има предвид, че не се допускат ипотеки върху къщи и апартаменти, които са държавна или общинска собственост.

След сключване на договор за ипотечен кредит, търговските банки обикновено изискват от кредитополучателя авансово плащане, чийто размер може да варира в зависимост от условията на ипотечната програма. В същото време банките кредитори са заинтересовани тази първоначална вноска да е възможно най-голяма, тъй като колкото по-голяма е вноската, толкова по-малък е рискът на сделката.

Освен това, както в американския модел на ипотечно кредитиране, задълженията на кредитополучателите, обезпечени с обезпечението на закупения недвижим имот, се формализират под формата на ипотеки, пуловете от които се продават на ипотечни агенти, които формират ипотечно покритие на обезпечени с ипотека ценни книжа. Също така търговските банки, които отговарят на изискванията на Банката на Русия, могат сами да формират ипотечно покритие и да издават обезпечени с ипотека ценни книжа.

Сравнителният анализ на различни модели на жилищно ипотечно кредитиране, работещи в чужбина, ще ни позволи да идентифицираме най-подходящите подходи за организиране на система за жилищно ипотечно кредитиране за съвременна Русия.

Основните модели на системата за жилищно ипотечно кредитиране в чужбина в момента са: пресечен-отворен модел; разширено отворен модел (американски) модел на балансирана автономия (немски).

Тъй като идентифицирането на тези модели е условно, те могат да функционират едновременно в една държава. Всеки модел на организиране на система за жилищно ипотечно кредитиране включва определен набор от основни елементи.

Най-простата система трябва да се счита за пресечен отворен модел на ипотечно кредитиране (Фигура 2) 12, стр. 16. Същността на този модел е следната. Банките издават ипотечни заеми, обезпечени с недвижими имоти, включително жилищни имоти, и въз основа на получения пул от ипотеки издават свои собствени ценни книжа - ипотечни листове. Продажбата на ипотечни записи осигурява на банките попълване на „дългосрочни“ парични ресурси за издаване на допълнителни заеми. По този начин ипотечните кредити се рефинансират, като се гарантира балансът на активите и пасивите на банката във времето

Фигура 2 - Схема на пресечена отворена система за ипотечно кредитиране

Вторият от най-разпространените в световната практика модели на ипотечно кредитиране на недвижими имоти – американският – предполага наличието на развит вторичен пазар на ипотечни кредити (Фигура 3) 12, с.16.

Същността на модела е, че средствата за рефинансиране на ипотечните кредити се набират от кредиторите от борсата чрез посредници. Основно в този модел е разделянето на субектите на кредитор и инвеститор.

Фигура 3 - Схема на разширено отворен модел на ипотечно кредитиране

Основната отличителна черта на балансирания модел на автономия е спестовно-заемният принцип на неговото функциониране (Фигура 4) 12, стр.16. Формирането на кредитен ресурс се извършва за сметка на спестяванията на инвеститорите, които желаят да получат ипотечен жилищен кредит в бъдеще. Същността на немския модел на жилищно ипотечно кредитиране е да създаде затворен ипотечен финансов пазар. Формира се около специализирани спестовни и ипотечни институции

Фигура 4 - Диаграма на модела на балансирана автономия

Основните характеристики на представените модели са отразени в следващата таблица

Таблица 1 - Характеристики на различни модели на ипотечно кредитиране

Сравними параметри	Frustum-отворен модел	Разширено отворен модел	Модел на балансирана автономия
Страни на разпространение	Източна Европа, Англия, Испания, Дания и др.	САЩ и други развити страни	Германия, Франция, Австрия, Испания, Чили, Тайланд, Чехия и др.
Принцип на работа	Пазар (зависи от общото състояние на финансовия и кредитен пазар на страната)	Спестявания и заеми (самостоятелен модел)
Източници на привличане на кредитни ресурси	Собствени и привлечени средства на банките	Ипотечни ценни книжа, търгувани на вторичния пазар, както и собствени и привлечени средства на банките	Жилищни спестявания и спестявания по жилищни договори на бъдещи кредитополучатели, както и собствени и заемни средства на банките
Основни кредитори	Универсални и ипотечни банки	Ипотечни и спестовни банки	Ипотечни банки, специализирани спестовни каси (спестовни каси и строителни спестовни каси)
Формат за държавна подкрепа	Не е дефинирано	Рефинансиране на кредити по време на криза	Субсидии за строителни спестявания

Простотата на организиране на функционирането на пресечения отворен модел определя широкото му използване в света, особено в развиващите се страни. Въпреки това, недостатъците на модела (зависимост от пазарното ниво на лихвените проценти, липса на строги стандарти, ограничен брой привлечени кредитни ресурси) възпрепятстват неговото развитие в Русия.

От втората половина на 90-те години в Русия се правят опити за развитие на американския модел на ипотечно кредитиране като национален ипотечен модел. Въпреки това, поради редица причини (предимство на чужди източници на финансиране, недостатъчна държавна подкрепа), двустепенният модел на практика преустанови своето развитие и сега отстъпи място на континенталния едностепенен модел, който по време на кризата се превърна в да бъде по-стабилен поради редица предимства: пълна независимост от финансовия пазар; намален кредитен риск; наличие на заеми за значителна част от населението

Има сериозни пречки за функционирането на ипотечната спестовна система в Русия: няма законодателна основа за функционирането на строителните спестовни банки; Запазва се масовото недоверие на населението към финансовите институции, в условията на висока инфлация и растящи цени спестяванията се обезценяват, поради което покупката на апартамент по този модел се отлага за все по-късна дата2, с.16.

По този начин, сравнявайки положителните и отрицателните характеристики на всеки от моделите, ние анализирахме възможностите за тяхното използване в Русия. Би било рационално да се ръководим от общите принципи за изграждане на система от масови „пазарни“ ипотеки, като се вземат предвид националните характеристики на Русия. В същото време е необходимо да се започне с укрепване на институциите на доверие в системата за жилищно строителство (повишаване на отговорността на разработчиците, гарантиране на правата на акционерите, спазване на сроковете за въвеждане в експлоатация, фиксиране на цената доколкото е възможно и други аспекти) , разработване на механизмите за социални ипотеки и повишаване на нивото на държавните гаранции и едва след това - формирането (активирането) на независими кредитни и финансови ипотечни институции.

Ипотечният пазар по света работи в две посоки: издаване на заеми и рефинансиране. Уникалността на този пазар се състои в това, че той е връзка между два огромни икономически важни сегмента: пазара на недвижими имоти и финансовия пазар. Днес в световната практика има много инструменти за ипотечно кредитиране, както и няколко механизма, чрез които кредитните институции рефинансират емитираните средства, например: издаване на ипотечни ценни книжа, създаване на ипотечни взаимни фондове или техни аналози, препродажба на пулове от ипотеки.

Системата за ипотечно кредитиране означава създаването на подходящи институции и доказани механизми, които да гарантират възможността за ефективно ипотечно кредитиране.

За да се формира последователна и ефективно функционираща система за ипотечно кредитиране, на първо място е необходима функционираща система от институции за ипотечно кредитиране, включително банки и други институции за ипотечно кредитиране, които пряко извършват операции по ипотечно кредитиране. Ефективността на тази система до голяма степен зависи от степента на развитие на инфраструктурата, включително система за регистриране на оборота на недвижими имоти, система за професионална оценка на стойността на недвижими имоти, застрахователни компании, както и институции, организиращи дейности на вторичния пазар. за ипотечни кредити и някои други елементи.

При поставянето на задачата за създаване на холистична пазарна система за жилищно ипотечно кредитиране, фокусирана предимно върху използването на ефективни стандартни финансови механизми, е необходимо да се вземе предвид възможността за използване на схеми за жилищно финансиране, насочени към използване на местни ресурси и отразяващи спецификата на отделни региони. В преходните условия на формиране и създаване на система за жилищно ипотечно кредитиране, такива схеми могат да помогнат за решаването на жилищния проблем на определена част от населението, въпреки че поради ограничените местни ресурси и фокусирането им върху регионалните характеристики, мащабът на тяхното прилагане е ограничен 19, с.55.

Основната цел е да се създаде работеща система за предоставяне на достъпни жилища на руски граждани със средни доходи, основана на пазарните принципи за закупуване на жилища на жилищен пазар, свободен от монополизъм, за сметка на собствени средства на гражданите и дългосрочни ипотечни заеми.

Ипотечните отношения имат огромен потенциал, който не се реализира напълно в жилищния сектор, въпреки че тези отношения са ефективното средство, което ни позволява да решим редица належащи проблеми:

1) осигуряване на дългосрочна и силна интеграция на пазара на недвижими имоти и финансовия пазар;

2) осигурява щадящ режим за придобиване на жилища от гражданите;

3) увеличаване на инвестиционната активност в капиталното строителство.

В зависимост от цената на жилището, източниците на средства, платежоспособността и категорията (като се вземат предвид правата на обезщетения) на гражданите, които искат да подобрят условията си на живот, се разграничават няколко жилищни стратегии:

стратегия, предназначена да предоставя държавни субсидии и подпомагане на предприятията;

смесена стратегия, основана на използването на държавни субсидии и собствени средства на гражданите;

пазарна стратегия, фокусирана главно върху собствените средства на гражданите.

Дейностите на субектите на ипотечния пазар, предимно граждани-кредитополучатели и банки-кредитори, особено по време на формирането и развитието на системата за жилищно ипотечно кредитиране, са практически невъзможни без специални мерки за общинска подкрепа.

Територията като цяло печели от въвеждането на административната рамка за системата за ипотечно кредитиране. Общинските власти стимулират процеса на жилищно строителство и следователно растежа на данъчните приходи, но в същото време минимизират рисковете си, като получават или нов апартамент, или апартамент за повторно обитаване, ако гражданинът не спази условията на заема за нуждите на града.

В момента предлаганите от банките заеми за покупка на жилище са достъпни за ограничен кръг хора. Създаването на система за ипотечно кредитиране с вградени правни и икономически механизми за ограничаване на рисковете и мобилизиране на финансови ресурси може значително да намали цената на ипотечните кредити и да ги превърне в ефективно средство за решаване на жилищния проблем на руските граждани.

Развитието на жилищното ипотечно кредитиране на населението като интегрална система, от една страна, и като неразделна част от пазарната икономика, от друга, трябва да се гради на следните основни принципи:

1) При създаването на система за жилищно ипотечно кредитиране в Русия е необходимо да се вземе предвид съществуващият международен опит. В същото време трябва да се изхожда от руските макроикономически условия и законодателна рамка и да се вземе предвид фактът, че руското население все още е предпазливо от ситуацията на дългосрочна зависимост от банката кредитор за ипотечно кредитиране.

2) Едно от основните изисквания е да се осигури достъпност на ипотечните кредити за групи от населението не само с високи, но и със средни доходи. В същото време системата трябва да бъде пазарна, а не субсидирана и напълно прозрачна и разбираема за всички участници в процеса на ипотечно кредитиране.

3) Предпоставка е постоянното развитие на системата, разчитане на ефективното използване на привлечения финансов ресурс на граждани, търговски банки кредитори, инвеститори, а не на финансиране от държавния бюджет.

4) Системата за жилищно ипотечно кредитиране трябва да бъде възпроизводима във всеки регион на страната. Темпът и мащабът на прилагане на ипотечните кредити в определени региони се определят не толкова от субективни фактори за наличието или липсата на политическа воля сред регионалното ръководство, а от обективната икономическа ситуация, наличието на ефективно търсене на жилища и неговото предлагане.

5) Специално изискване е многовариантност, отвореност на системата.

6) Изключително важен аспект от държавната политика, насочена към развитие на ипотечното кредитиране, е формирането на макроикономически условия и институционална среда, които допринасят за увеличаване на достъпността на ипотечните кредити за кредитополучателите. Това се отнася до набор от мерки за контрол на нивото на инфлацията, динамиката на обменния курс на рублата, намаляване на лихвените проценти, преструктуриране на банковата система и развитие на регулаторната рамка.

7) Решаването на жилищния проблем и координирането на дейностите на всички субекти на жилищния пазар до голяма степен зависи от дейността на изпълнителната власт на всички нива. В това отношение нараства ролята на регионалните и местните власти на етапа на създаване на система за ипотечно кредитиране. 20, стр.118

Формирането и прогресивното развитие на системата за дългосрочно ипотечно кредитиране е възпрепятствано от редица проблеми: несъвършено законодателство; неефективност на системата за вписване на права върху недвижими имоти и сделки с тях в съдебните институции; недостатъчно развитие на оценителския и застрахователния бизнес; липса на специализирани ипотечни банки; висока цена на кредитните ресурси от търговските банки; липса на вторичен ипотечен пазар (ипотечни кредити); високи нива на рефинансиране; липса на ефективни механизми за ограничаване на банковите рискове и покритие от държавни агенции; висока цена на заемите за кредитополучателя; ниски доходи на по-голямата част от населението в сравнение с цената на жилищата; липса на бюджетни средства за жилищно субсидиране на социално слаби граждани, което би намалило кредитната тежест при закупуване на жилище; несъвършено данъчно облагане, недостатъчни стимули за гражданите да инвестират в жилища.

Експертите предлагат следните основни насоки за решаване на тези проблеми:

1) Подобряване на законодателната и регулаторната рамка, която гарантира изпълнението на задълженията при ипотечното кредитиране, предимно по отношение на създаването на ясна процедура за възбрана върху предмета на ипотека и изгонване на неизпълнение на заем от ипотекирано жилище;

2) Създаване и прилагане на универсален механизъм за осигуряване на притока на дългосрочни финансови ресурси;

3) Данъчни стимули за гражданите – получатели на ипотечни кредити, от една страна, и търговските банки – ипотечни кредитори и инвеститорите, които предоставят рефинансиране на търговските банки – кредитори – от друга;

4) Създаване на равни условия за свободна конкуренция между субектите на ипотечния пазар;

5) Създаване на механизми за социална защита на кредитополучателя в случай на неправомерни действия на банките кредитори, както и за социалната му адаптация по време на процедурата по изваждане поради невъзможност за изплащане на изтеглен по-рано ипотечен кредит;

6) Прецизиране на нормативната уредба, регламентираща дейността на кредитните институции по предоставяне и обслужване на дългосрочни ипотечни кредити, както и тяхното рефинансиране;

7) Формиране на нормативна база за използване на нови финансови инструменти (ценни книжа) с цел привличане на дългосрочни ресурси в тази област.

Освен това е необходимо да се предвидят редица специални жилищни предимства за банките, занимаващи се с ипотечни дейности. Доста ефективна мярка би могло да бъде въвеждането на процедура, при която банките, които откриват жилищни депозити и предоставят ипотечни кредити, имат възможност да намалят облагаемите печалби с размера на издадените дългосрочни жилищни кредити или да прилагат освобождаване от данък върху печалбите, получени от ипотечни кредити. Освен това, според експерти, нормите на задължителните резерви, депозирани от банката в Централната банка на Руската федерация за средства, получени за жилищни депозити, трябва да бъдат освободени от резервиране или намалени. 16, стр.71

Привличането на външни ресурси за жилищно ипотечно кредитиране е затруднено от високо ниво на риск. В тези условия държавата трябва да направи всичко възможно да улесни привличането на средства за обновяване и създаване на ДМА. На практика се получава обратното. Пазарът на държавни ценни книжа поглъща финансови ресурси и ги оскъпява непосилно, данъците неоправдано увеличават инвестиционните разходи.

Считаме, че конкретната подкрепа от държавните органи по отношение на системата за жилищно ипотечно кредитиране може да се изрази в следните форми:

1) Придаване на общински статут на системата за жилищно ипотечно кредитиране;

2) Приоритетно разпределяне на обекти за разработка (без допълнителни условия) за внедряване на системата;

3) Премахване или значително намаляване на финансовата тежест за участниците в системата чрез намаляване на разходите за инфраструктура и други ползи;

4) Отпускане от федералния, градския или местния бюджет на безплатни субсидии за изграждане или закупуване на жилища;

5) Предоставяне на гражданите на преференциални условия за кредитиране;

6) Приемане на регламенти за кредитиране на обезпечение (на местно ниво), при които общинските власти действат като гарант за заеми за изпълнение на проекти с голямо въздействие, ако тези проекти съответстват на приоритетни области на градско развитие и кредитополучателят отговаря на установените критерии ;

7) Емитиране на общински ценни книжа, които, наред с осигуряването на притока на средства към програмите за развитие, могат да бъдат предмет на обезпечение за обезпечаване на привлечени от инвеститори кредити за реализиране на необходимите на града проекти;

8) Издаване на облигационни заеми, обезпечени със земя и недвижими имоти.

В сегашните условия, когато се предприемат мерки за стабилизиране на икономиката и реформиране на кредитния и финансовия сектор, формирането на система за жилищно ипотечно кредитиране се превръща в една от приоритетните области на държавната политика. Неслучайно правителството на Руската федерация одобри Концепцията за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране. Той е насочен към създаване на система за ефективно и широкомащабно дългосрочно ипотечно кредитиране на населението. Основната задача на държавата в Концепцията е създаването на законодателна рамка и нормативно регулиране на процеса на ипотечно кредитиране с цел намаляване на финансовите рискове и повишаване на достъпността на жилищата. Заедно с концепцията и постановлението на правителството на Руската федерация беше одобрен план за изготвяне на проекти на регулаторни правни актове за осигуряване на развитието на системата за жилищно ипотечно кредитиране в Руската федерация. Съвсем очевидно е, че настоящата законодателна рамка не е достатъчно пълна и има вътрешни противоречия, което по-специално пречи на банките да участват ефективно в ипотечното кредитиране. Приетата резолюция премахва много пречки пред развитието на ипотечните кредити.

Модел на едностепенно ипотечно кредитиранеоперира в редица развити западни страни като Дания, Германия, Франция. При модел на ипотечно кредитиране на едно ниво, за разлика от , функциите на кредитор и инвеститор се изпълняват от едно лице, тоест банката емитент, която независимо издава и продава ценни книжа.

Тази схема за ипотечно кредитиране също се нарича немски модел. Той стана широко разпространен в Европа и също започна да се използва в развиващите се страни.

В Германия натрупването на средства за закупуване на жилища и издаването на ипотечни кредити се извършва от специализирани кредитни институции, строителни и спестовни банки. Тоест кредитирането на физически лица се извършва чрез привличане на средства от самите граждани.

Физическо лице отваря спестовна сметка в касата и спестява пари в нея до определено ниво, около 50% от цената на жилището. След което получава преференциален заем за липсващата сума и прехвърля придобития имот на кредитната институция като обезпечение до пълното изплащане на заема. Заслужава да се отбележи, че кредитополучателят получава и държавна субсидия от 10%.

При модел на ипотечно кредитиране на едно ниво кредиторите по правило са специално създадени кредитни организации -.

Рефинансирането на заема става по два начина:

• първо, чрез издаване на ценни книжа (по-специално ипотечни облигации) на базата на пулове от ипотеки, което се извършва от самите банки, като впоследствие продават ценните книжа (по-специално ипотечни облигации) на фондовия пазар на различни инвеститори;
• второ, чрез продажба на ипотеки, организирани или неорганизирани в пулове и предоставени от банката на първичния пазар на ценни книжа.

За първичния пазар на ипотечно кредитиране такива транзакции са транзакции:

• за издаване на кредити (заеми);
• залог на недвижими имоти;
• при възбрана на заложеното имущество и продажбата му в случай на неправилно изпълнение или неизпълнение на задълженията на кредитополучателя;
• за застраховка на обезпечението.

За вторичния пазар на ипотечно кредитиране такива сделки включват емитиране на дялови ценни книжа, обезпечени с ипотечни активи, и сделки за тяхното пласиране.

Ипотечните ценни книжа се издават от самата банка. Банката, издала ипотечния заем (специализирана организация за ипотечно кредитиране), самостоятелно рефинансира ипотечните заеми чрез издаване на облигационни ценни книжа - ипотечни листове.

Ипотечните записи, за разлика от обикновените облигации, имат специално обезпечение - имущество, вписано в специален регистър - ипотечни кредити.

Дейността на ипотечните банки е строго контролирана от държавата и органите за банков надзор.

Характеристиките на едностепенния модел в сравнение с двустепенния също са:

• относителната евтиност на неговата организация и контрол;
• липса на необходимост от застраховане на кредитни и финансови рискове;
• без разходи за плащане на агентски такси към банките, обслужващи кредитите, което намалява цената на кредита за ипотекарите.

Отличителни черти на немския модел - базиран на спестовна система от американския модел - базиран на система на вторичен пазар за ипотечни ценни книжа, са показани в таблицата.

Сравними параметри	немски модел	американски модел
Цената на ресурсите, привлечени от банката	Под пазара	пазар
Получаване на заем	След преминаване на етапа на спестяване	Веднага след контакт с банката
Форма на привлечените ресурси	Спестовни (депозитни) сметки	Ипотечни ценни книжа
Основна форма на държавна подкрепа	Премиални плащания по депозити	Държавни гаранции за ипотеки
Обеми на кредитиране	Ограничен от размера на спестяванията	Ограничен от платежоспособността на кредитополучателя
Постоянно	На 1-ви етап по време на формирането на пазарната система
Условия на заема	8-10 години	От 15 до 30 години
Размер на кредита	до 45% от стойността на апартамента	До 100% от стойността на апартамента

Трябва да се признае, че от гледна точка на икономическия прогрес класическият американски модел се оказва най-ефективен. Благодарение на препродажбата на издадени кредити и развития пазар на ипотечни ценни книжа, нищо не ограничава растежа на „ипотечния“ капитал.

Световната практика е разработила няколко вида системи за ипотечно кредитиране, които обикновено се наричат ​​модели. Моделите за ипотечно кредитиране (ипотечните модели) се различават един от друг основно по следните параметри:

• тясна връзка между системата за ипотечно кредитиране и финансовия пазар;
• мащаб и инструменти за привличане на финансови ресурси;
• наличие на предпоставки за получаване на заем.

В зависимост от начина на разрешаване на тези проблеми могат да се разграничат два основни модела на ипотека: отворен и затворен.

Отворете (англо-американски) модел ипотеките са включени в системата на финансовия пазар на страната като цяло.

Затворено (Немски) модел предполага относителната автономност на ипотечното кредитиране от финансовия пазар.

От своя страна отвореният модел може да бъде разделен на едно ниво (английски, континентален) и двустепенно (американски).

Отвореният модел на ипотечно кредитиране предполага, че средствата, използвани за издаване на ипотечни заеми, се набират от отворения финансов пазар, което включва влизане в конкуренция за инвестиционни ресурси.

Затвореният модел се основава на факта, че източниците на кредитни ресурси са спестяванията на физически лица, които също действат като кредитополучатели.

Затворените и отворените ипотечни модели също се различават по втория критерий - естеството на условията, които се предлагат на потенциален кредитополучател, когато решава дали да издаде ипотечен кредит.

При затворен модел тези условия са участие на потенциален кредитополучател в предварителен (спестовен) етап и натрупване на определена сума за получаване на ипотечен кредит.

Чужд опит

Най-яркият пример за затворен ипотечен модел е немската „строителна спестовна система“.

Основните му характеристики са следните:

• 1) получаването на заем се предхожда от етапа на натрупване на средства в специализирани институции („строителни фондове“) - приблизително 40% от цената на бъдещото жилище. На етапа на натрупване се начислява по-нисък лихвен процент върху инвестираните средства, отколкото по редовните депозити;
• 2) след завършване на етапа на натрупване (период от 5 до 10 години) възниква възможността: а) да получите държавна субсидия в размер на приблизително 10% от цената на жилището; б) получаване на заем за плащане на липсващата част от стойността на жилището при намален лихвен процент в сравнение с пазарните.

Затвореният модел на ипотечното кредитиране осигурява неговата относителна независимост от състоянието на финансовия пазар (колебанията в лихвените проценти по него не оказват пряко влияние върху условията на кредитиране). Това обаче значително намалява ресурсната база за ипотечни кредити, което се отразява на мащаба на ипотечното кредитиране. Освен това при определени обстоятелства, например при рязко и значително увеличение на лихвените проценти по депозитите в търговските банки, не може да се изключи, че някои вложители ще изтеглят средствата си от строителни фондове, което може да доведе до криза в системата.

Графично схематичната диаграма на системата за строителни спестявания може да бъде представена, както е показано на фиг. 11.2.

Ориз. 11.2.

Системата за строителни спестявания има подчертано социална насоченост. Първо, той стимулира спестяванията на населението, и второ, той е предназначен предимно за млади хора, които имат възможност да натрупат средства за определен период от време за решаване на жилищния проблем.

Отвореният модел на ипотечното кредитиране е интегриран в общата система на финансовия пазар, което, от една страна, спомага за разширяване на обхвата на кредитирането, но от друга страна, прави възможностите за ипотечно кредитиране значително зависими от състоянието на финансовия пазар като цяло.

При този модел няма период за натрупване на средства от кредитополучателя. Вместо това се въвежда изискване за първоначални начални вноски от страна на кредитополучателя за закупуване на жилище в размер до 20–30% от стойността на закупения имот и се извършва по-задълбочена проверка на кредитополучателя и обезпечението. Лихвите по ипотечните кредити, издадени по този модел, се определят в зависимост от състоянието на финансовия пазар като цяло и характеристиките на недвижимите имоти като средство за обезпечаване на кредит. Те естествено са по-високи, отколкото в системата за строителни спестявания.

Графична схематична диаграма на отворения модел на ипотечно кредитиране е показана на фиг. 11.3.

Ориз. 11.3.

Що се отнася до разновидностите на отворения модел, разликите между тях са както следва.

Едноетажна (английски, континентален) модел предполага, че източниците на ресурси за издаване на ипотечни заеми се формират на ниво ипотечна банка, която набира средства за нея, използвайки конвенционални механизми - средства в своите сметки, междубанкови заеми и т.н. При тази система има само първичен ипотечен пазар . В този случай отношенията по отношение на ипотечния заем съществуват само между два субекта: ипотечната банка - кредитополучателят (модел на едно ниво).

Двустепенна (разширен, американски) модел предвижда, че първичният ипотечен пазар се допълва от вторичен пазар, на който се търгуват дериватни ценни книжа, емитирани от ипотечни посредници, закупуващи първи ипотеки от ипотечни банки. При този вариант възникват отношения по отношение на издадените ипотечни кредити: 1) между ипотечната банка и кредитополучателя; 2) между ипотечната банка и ипотечния посредник.

Технологията за ипотечно кредитиране в САЩ изисква наличието на два документа:

• 1) договор за заем (записва въпроси, свързани с дълга: размер на заема, процедура на плащане, процент);
• 2) договор за ипотека (той определя условията на залога на недвижим имот, правата и задълженията на страните), който задължително съдържа указание за основното задължение.

Това разделяне позволява на банката да продаде предоставения кредит, т.е. предоставя възможност за вторично обращение на ипотека, по време на което могат да бъдат издадени други ценни книжа, като облигации.

Именно това е основната разлика между американската система за ипотечно кредитиране: прекъсването на пряката връзка между индивидуалния инвеститор и индивидуалния кредитополучател, което прави възможно привличането на значителни средства за ипотечно кредитиране, включително малки и средни инвеститори, и надеждни обезпечение, което е недвижим имот. В същото време важно условие за развитието на системата за кредитиране е високото ниво на стандартизация на издадените ипотечни кредити, за да се обединят в пулове, които могат да бъдат предложени на потенциални купувачи.

Целият процес на ипотечно кредитиране в американския модел може да бъде разделен на три основни етапа: иницииране, посредничество, инвестиция (фиг. 11.4).

Посвещение – процедурата за издаване на първичен ипотечен заем от ипотечна банка (основен кредитор), която включва проверка както на имота, заложен като обезпечение, така и на способността на кредитополучателя да изпълнява задълженията си по договора за заем.

Посредничество – Процесът на ипотечни посредници (вторични кредитори), закупуващи групи от индивидуални ипотечни заеми от ипотечни, спестовни и търговски банки и превръщането им в ценни книжа, предлагани за продажба на инвеститори на фондовия пазар.

Инвестиция – процесът на придобиване и натрупване от физически и юридически лица на ценни книжа, издадени от посредници, с цел получаване на доход от тях.

Ориз. 11.4.

Двустепенният модел на ипотечно кредитиране включва формирането на отделен голям сегмент от фондовия пазар - пазарът на ценни книжа, обезпечени с недвижими имоти, което позволява значително разширяване на обхвата на ипотечното кредитиране.

Чужд опит

Мащабът на ипотечното кредитиране и използваните в него модели зависят от два фактора: мащаба на пазарите на недвижими имоти и мащаба и спецификата на националните финансови пазари. По този начин разпространението на двустепенния модел на ипотечно кредитиране в Съединените щати се дължи на факта, че в страната традиционно преобладава частната собственост върху жилищата, а основата на финансовата система е фондовият сектор, за разлика от европейските страни, където банкирането системата доминира. В същото време в САЩ делът на обезпечените с ипотека ценни книжа представлява около 25% от целия пазар на дългови ценни книжа.

Огромният мащаб на ипотечния пазар и големият му дял на фондовия пазар със сигурност имат обратна страна. Ипотечната криза, възникнала в Съединените щати през 2007–2008 г., стана фактор, който не само разтърси финансовата система на САЩ, но също така оказа отрицателно въздействие върху състоянието на световните финанси като цяло, засягайки руския финансов пазар (възможностите за привличането на инвестиционни ресурси на световните пазари беше значително намалено, включително в областта на ипотечните кредити).

Непосредствената причина за кризата беше значително намаляване на изискванията към кредитополучателите, а това от своя страна беше следствие от дългия и устойчив растеж на жилищния пазар. Високите темпове на растеж на пазара, придружени от покачване на цените, доведоха до повишено търсене на ипотечни кредити от страна на кредитополучателите, които започнаха да разглеждат ипотечните кредити като източник за модернизиране и разширяване на жилищата, срещу които могат да получат нов ипотечен кредит. От друга страна, за банките, издаващи заеми, покачването на цените изглежда създаде допълнителни гаранции за изплащане на заема поради увеличаването на стойността на обезпеченията, което ги мотивира да намалят изискванията към кредитополучателите в растяща икономика.

Съгласно клауза 1 на член 1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ (Закон), по силата на споразумение за залог на недвижимо имущество (договор за ипотека), едната страна ипотекарният кредитор, който е кредитор на обезпеченото с ипотеката задължение, има право да получи удовлетворение на паричните си вземания към длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, предпочитано преди други кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон.

Ипотечното кредитиране е широко известно в чуждестранната практика. Глобалните модели на ипотечно кредитиране включват основно два:

• модел на едностепенно ипотечно кредитиране (вижте статията „Световни модели на ипотечно кредитиране: модел на едно ниво“);
• двустепенен модел на ипотечно кредитиране.

При модел на двустепенно ипотечно кредитиране банката издава на кредитополучателя ипотечен кредит, обезпечен с ипотека върху имота.

Тогава банката по правило продава правото на вземане по ипотечния кредит на държавна ипотечна агенция - ипотеката се финансира основно чрез развития вторичен пазар на ценни книжа.

Основните купувачи на емитираните облигации са предимно пенсионни фондове, инвестиционни фондове, застрахователни компании и др.

Така при двустепенния модел на рефинансиране банките продават ипотеки на специални организации, които ги използват като покритие за издаване на ипотечни ценни книжа, а със събраните пари отново купуват ипотеки от банките.

Могидж и ипотека едно и също нещо ли са?

В западните страни се използва ипотечна схема, според която се обслужват отношенията между кредитора (банката) и кредитополучателя-купувач на недвижим имот, когато последният закупува недвижим имот с кредит, взет от банката с изплащане на вноска от сумата на заема (главното задължение) за дълъг период (около 40 години).

В този случай самият недвижим имот, закупен на кредит, чийто формален собственик до ликвидацията (изпълнението) на задължението по заема е заемодателят, действа като обезпечение за изпълнение на паричните задължения на кредитополучателя.

Същността на могиджа е формалното прехвърляне от залогодателя на правото на собственост върху ипотекирания имот в полза на кредитора-ипотекарен кредитор за периода до прекратяване на залога. В този случай настъпва временно разделяне на собствеността върху заложената вещ: правата на притежание и ползване до прекратяване на основното задължение по правило остават при залогодателя, а правото на разпореждане, формалното право на „собственост“ собственост, преминава към заложния кредитор.

Предимството на могиджата пред ипотеката е, че при неизпълнение на задължение не възниква проблемът с упражняването на заложното право на заемодателя, тъй като той е станал формален собственик на ипотекирания имот още в момента на сключване на договора за могиджа в сила.

Въпреки че ипотеката обикновено се превежда на руски като „ипотека“, такъв превод е условен, тъй като mogidzh е малко по-различен от ипотеката. Съгласно схемата могия едната страна - длъжникът - прехвърля на другата страна - кредиторът - правото върху определена вещ, за да осигури изпълнението на нейното задължение.

Прилагане на двустепенен модел в Русия

Ценните книжа съгласно руското законодателство, които могат да се използват за набиране на средства на вторичния пазар на ипотечно кредитиране, и ценните книжа на западната система имат значителни разлики в своята правна природа. Последните са инструменти, които прехвърлят собственост върху ипотекиран актив, което е невъзможно при прехвърляне на руски ипотечни ценни книжа, които удостоверяват само правото на иск. Това трябва да се има предвид при изграждането на ипотечно кредитиране по англо-американски модел.

В Русия опитите за изграждане на ипотечен пазар по модела на най-ефективните системи не доведоха до успех. В Русия има смисъл да се насърчава развитието на по-прост модел на жилищно ипотечно кредитиране, който е най-подходящ за нея.

Двустепенната схема на организация на пазара трябва да се основава на държавни гаранции; С бюджетни средства е създадена Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране (AHML), която разработва и внедрява двустепенна система от ипотечни кредити (Постановление на правителството на Руската федерация № 462 от 8 септември 2004 г. „За предоставянето на държавна гаранция на Руската федерация за заеми на отвореното акционерно дружество „Агенция за жилищно ипотечно кредитиране“).

Банката издава ипотечен заем на кредитополучателя, дългът се закупува от банката AHML и кредитополучателят плаща за заема с банката. AHML купува ипотеки само от онези банки, които издават ипотечни заеми според стандартите на самата AHML. AHML предвижда издаване и изплащане на заеми само в рубли в размер на 15% годишно. В този случай минималният срок на кредита трябва да бъде от 1 до 20 години, а първоначалното еднократно плащане трябва да бъде най-малко 30% от стойността на закупеното жилище към датата на оценката. Скоростта е много ниска, но досега самата идея за създаване на AHML не е напълно реализирана.

Въвеждането на двустепенна система за ипотечно кредитиране в Русия ще се сблъска с редица основни проблеми, например:

• липса на развит пазар на ценни книжа;
• неликвидност на ипотечните задължения на вторичния пазар;
• осигуряване на банките с дългосрочни евтини кредитни ресурси.

Системата за жилищно ипотечно кредитиране в Русия, според експерти, включва следните сегменти:

• пазар на недвижими имоти, който има необходимите характеристики за участие в ипотечното кредитиране;
• първичен пазар на ипотечни кредити, обхващащ съвкупността от дейности на кредитори и длъжници, които поемат съответни задължения помежду си, при които длъжникът (ипотекарният кредитор) предоставя като начин на изпълнение, а кредиторът (ипотекарният кредитор) приема недвижим имот като обезпечение;
• вторичен пазар на ипотечни кредити, който осигурява прехвърляне на права по ипотеки и ипотечни кредити (продажба на вече издадени ипотечни кредити), както и реинвестиране на издадени ипотечни кредити. Вторичният пазар е връзката между кредиторите на първичния ипотечен пазар и инвеститорите на пазара на обезпечени с ипотека ценни книжа, като акумулира инвеститорски средства и насочва финансовите потоци (чрез издаване на облигации и пласирането им на фондовия пазар) в ипотечни заеми.

Ипотеката е залог на недвижим имот при получаване на заем от кредитна институция, който дава на кредитора (ипотекарния кредитор) правото на предпочтително удовлетворяване на вземанията срещу длъжника (ипотекарния кредитор) за сметка на стойността на заложеното имущество. В случай на неизпълнение от страна на залогодателя на задължението за изплащане на заема, заложният кредитор придобива правото да получи обезщетение чрез продажба на заложеното имущество в приоритетен ред (в сравнение с други кредитори).

Има чиста ипотека (кредит за всякакви цели с обезпечение на недвижим имот) и целева ипотека (кредит за закупуване на недвижим имот, който ще бъде предмет на обезпечение).

Има различни варианти за комбиниране на обекта на обезпечение и обекта на кредитиране: кредит за жилищно строителство, обезпечен със същото жилище; кредит за жилищно строителство, обезпечен с поземлен имот; заем за закупуване на земя, обезпечена с жилища и др. Като обезпечение на жилището може да се предостави друга (резервна) жилищна площ на кредитополучателя или единственото пространство, в което той живее.

Отличителни черти на настоящия етап от развитието на системата за жилищно ипотечно кредитиране в Русия са:

Спад в жилищното строителство в резултат на кризата;

Ниско качество на кредитния портфейл, висок процент на непогасяване;

Повишаване на лихвите по ипотечните кредити;

Ревизия на условията на споразумения по вече издадени заеми.

Обикновено операциите на ипотечния пазар се извършват на два етапа. На първия етап, наречен първичен пазар, се предоставят заеми срещу недвижими имоти. Тъй като банките предоставят заеми за дълъг период от време и при относително ниска лихва, те имат намаление в размера на наличните парични средства, необходими за извършване на ежедневните дейности. Въпросът как да се върнат парите, дадени за дълго време, в най-кратки срокове се нарича проблемът с рефинансирането на издадените заеми. За да се реши този проблем, възниква вторичен ипотечен пазар.

Основните методи за рефинансиране на заеми се свеждат или до пълно прехвърляне на права по ипотечен заем, издаден от банка, на специализирана организация, или до издаване на ценни книжа от самата банка, която е издала заема, като оставя вземанията по този заем на своя баланса. Например прехвърляне на вземания по ипотека на трети лица.

Въз основа на метода за рефинансиране на ипотечните кредити са изградени основни модели на ипотечно кредитиране - двустепенно (класическо) и едностепенно, които се наричат ​​още по имената на онези страни, където са получили най-голямо развитие.

1. Класическият (двустепенен) модел на организация на ипотечната система е създаден и най-развит в САЩ. По инициатива на американското правителство бяха създадени специални държавни структури, които застраховаха ипотечните заеми, издадени от банките. Това е т.нар Американска схема за ипотечно кредитиране, при която ипотеките, издадени от банките, се възлагат на специално създадени ипотечни агенции. Те от своя страна пакетират индивидуални кредити, емитират ипотечни ценни книжа срещу формираните пакети (пулове), продават ги на борсата, отново купуват кредити от банки и т.н.

2. За разлика от класическия модел на ипотечно кредитиране, при едностепенния модел банката, издала ипотечния кредит, самостоятелно издава облигационни ценни книжа, обезпечени, от една страна, с издадени ипотечни кредити, а от друга, чрез недвижими имоти, заложени от кредитополучатели за получаване на заем. Този модел се нарича още немски ипотечен модел. Едностепенната система е по-разпространена в западноевропейските страни. За разлика от американската, тя се формира не благодарение на правителствено решение, а в процеса на естествената еволюция на европейската кредитна система.

В Русия за основа е възприет двустепенен модел на ипотечно кредитиране. Това е отразено в приетата Концепция за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране.